Защита прав дольщиков при долевом строительстве

Как законодательство защищает права дольщиков при долевом строительстве

Покупка жилья в строящемся доме привлекает граждан низкой стоимостью и удобными условиями выплаты. Однако нередки случаи, когда права участников долевого строительства нарушаются. Расскажем в статье, как осуществляется защита прав дольщиков в российском законодательстве.

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

• вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
• условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
• застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Права дольщиков и ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

• наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
• четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
• наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
• гарантии эксплуатации объекта.

Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.

Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:

1. В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
2. Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
3. Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.

Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.

Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.

Способы защиты прав дольщиков

Оформление ДДУ и прохождение регистрации в Росреестре, к сожалению, не гарантирует, что застройщик выполнит свои обязательства. Если права дольщика оказались нарушенными, он вправе воспользоваться законными способами защиты. Расскажем о каждом подробнее.

Признание имущественных прав

В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:

• права собственности на недвижимый объект;
• имущественных прав на объект незавершенного строительства;
• прав на долю в общей долевой собственности.

Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.

Признание сделки неправомерной

По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).

Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации.

При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России.

К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.

В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки

В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:

• он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
• он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.

В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:

Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.

Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).

Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).

Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.

Прекращение правоотношений

Ситуации, в которых дольщик вправе прекратить действие отношений по ДДУ по собственной инициативе прописаны в ст. 9 ФЗ № 214:

• нарушение застройщиком качества объект;
• в разумный срок выявленные дефекты не были устранены;
• срок сдачи объекта в эксплуатацию истек более чем два месяца назад;
• строительная компания не поставила дольщика в известность о прекращении действия договора поручительства.

Кроме того, ДДУ может быть расторгнут по решению суда, если:

• строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
• проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
• было скорректировано назначение имущества.

Если договор долевого участия будет расторгнут, застройщик обязан вернуть гражданину всю уплаченную сумму, а также выплатить неустойку.

Привлечение государственных органов

Государственные органы субъектов РФ вправе содействовать дольщикам в случае нарушения их прав и законных интересов. Их помощь может заключаться в следующем:

• помощь в завершении строительства объекта;
• выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
• поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
• выделение жилплощади во временное пользование;
• выкуп прав требования к застройщику и др.

Специфика государственной поддержки зависит от регламента региональных властей. Следует уточнять этот вопрос в органах власти вашего региона.

Заявление требований в процессе дела о банкротстве

Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).

При возникновении вопросов, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирного дома, обращайтесь за получением юридической консультации к специалисту. Бесплатную правовую помощь можно получить на нашем сайте.

Юридическая защита прав дольщиков осуществляется на федеральном уровне. Отстаивайте свои права и законные интересы. При необходимости рекомендуем обращаться в судебные органы, но предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

Источник: http://EstateLegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/zashhita-prav-dolshhikov/

Права участников долевого строительства многоквартирного дома

​Права участника долевого строительства регламентируются Федеральным законом № 214.

Приобретение жилья путем подписания соглашения на долевое участие в строительстве многоквартирного дома остается одним из наиболее востребованных вариантов улучшения жилищных условий граждан.

Однако оплата фактически не построенного объекта создает для покупателя реальный риск утраты имущества или финансовых средств.

С этой целью государство предусматривает систему гарантий, направленных на защиту прав дольщиков.

Правовой статус дольщика

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

1. договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
2. обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
3. прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Правовые средства и способы защиты прав участника долевого строительства

Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.

Признание права собственности на объект недвижимости

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

• фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
• отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
• прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Объектом права собственности будут выступать:

1. фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
2. объект незавершенного строительства;
3. доля в праве общей собственности на жилое здание.

По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.

Признание сделки недействительной

Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:

• нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
• нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
• несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.

По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:

1. возврат уплаченных денежных средств;
2. проценты за пользование средствами в двойном размере;
3. документально подтвержденные убытки.

Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.

