Взыскание неустойки с застройщика: досудебное и судебное разбирательство

взыскание неустойки с застройщика | ЮК “Веста”

В-пятых, подать исковое заявление в канцелярию районного суда по подсудности.

Поскольку данная категория дел относится к делам о защите прав потребителей, выбор подсудности по ДДУ остается за истцом: по юридическому адресу строительной организации (проверяется по выписке ЕГРЮЛ: egrul.nalog.

ru), по месту нахождения истца или по месту исполнения договора.
Наименование районного суда по выбранному адресу для жителей Москвы можно узнать по следующей ссылке: www.mos-gorsud.ru/territorial

После принятия искового заявления к производству, будет назначена дата предварительного судебного заседания. В предварительном судебном заседании судья заслушает позиции сторон, но решение не выносится.

На практике, предварительное судебное заседание может быть назначено несколько раз в зависимости от множества причин, в связи с особенностями законодательства.

Зачастую юристы ответчика злоупотребляют процессуальными правами и всячески затягивают судебный процесс, чтобы максимально отсрочить взыскание неустойки с застройщика.

Бороться с этим помогает знание норм гражданско-процессуального кодекса.

Решение выносится в основном судебном заседании, переход из предварительного судебного заседания в основное в рамках одного дня не предусмотрено, в отличие от рассмотрения дела по взысканию неустойки в арбитражном суде.

При самостоятельном ведении дела, перед началом процесса рекомендуем изучить сроки и алгоритмы судебных процедур в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством или обратиться к юристу.

В-шестых, исполнительное производство. После завершения судебного процесса и вступления решения суда в законную силу (месяц после вынесения решения), необходимо подать заявление на выдачу исполнительного листа.

Образец заявления о выдачи исполнительного листа

Исполнительный лист может быть предъявлен как в службу судебных приставов – исполнителей, так и в любой банк, где у застройщика имеется открытый расчетный счет.

Если известно, где находится открытый расчетный счет, на который поступают денежные средства, предпочтительнее предъявление исполнительного листа напрямую в банк, т.к.

в этом случае денежные средства будут переведены банком со счета организации напрямую на счет дольщика.

Основной минус способа – суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер требуемой суммы в два и более раза.

Взыскание неустойки через арбитражный суд

Взыскание неустойки с застройщика через арбитражный суд – особенный метод борьбы с недобросовестными строителями. Он позволяет получить неустойку с застройщика за нарушение сроков строительства многоквартирного дома в полном объеме и в более короткие сроки по сравнению с судом общей юрисдикции.

Для его реализации необходимо привлечение юридического лица, в связи с чем, дольщику – физическому лицу, невозможно самостоятельно обратиться в арбитражный суд.

В связи с объемностью темы, более детально этот метод описан в нашей статье: Взыскание неустойки с застройщика в арбитражном суде.

Авторы: управляющий партнер ЮК «Веста» Ткачев А.В., юрист ЮК «Веста» Ершов А.П. 06.2017

Для наших клиентов у нас есть радостная новость. Теперь мы осуществляем взыскание неустойки с застройщика в арбитраже даже в случаях, когда Акт приема передачи  квартиры еще не подписан.

Образцы документов к статье за 2017 г.:

10 причин выбрать нашу компанию

Преимущества:

• 6 тарифов по взысканию неустойки с застройщика. Выберите самый выгодный.
• Сомневаетесь в успехе? Тариф «Нет риска» — стоимость услуг оплачивается после фактического получения денег от застройщика
• Открытая ценовая политика – наши клиенты знают, за что платят или не платят вообще. В итоге сотрудничество с нами всегда выгодно и продуктивно
• Мы не гонимся за универсальностью – наши специалисты профессионально занимаются спорами с девелоперами
• Цена максимально соответствуют высокому качеству оказания услуг нашими специалистами
• Не устроил результат? Вернем деньги
• Правовой анализ ситуации от ЮК «Веста» – бесплатно
• В стоимость услуги включены все этапы — от претензионного до получения денег дольщиком
• В нашем портфеле находится компания, которая произведет выкуп неустойки по ДДУ
• Если сумма штрафных санкций превышает семьсот тысяч рублей, мы предлагаем схему взыскания неустойки через Арбитражный суд

В наши задачи входит:

• Составление детального расчета неустойки и штрафных санкций
• Направление в адрес застройщика претензии с требованием оплаты
• Подготовка и подача в суд искового заявления
• Личное участие во всех судебных заседаниях
• При обжаловании Решения суда сопроводим дело в апелляционной и кассационной инстанции
• Получение Решения суда и исполнительного листа
• Розыск счетов застройщика и подача исполнительного листа в банк
• Сопровождение исполнительного производства
• Регулярное информирование клиента о движении дела

Дополнительные услуги юриста по недвижимости:

— Взыскание неустойки по предварительному договору, — Взыскание неустойки с застройщика по договору жилищно-строительного кооператива,

— Взыскание неустойки по инвестиционному договору.