Возмещение убытков

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Взыскание неустойки в виде процентов

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

• нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
• нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Взыскание компенсации морального вреда

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Взыскание данного вида компенсации осуществляется исключительно в судебном порядке, при этом размер компенсации будет определяться судом на основании представленных доказательств. Законодательство по правам потребителей допускает возможность взыскания компенсации морального вреда при наличии самого факта нарушения прав граждан.

Взыскание штрафных санкций

Статья 13 Закона № 214-ФЗ предоставляет право взыскать с застройщика штраф за необоснованный отказ в удовлетворении законных требований дольщика. Для взыскания данного штрафа необходимо в судебном порядке доказать законность предъявленных претензий.

Размер штрафа зависит от общей суммы взысканных убытков, процентов и т.д., и составляет 50% от присужденной судом суммы. Данный вид ответственности является одним из самых действенных способов повлиять на соблюдение прав граждан в процессе долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика

Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

1. существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
2. не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
3. нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
4. нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.

Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

• полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
• изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
• существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.

Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика

Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.

Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:

1. обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
2. требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).

Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.

На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.

Помощь государственных органов в защите прав дольщиков

Помимо специальных средств и способов защиты, у граждан, участвующих в долевом строительстве, имеется возможность обратиться в уполномоченные государственные учреждения, в том числе правоохранительные органы. Основания для такого обращения могут быть самыми различными:

• отказ в предоставлении информации, обязательной для правоотношений долевого строительства;
• воспрепятствование приемке объекта после завершения строительства;
• уклонение от подписания юридически значимых документов;
• иные основания ущемления прав и интересов граждан.

Меры реагирования со стороны государственных инстанций могут выражаться как в виде письменного требования или запроса, так и возбуждении административных или уголовных дел. Государственные и муниципальные учреждения не вправе уклониться от рассмотрения обращений и жалоб граждан, а в ряде случаев обязаны обратиться от имени дольщиков в судебные или правоохранительные органы.

В качестве дополнительного средства соблюдения  интересов частных дольщиков, государство предусмотрело создание специальных компенсационных фондов, которые будут формироваться за счет отчислений строительных и подрядных организаций, работающих с гражданами. Средства указанных фондов будут направляться на частичное возмещение убытков, вызванных существенным нарушение интересов граждан, а в ряде случаев на завершение начатого строительства.

Если у вас имеются вопросы о защите прав участников долевого строительства, то наш дежурный юрист онлайн готов на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prava-uchastnika-dolevogo-stroitelstva

Права участника долевого строительства – защита, обязанности, по 214 фз, в 2018 году

Долевое строительство – один из способов приобретения права на недвижимость, которая еще только будет создана в будущем.

Договор участия в этом процессе имеет ряд схожих черт как с соглашением о купле-продаже квартиры, так и со строительным подрядом.

Но все же права и обязанности участников такого договора имеют свою специфику.

Законодательная база

Появление документа, регламентирующего участие в долевом строительстве жилых домов или коммерческой недвижимости, расширило число гражданско-правовых договоров, дополнив их еще одним.

Данный вид общественных отношений регулируется сразу несколькими нормативными актами, а именно:

• Гражданским кодексом;
• Законом о защите прав потребителей;
• Градостроительным законодательством;
• Законом о госрегистрации и др.

ФЗ № 214

Главным же документом, который касается привлечения средств граждан и организаций именно для долевого строительства, является ФЗ № 214 от 31.12.2004 г. Именно он устанавливает основные правила для застройщиков и дольщиков.

Долевое участие заключается в том, что будущий собственник:

• вносит свою долю средств в строительство дома;
• по окончании всех работ и после оформления необходимых разрешений получает в собственность новенькую квартиру, чья стоимость оказывается ниже, чем у аналогичной по стоимости на рынке вторичного жилья.

Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным.

Для защиты прав участников долевого строительства от недобросовестности застройщиков, закон предусматривает способы заставить его выполнить свои обязанности перед дольщиками.

Стороны договора

Наименования сторон такого вида общественных отношений, как долевое строительство, отличается от близких к нему купли-продажи или подряда. Это не продавец и покупатель, не подрядчик и заказчик.

Закон называет их «застройщик» и «участник долевого строительства», впрочем, за последним закрепилось и более короткое «дольщик».

В статье 2 ФЗ № 214 содержатся требования к застройщику. Это всегда организация (юрлицо), которая имеет в собственности, аренде, безвозмездном пользовании и т. д. участок земли, где она ведет строительство.

Что же касается участников, то ими могут стать как граждане, так и организации.

Для последних интерес представляет не столько жилая, сколько коммерческая недвижимость – магазины, офисы, объекты инфраструктуры и т. д. Но не производственные помещения, которые не могут строиться путем долевого строительства.

Помимо застройщика и участника (дольщика), в отношениях по долевому строительству могут участвовать и другие участники:

• банк-поручитель;
• страховая компания;
• государственный регистратор и др.

Но они не выступают в качестве сторон.

Права участника долевого строительства

Первое, на что имеет право участник долевого строительства – это информация о застройщике.

В законе содержится перечень сведений, которые вправе затребовать гражданин до заключения договора:

• документ на землю;
• разрешение на строительство;
• проектная документация и др.

Закон, принятый в конце 2004 года и постоянно редактируемый (последняя редакция вступит в действие в октябре 2018 года), призван прежде всего защитить права и интересы дольщиков.

Но воспользоваться им можно только в строго определенных случаях:

• если застройщик не передал квартиру в оговоренный срок;
• неисполнение застройщиком других своих обязанностей;
• если строительство было остановлено;
• при изменении площади квартиры или других параметров проекта;
• некачественное выполнение работ и т.д.

Нарушение застройщиком сроков влечет также право дольщика требовать выплаты неустойки без разрыва договора.

Выявление недостатков, снижающих качество жилья, в течение гарантийного срока дает участнику строительства право потребовать от застройщика:

• уменьшить цену построенного жилья;
• бесплатно устранить возникшие недостатки;
• возместить потраченные на их исправление средства.

Обязанности

Обязанностей участника долевого строительства всего две:

• вести денежные средства, сумма и сроки уплаты которой прописаны в договоре;
• принять полагающуюся жилплощадь после постройки и получения всех разрешений.

Иначе сделка будет считаться недействительной, права и обязанности у ее сторон не возникнут. Впрочем, такая же обязанность лежит и на застройщике.

Защита

Защита интересов сторон договора осуществляется несколькими способами:

1. Во-первых, закон устанавливает неустойку (пеню) за нарушение сроков сдачи дома застройщиком (статья 6 ФЗ № 214) и за нарушение сроков оплаты участником (статья 5 ФЗ № 214). Размер ее невелик, всего 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день. Если же просрочка становится серьезной, то каждая из сторон может прекратить такие отношения, расторгнув договор.
2. Во-вторых, на страже интересов участников стоит обязательная госрегистрация договора. Это должно уберечь их от недобросовестных застройщиков, продающих строящиеся квартиры несколько раз, разным покупателям. Но для того, чтобы стать полноправным хозяином жилья, потребуется и госрегистрация своего права собственности.
3. В-третьих, права дольщиков защищены таким способами обеспечить исполнение застройщиков своих обязанностей, как залог (статья 12 ФЗ № 214), поручительство (статья 15.1 ФЗ № 214) и страхование ответственности (статья 15.2 ФЗ № 214). Согласно положениям закона, у участников есть возможность вернуть вложенные средства если застройщик свою часть договора не выполнит.

Судебная практика

Свои права участники долевого строительства могут защитить и в суде. При этом возмещению подлежат не только прописанные в законе неустойки, но и все возникшие убытки. Иск подается в рамках гражданского судопроизводства в Мировой или районный суд.

Судебная практика исходит из того, что к отношениям между застройщиком и гражданами, приобретающими жилую недвижимость для себя, применяются положения законодательства о защите прав потребителей.

Это:

• освобождает дольщика от уплаты госпошлины;
• дает ему право требовать компенсацию морального вреда, причиненного действиями застройщика.