Источник: http://lf-vesta.ru/vziskanie-neustoyki-s-zastroyshika/

О сроках досудебного урегулирования при взыскании неустойки с застройщика в арбитражном суде |

С 1 июня 2016 года для гражданских споров, рассматриваемых арбитражным судом, установлен обязательный досудебный порядок[1]. Данный порядок применяется и при взыскании неустойки с застройщика в случае уступки права требования неустойки хозяйственному обществу или предпринимателю.

Буквальное толкование нормы ч.5 ст. 4 АПК РФ означает, что после получения права требования по цессии общество должно направить застройщику претензию. В случае  неудовлетворения претензии застройщиком в течение 30 дней у общества появляется право на предъявление соответствующего иска.

В то же время,  вместе с правом на получение неустойки участник долевого строительства- физическое лицо обычно передает обществу также и право на получение штрафа за отказ застройщика от удовлетворения требования в добровольном порядке[2].

Передача права на взыскание штрафа означает, что дольщиком-физическим лицом уже была предъявлена претензия застройщику и эта претензия оставлена без удовлетворения в течение специального 10 дневного срока, установленного для потребителя[3].

Наличие двух претензионных порядков порождает вопрос о необходимости применения досудебного порядка, установленного АПК РФ. При этом необходимость направления повторной претензии цессионарием следует из обязательности правила ч. 5 ст.

4 АПК РФ  для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, спор между которыми должен рассматриваться арбитражным судом в силу субъектного состава[4]. В свою очередь, на достаточность одной претензии указывает оговорка в ч. 5 ст. 4 АПК РФ, допускающая установление иного порядка и сроков законом или договором.

В то же время, претензионный порядок, установленный ст. 22 ФЗ О защите прав потребителей, не является обязательным, что порождает вопрос о его достаточности для арбитражного процесса.

Правоотношения дольщика и застройщика, безусловно, являются потребительскими. При переуступке права требования неустойки по ДДУ меняется состав сторон, но не суть первоначального спора.

В то же время, правоотношения кредитора и цессионария содержат все признаки экономического спора, поскольку приобретение цессионарием права требования у физического лица за меньшую цену c целью последующего судебного взыскания является для него хозяйственной деятельностью[5].

В силу ст.

28 АПК РФ к подведомственности арбитражных судов относятся экономические споры, возникающие из гражданских правоотношений и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности организациями и предпринимателями. Таким образом, отнесение спора между цессионарием и застройщиком к подведомственности арбитражного суда обусловлено не только субъектным составом сторон, но и характером их правоотношений.

Чтобы выбрать правильную досудебную процедуру, необходимо выявить смысл претензионного порядка. «По смыслу ч. 5 ст.

4 АПК РФ соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ»[6].

В нашем случае, застройщик должен иметь возможность в предусмотренный законом срок добровольно удовлетворить заявленные требования.

Застройщик также может представить истцу возражения, обосновывающие нецелесообразность обращения в суд, либо предложить иной способ взаимовыгодного разрешения конфликта. Иной целью установления в АПК РФ претензионного порядка является снижение нагрузки на суд с помощью отсечения части исков путем досудебного урегулирования споров.

Субъективно, переуступка права требования неустойки обществу и рассмотрение спора в арбитражном суде влечет ухудшение положения застройщика, поскольку, в отличии от судов общей юрисдикции, арбитражные суды обычно не снижают размер присуждаемой неустойки на основании ст. 333 ГК РФ[7].

Соответственно, при передаче дела в арбитражный суд с застройщика, с большой степенью вероятности, будет взыскана как полная сумма неустойки, так и 50 процентный штраф.

Таким образом, получив уведомление об уступке права, разумный застройщик получает дополнительный стимул для добровольного удовлетворения требования.

Объективно, применение иного (потребительского) досудебного порядка не влечет ущемления прав застройщика. Ничего не препятствует застройщику добровольно исполнить требование и после принятия иска судом.

Добровольное удовлетворение в этом случае прекратит как процессуальное производство, так и само основание для присуждения штрафа.[8] Тем более, застройщик не лишается возможности представления возражений и заключения мирового соглашения.