О застройщике

Права застройщика во многом совпадают с таковыми у участника строительства. Например, право:

• расторгнуть договор с дольщиком-нарушителем, не вносящим вовремя плату;
• потребовать уплаты неустойки за просрочку;
• судебной защиты при возникновении споров.

Имеет он право и выбирать, будет ли строить здание своими силами или же привлечет подрядчиков. Но у застройщика, как у экономически более сильной стороны, обязанностей существенно больше.

Особенно перед участниками, денежные средства которых он привлекает для строительства.

Среди его обязанностей следующие:

• обеспечить соблюдение сроков строительства;
• обеспечить необходимый уровень качества работ;
• своевременно оформить все необходимые разрешения;
• передать квартиры в построенном доме дольщикам.

На видео о защите прав дольщиков

Источник: http://77metrov.ru/prava-uchastnika-dolevogo-stroitelstva.html

Решаем споры с застройщиками, Общество защиты дольщиков

Устали ждать, пока строительная компания, которой вы доверили свои сбережения, наконец, достроит ваш дом? Недобросовестный застройщик сдал вам квартиру с недоделками? Воспользуйтесь своим законным правом получить с нарушителя значительную денежную компенсацию. Мы поможем вам решить любые споры с застройщиками. Наша организация создана для оказания поддержки и профессиональной юридической помощи дольщикам, которые столкнулись с непорядочностью, недобросовестностью и обманом застройщиков.

Защита дольщиков – наша профессиональная обязанность

Мы руководствуемся только интересами дольщиков, которым оказываем юридическую помощь в любых проблемных ситуациях и спорах с застройщиками. В нашей компании работают компетентные юристы, имеющие огромный опыт в решении проблем дольщиков.

Мы окажем помощь и поддержку всем, обратившимся к нам гражданам, которые столкнулись с обманом со стороны застройщиков.

Наша организация имеет более семи лет практики, и за это время мы помогли сотням обманутых дольщиков вернуть свои сбережения и получить значительные сумы компенсаций с недобросовестных строительных компаний.

Обратиться к нам могут не только дольщики, но также граждане, которые только принимают решение о вступлении в долевое строительство. Мы проведем комплексный анализ коммерческой и финансовой деятельности застройщика, сделаем экспертизу ДДУ. Это поможет избежать встречи с нечестными компаниями, не вложить свои деньги в проблемный объект и не подписать договор на невыгодных условиях.

Наиболее распространенные разногласия между дольщиками и застройщиками

Закон, регулирующий отношения между участниками долевого строительства и застройщиками, принят в 2004 году. За прошедшее время он неоднократно дорабатывался, в него вносились изменения и поправки, которые, с одной стороны, значительно укрепили позиции дольщиков, а с другой – увеличили ответственность строителей.

Сегодня участники защищены от недобросовестных застройщиков намного больше, чем несколько лет назад. Однако риск не получить жилье в срок или приобрести квартиру с явными или скрытыми дефектами, а в некоторых случаях и вовсе не дождаться окончания строительства, по-прежнему очень велик.

Москва – город, где такой риск возрастает вдвойне, поскольку в настоящее время в столице большая часть новостроек сдается с нарушением сроков и несоблюдением качества.

https://www.youtube.com/watch?v=UfEshA-nRgo

Спорные ситуации с застройщиком могут возникнуть по самым различным поводам:

• затягивание сроков строительства дома,
• сдача жилья, несоответствующего по качеству договору и проектной документации;
• получение квартиры меньшей площади, чем указано в документах, или наоборот, самовольное увеличение застройщиком площади квартиры и требование доплаты;
• обнаружение после вселения скрытых недостатков, которые не были замечены при подписании акта приема-передачи;
• замораживание строительства дома, и невозможность добиться от строителей ни жилья, ни вложенных денег;
• несвоевременная регистрация объекта в Росреестре застройщиком, и в связи с этим невозможность оформить право собственности на квартиру;
• желание расторгнуть договор о долевом строительстве и вернуть свои деньги.