Негативные последствия в этом случае ограничиваются судебными расходами. Соответственно, единственным реальным препятствием для уменьшения срока на досудебное урегулирование является возможное повышение нагрузки на суды.

В то же время, если арбитражный процесс предоставляет ответчику 30-ти дневный срок для добровольного удовлетворения претензии, было бы несправедливым сокращать этот срок.

На наш взгляд, наиболее рациональным и правильным способом досудебного урегулирования спора при переуступке права требования неустойки по ДДУ является предъявление одной претензии застройщику первоначальным дольщиком и исчисление 30-ти дневного срока с даты ее направления.

В этом случае у застройщика есть 10 дней на удовлетворение первоначального требования, либо на использование иных способов досудебного урегулирования.

После получения уведомления об уступке права при наличии намерения добровольного удовлетворения требования застройщик не лишается возможности совершить платеж цессионарию. Оставшегося 20-ти дневного срока достаточно как для выплаты, так и для примирения.

Разумеется, при наличии такого намерения у застройщика. При отсутствии же у застройщика намерения платить, никакие дополнительные сроки не повлияют на возможность досудебного разрешения.

Соблюдение досудебного порядка при предъявлении претензии цедентом и исчисление 30-ти дневного срока с даты ее направления не противоречит действующему законодательству. По общему правилу, установленному п.1 ст.

384 ГК РФ, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Согласно ч. 3 ст.

48 АПК РФ для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Поскольку право требования переходит к цессионарию в том виде, в котором оно существовало к моменту перехода, то есть после направления претензии должнику, то последствия предъявления такой претензии будут обязательными и для ответчика.

Несмотря на неоднозначность возможности отнесения досудебного порядка к стадиям арбитражного процесса, предъявление досудебного требования цедентом по тому же спору не ограничивает прав ответчика, позволяя ему урегулировать спор в срок, установленный ч.

5 ст. 4 АПК РФ.

Недостаточная распространенность арбитражной практики по взысканию неустойки с застройщика в порядке уступки права не позволяет провести анализ по вопросу соблюдения досудебного порядка. Кроме того, для уменьшения риска оставления иска без движения сами истцы предпочитают направить повторную претензию.

Таким образом, для определения принципов судебного толкования, представляется рациональным проанализировать более распространенную практику по делам, связанным с переходом прав требований страхового возмещения вреда в результате дорожно-транспортных происшествий.

В частности, вывод о соблюдении досудебного порядка при направлении претензии только цедентом следует из постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2017 г. по делу N А41-69650/16, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2017 г. по делу N А41-77589/16. Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 26 января 2015 г.

N Ф06-19069/2013 по делу N А65-12280/2014 прямо указал, что «действия цедента до совершения уступки по направлению претензии является подтверждением соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, в том числе, и цессионарием».

Завершая изложенное, считаем нужным резюмировать, что подача единственной претензии застройщику первоначальным дольщиком и исчисление 30-ти дневного срока с даты ее направления является правильным и рациональным способом досудебного урегулирования данной категории дел.

В этом случае достигается необходимый баланс интересов истца, заключающийся в наиболее быстром рассмотрении дела и ответчика, получающего установленный законом срок для добровольного урегулирования арбитражного спора.

При этом также соблюдается принцип процессуальной экономии.

_______________________________

[1] Часть 5 ст. 4 АПК РФ в редакции ФЗ от 02.03.2016 N 47-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ». [2] Например, в постановление 9 ААС №09АП-24253/2016-ГК, URL: http://corprf.ru/shtraf-v-razmere-50-vzyiskivaetsya-pri-otkaze-zastroyshhika-ot-dobrovolnoy-vyiplatyi-neustoyki/

Источник: http://corprf.ru/o-srokah-dosudebnogo-uregulirovaniya-pri-vzyiskanii-neustoyki-s-zastroyshhika-v-arbitrazhnom-sude/

Взыскание неустойки с застройщиков в Москве и Московской области

Юридический центр RegPractic

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ. Юридические услуги по подготовке иска и претензии к застройщику. Работаем по Москве и Московской области. Оплата по факту получения вами денег.

Основные ошибки, которые допускают в претензиях к застройщику.

Суды по ДДУ – тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 – 21 ч.

2. Рекомендации по написанию претензии застройщику.

Ждать ответа от застройщика на претензию не обязательно, можно выждать несколько дней и подавать иск в суд.