Все эти, и любые другие споры с недобросовестными застройщиками, можно решить в вашу пользу. Возможен досудебный порядок урегулирования разногласий.

Иногда бывает достаточно грамотно составленной претензии и убедительно проведенных переговоров с застройщиком, чтобы последний выполнил законные требования дольщика.

Конечно, в этом случае вам понадобится юридическая помощь профессионала, который знает, как составить претензионное письмо, чтобы убедить строительную компанию согласиться с выставленными требованиями, и как провести с ней переговоры, чтобы добиться их выполнения.

Решение спорных ситуаций с застройщиками в суде

Урегулировать разногласия мирно удается не всегда, значительно чаще решение споров переносится в зал суда. Однако человеку, не знакомому с юридической наукой, сложно противостоять профессиональным юристам, которых привлекает строительная компания для защиты своих интересов.

Только квалифицированный юрист по спорам с застройщиками, в силу своего опыта и доскональных знаний законодательства, может аргументировано представить вашу позицию в суде, умело парировать доводы оппонентов и добиться взыскания максимально возможной компенсации от застройщика. Доверяя ведение своего дела юристу нашей организации, вы можете не переживать, что что-то пойдет не так.

В подобных спорах закон на вашей стороне, нужно только знать, как правильно применить его положения в вашем конкретном деле.

Работа юриста не ограничивается только присутствием на судебных заседаниях. В рамках судебного ведения дела, он проводит предварительную подготовку к процессу:

• собирает документы и доказательства,
• при необходимости организует проведение независимой экспертизы,
• рассчитывает положенную неустойку,
• составляет исковое заявление с требованием взыскать с нарушителя помимо неустойки, штраф и компенсацию морального вреда,
• подает иск в судебный орган,
• контролирует исполнение решения застройщиком.

Почему стоит доверить свою защиту нашей организации

Наша организация – это команда профессиональных юристов, объединенных одной общей целью. Мы занимаемся только делами, связанными с долевым строительством. Благодаря узкой специализации, все свои силы, знания и опыт мы направляем только на защиту дольщиков.

Именно поэтому мы знаем все тонкости и нюансы в этой сфере дел, а также прекрасно осведомлены обо всех уловках и ухищрениях, к которым прибегают застройщики, чтобы уйти от ответственности.

Наша организация специализируется в данном направлении более семи лет, и за это время сотни обманутых дольщиков, благодаря нам, вернули свои деньги и получили положенные им компенсации. Мы гарантируем всем, обратившимся к нам дольщикам, поддержку, помощь и защиту!

Источник: https://help-ddu.ru/

Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным (банкротом) |

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилого помещения в собственность является долевое строительство.

В связи с экономическим кризисом увеличилось число неплатежеспособных и несостоятельных застройщиков, привлекающих денежные средства граждан.

Действующее законодательство, к сожалению, не содержит эффективных способов защиты участников долевого строительства при признании застройщика несостоятельным.

Виды договоров, используемых для оформления правоотношений

Договор участия в долевом строительстве заключается между участником долевого строительства и застройщиком, привлекающим денежные средства для строительства квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах.

Правоотношения сторон регулируются Законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.  в том случае, если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 г. Наряду с договором участия используются и иные договоры: инвестиционные договоры, подряда, простого товарищества.

Правовая квалификация договоров влияет на защиту прав участников долевого строительства.

Обеспечение исполнения обязательств застройщиком

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает два способа обеспечения исполнения обязательств застройщиком: залог и поручительство. Согласно п. 1 ст.

13 Закона после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве возникают залоговые правоотношения между застройщиком и участником долевого строительства (законный залог).

Предметом залога признается земельный участок, собственником которого является застройщик, или право аренды земельного участка, а также объект незавершенного строительства и жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства после государственной регистрации права собственности на него застройщиком (п. 2, 3 ст. 13 Закона).