Срок в претензии (десять дней по закону о защите прав потребителей) предоставляется застройщику для добровольного удовлетворения требований, но никак не ограничивает истца в подаче искового заявления в суд раньше указанного в претензии срока.

До рассмотрения дела по существу пройдет намного больше времени и у суда не будет повода отказать в штрафе по этому основанию.

Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков, в частности судебные решения и исполнительные листы, можно в обзоре судебная практика по ДДУ.

Образец претензии застройщику о выплате неустойки

Разумеется к образцу претензии по неустойке нужно подойти творчески, предусмотреть в шаблоне все варианты конкретного дела не представляется возможным.

Поэтому юрист по неустойкам всегда пишет претензию к застройщику с учетом всех вариантов именно вашего дела. Любой документ, предоставляемый в суд, нужно дорабатывать применительно к конкретной ситуации.

Нажмите на изображение и посмотрите образец претензии к застройщику о выплате неустойки.

Иск к застройщику

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика можно подать в следующий суд:

– по месту нахождения застройщика (адрес застройщика пишем из ЕГРЮЛ, где взять выписку писали выше по тексту); – по адресу постоянной регистрации истца; – по адресу временной регистрации истца. Если в ДДУ определена подсудность, признаём в иске этот пункт договора недействительным. Если готовите иск к застройщику на свой страх и риск сами и нашли в нем ошибку? Ничего страшного.

Нужно в процессе уточнить исковые требования. Однако, ошибки лучше в иске не допускать. Вопросы по теме взыскания неустойки с застройщика можно задать на сайте. Воспользуйтесь формой “Ваш вопрос? Ответ юриста!” Отвечать стараемся в течение дня. Однако лучше позвонить по телефону и получить бесплатную консультацию.Иск о взыскании неустойки с застройщика.

Иск подан по месту временной регистрации дольщика.Где посмотреть решения по взысканию неустойки с застройщика в Арбитражном суде?
Посмотреть можно в статье: неустойка по ДДУ. Кроме того, в статье указаны цены на наши услуги, а также преимущества работы с нами.

В статье, в том числе, разъясняется: – как правильно определить период просрочки застройщика; – как определить срок просрочки застройщика, если дата передачи квартиры выпадает на нерабочий день; – когда считать неустойку застройщика по ставке рефинансирования, а когда по ключевой ставке.

Взыскание неустойки с застройщика в Арбитражном суде является хорошей альтернативой взысканию в суде общей юрисдикции, однако не по любому договору есть такая возможность. Если неустойка с застройщика большая, лучше судиться в Арбитражном суде, где по 333 ГК её почти не срезают. Кроме того, нужно понять, какой ориентировочно будет денежный выхлоп.

Для этого нужно воспользоваться нашим калькулятором. Если неустойка с застройщика подсчитана неверно, это приведет к ошибкам в претензии, и как следствие, к проблемам при рассмотрении иска в суде. Более подробно об этом на нашем сайте в статье:

расчет неустойки по договору долевого участия.

В любом случае, чтобы определиться с подведомственностью, нужно проконсультироваться у юристов, специализирующихся на взыскании неустоек с застройщиков. В противном случае вы можете оказаться среди лиц, которые самостоятельно подали иски по неустойке в арбитражный суд, а потом удивлялись, почему суд оставил их дело без движения.

Обжалование судебных решений по спорам с застройщиками

Судебные решения по взысканию неустойки с застройщика оформляются судом общей юрисдикции в виде решений по делу. Срок на обжалование – один месяц. Если застройщик не захотел тратить на время на обжалование, решение вступает в силу и можно получать исполнительный лист. Сроки выплаты неустойки, завязаны на наличие денежных средств на банковских счетах у застройщиков. Если денег у застройщика нет, то взыскание по исполнительному листу становится проблематичным. Перед тем, как обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки с застройщика по 214-ФЗ, желательно ознакомиться с черным списком застройщиков, которые находятся в сложном финансовом положении (не платят по исполнительным листам). Что бы узнать, платит ли застройщик по исполнительным листам, позвоните юристам. Если ваш застройщик находится в таком списке, нужно поторопиться с подачей иска. Чем раньше будет получен исполнительный лист, тем больше шансов на получение денежных средств. Если услугу по взысканию неустойки с застройщика заказали у нас, мы знаем, как можно получить деньги с такого должника. У застройщика есть имущество, есть дебиторская задолженность, есть механизмы банкротства, есть способы розыска банковских счетов.