Право залога не возникает в случае заключения государственного контракта на приобретение жилых помещений согласно ст. 20.1 Закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В Законе закреплена презумпция приобретения права собственности на объект незавершенного строительства застройщиком при обращении взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по обстоятельствам, за которые он несет гражданско-правовую ответственность.

Обращение взыскания на предмет залога возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Такой режим не сохраняется для конкурсных кредиторов в процедурах несостоятельности (банкротства). Согласно ст. 18.1 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» в процедурах несостоятельности применяется исключительно судебный порядок обращения взыскания на предмет залога.

Право залога участника долевого строительства может быть как первоначальным, так и последующим. Требования дольщика как последующего залогодержателя при недостатке денежных средств, вырученных от продажи предмета залога, удовлетворяется пропорционально с требованиями предшествующего залогодержателя (п.

2 ст. 15 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Если же залогом обеспечено требование из инвестиционного договора, то в этом случае действуют иные правила (ст. 342 ГК РФ).

В тех случаях, когда застройщики применяют различные типы договоров для оформления правоотношений с дольщиками в отношении одного строящегося объекта, при обращении взыскания на заложенное имущество возникают определенные проблемы.

Арбитражным судом Курганской области разрешался спор об обращении взыскания на объект незавершенного строительства в связи с неисполнением договора участия в долевом строительстве по иску одного из дольщиков. Части строящегося здания принадлежали на праве собственности субъектам инвестиционного процесса по договору об инвестиционной деятельности (п. 3 ст.

7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»). Однако на это имущество одновременно в силу закона возникает право залога у дольщика. При этом права участников по договорам участия в долевом строительстве обеспечиваются за счет нарушения прав участников инвестиционных договоров.

При обращении взыскания по иску одного дольщика на объект незавершенного строительства другие дольщики, обязательства перед которыми не исполнены застройщиком, утрачивают не только обеспечение в связи с продажей на публичных торгах предмета залога (ст. 352 ГК РФ), но и возможность исполнения обязательства в натуре.

Итак, до завершения строительства у участника долевого строительства не возникает вещного права на объект незавершенного строительства, он связан с застройщиком обязательственными правоотношениями, если не используется конструкция инвестиционного договора или простого товарищества.

Правовые последствия введения процедур несостоятельности

Введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика отношения между застройщиком и дольщиком не изменяет. Застройщик обязан исполнить обязательство в натуре. Договоры долевого строительства могут быть прекращены по основаниям, указанным в законе.

Так, в процедуре внешнего управления у застройщика появляется право отказаться от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона). В этом случае обязательство преобразуется в денежное, т.к.

застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки (п. 4 ст. 102 Закона).

Для участия в процедурах несостоятельности в качестве конкурсного кредитора дольщик по своей воле может преобразовать свое право требования в денежное. Способом такого преобразования может быть прекращение договора. Участники долевого строительства согласно п. 1 ст.

9 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вправе отказаться от договора по основаниям, указанным в Законе, в том числе при просрочке исполнения обязательства. Процедура одностороннего отказа является внесудебной, об отказе достаточно известить застройщика и внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 25.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если заключен иной договор, то дольщик вправе его расторгнуть в судебном порядке. Судебная процедура не всегда позволяет дольщику заявить требования в сроки, установленные Законом «О несостоятельности (банкротстве)», что может повлечь для него неблагоприятные правовые последствия — изменение статуса кредитора, требования которого удовлетворяется в послеочередном порядке.

При сохранении обязательства в неизменном виде требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, предъявляются в суд, и разрешаются такие споры с застройщиком в исковом производстве, а не в процедурах несостоятельности (п. 5 ст. 4 Закона).

Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество в ходе наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления не может быть исполнено в соответствии с Законом в связи с приостановлением исполнительного производства (абз. 4 п. 1 ст. 63, абз. 5 п. 1 ст. 81, абз. 2 п. 2 ст.

95) и подлежит исполнению конкурсным управляющим как органом исполнения в конкурсном производстве (абз. 6, 9 п. 1 ст. 126).

Однако Закон «О несостоятельности (банкротстве)» в этой части внутренне противоречив, поскольку на стадии конкурсного производства уже допускает участие кредиторов с имущественными требованиями в процедуре конкурсного производства.

При этом все требования кредиторов несостоятельного должника, в том числе и имущественные, предъявляются в отличие от иных процедур несостоятельности (банкротства) в ходе конкурсного производства, за исключением указанных в Законе (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона).

Из смысла Закона неясно, в качестве кредиторов с каким статусом должны участвовать кредиторы с имущественными требованиями в конкурсном производстве. В арбитражной практике кредиторы с имущественными требованиями не участвуют и в процедуре конкурсного производства.

Итак, если участники долевого строительства преобразовали свои требования в денежные, то объект незавершенного строительства должен быть включен в конкурсную массу, за счет продажи которого удовлетворяются требования кредиторов.

Проблемы: несостоятельный должник не сможет оформить право собственности на объект незавершенного строительства, если у него отсутствуют права на земельный участок, разрешение на строительство, проектная документация (п. 3 ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); между всеми участниками долевого строительства не достигнуто соглашение о преобразовании требований в денежные.

Требования конкурсных кредиторов подлежат удовлетворению в составе кредиторов третьей очереди. В случае прекращения договора участия в долевом строительстве прекращает свое действие и договор залога как акцессорное обязательство (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Исполнение обязательства в натуре

В ходе процедур несостоятельности должник вправе исполнить обязательство перед участниками долевого строительства в натуре.

Исполнение этого обязательства не всегда представляется возможным именно должником по причине его неплатежеспособности или несостоятельности.

Законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено исполнение обязательства третьим лицом или третьими лицами (ст. 79, 113, 116, 125).

Признание права собственности на незавершенный строительством объект

Вместе с тем на практике используется и иной механизм защиты прав дольщиков при неплатежеспособности или несостоятельности застройщика — признание права собственности на незавершенный строительством объект.

Дольщики обращаются с требованиями о признании права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, строительство которых на момент обращения в суд не завершено.

Представляется, что право собственности на незавершенное строительством жилое или нежилое помещение не может быть признано и соответственно зарегистрировано, так как законодательству такой объект недвижимости неизвестен. Правовая позиция по данному вопросу выработана ФАС Поволжского округа о невозможности признания права собственности на отдельные помещения до ввода здания в эксплуатацию.

Предлагается и иной вариант — признание права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». А.В. Кудухов отмечает также, что право собственности на объект недвижимости согласно п. 1 ст.

218 ГК РФ «приобретается лицом с соблюдением требований закона и правовых актов». В судебной практике особо учитывают также и такое обстоятельство правомерного правообладания недвижимым имуществом на праве собственности, как создание этого имущества для себя согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ .

Правовая позиция ФАС Уральского округа, выраженная в этом Постановлении, представляется оправданной для инвестиционных договоров, договоров подряда, когда недвижимое имущество создается за счет инвестора, заказчика, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства застройщиком в этом случае не соответствует предписаниям ГК РФ .

При заключении договора простого товарищества возникают отношения общей долевой собственности (ст. 1041 ГК РФ).

В случае признания права собственности на объект незавершенного строительства он выбывает из конкурсной массы несостоятельного должника.

Представляется, что подобный подход противоречит основным принципам института несостоятельности, где признается недопустимым преимущественное удовлетворение требований отдельного кредитора, требования кредиторов должны быть удовлетворены соразмерно, чего не может быть при условии одновременного предъявления как имущественных, так и денежных требований. Сообщество кредиторов несостоятельного должника должно претерпевать негативные последствия сообща. Возложение таких рисков на дольщиков не представляется оправданным. Следовательно, необходимо изменять законодательство как о долевом строительстве, так и о несостоятельности.

Шишмарева Т.П., доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета, кандидат юридических наук.

Статья Адвокатов Москвы

Источник: http://5898523.ru/zashhita-prav-dolshhikov-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-pri-priznanii-zastrojshhika-nesostoyatelnym-bankrotom/