Источник: http://www.regpractic.ru/neustojka-s-zastrojshhika-vzyskanie-pretenzia-iskovoe-zayavlenie.html

Взыскание неустойки с застройщика

Приобретение жилья в строящемся здании – это одновременно выгодный и рискованный вариант.

С одной стороны, можно сэкономить, покупая недвижимость на первоначальных этапах строительства, с другой – есть опасность, что объект не будет сдан в оговоренные сроки.

Законом предусмотрены претензионный и судебный порядки урегулирования спора. Дольщик вправе взыскать неустойку по ДДУ за каждый просроченный день в случае нарушения его прав.

Основания для взыскания неустойки

Взыскать неустойку с застройщика можно по следующим основаниям:

• Нарушен срок сдачи дома в эксплуатацию.
• Не соблюден срок передачи помещения дольщику.

Обязательство считается выполненным с момента передачи помещения по специальному акту. В случае затягивания процесса дольщик вправе потребовать выплатить неустойку за каждый просроченный день. Правило распространяется только на физических лиц.

Помимо неустойки, дольщик может взыскать убытки, связанные с нарушением договора:

• Затраты на аренду жилья в период просрочки.
• Переплата по кредиту.
• Иные расходы, связанные с несвоевременной передачей жилья.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Урегулирование спора предусмотрено как на досудебном уровне, так и через суд. Если претензионный порядок прописан в договоре, то он является обязательным для сторон. Отсутствие указанного условия дает право выбора: обращаться сразу в суд или написать жалобу.

Претензия имеет 2 преимущества:

• Экономия денег и времени. Если стороны не придут к решению на досудебном уровне, то придется подавать иск в суд, нанимать представителя или тратить рабочее время. Дополнительно могут потребоваться денежные средства на составление процессуальных документов.
• Штрафные санкции в отношении застройщика, отказавшегося добровольно удовлетворить требование. Дольщик в судебном порядке вправе взыскать неустойку, моральный вред, убытки и штраф в размере 50% от суммы пени.

Досудебный порядок включает следующие стадии:

• Составление претензии. В документе указывается основание для требования уплаты неустойки. Например, затягивание сроков передачи квартиры по акту приема-передачи.
• Произведение расчетов. Помимо неустойки, дольщик вправе потребовать выплаты понесенных убытков. Например, за оплату съемного жилья.
• Сбор дополнительных бумаг. К ним относятся паспорт, договор участия в долевом строительстве, расчеты, иные доказательства правоты.
• Передача документов застройщику.

  Как оплатить коммунальные услуги через Интернет?

Если ответ не будет предоставлен в положенный срок или будет отрицательным, то дольщик вправе обратиться с иском в органы правосудия. В зависимости от суммы неустойки исковое заявление подается в мировой (до 50 тыс. рублей) или районный суд.

В иске указываются:

• название и адрес суда;
• информация об истце: ФИО, адрес;
• сведения об ответчике: название, адрес фактический и юридический, ИНН, ОГРН, дата регистрации в качестве юридического лица;
• наименование документа (иск);
• обстоятельства дела;
• нормативное обоснование позиции;
• требование;
• прилагаемые документы;
• дата;
• подпись.

В качестве приложений идут (копии):

• паспорт заявителя;
• ДДУ;
• расчет неустойки, убытков, штрафа, морального вреда;
• справка о произведении платежа;
• претензия и ответ на нее;
• иные доказательства.

Документация сдается:

• по месту нахождения строительной организации;
• по адресу проживания истца;
• по месту нахождения объекта недвижимости.

В случае удовлетворения заявленных требований выносится судебное постановление. Ответчик вправе его обжаловать в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения. На основании судебного акта выписывается исполнительный лист.

Как рассчитать неустойку?

Одновременно с претензией застройщику передается документ, содержащий расчеты неустойки и убытков. Для вычисления пени необходимы следующие данные:

• Количество просроченных дней. Например, дата передачи объекта – 1 сентября. Квартира была передана 5 октября. Следовательно, просрочено 34 дня.
• Стоимость недвижимости. Цена указывается из ДДУ.
• Ставка рефинансирования ЦБ.

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

Отдельно производится вычисление пени по уплаченным процентам, если квартира приобреталась за счет кредитных средств. Взыскание убытков и морального вреда осуществляется при наличии доказательств (например, договора аренды жилья).

  Оскорбление личности – какая статья, наказание

Как передать претензию?

Передать претензию можно:

• Лично, посетив офис застройщика. Один экземпляр документа передается на рассмотрение, а на другом ставится отметка о принятии (входящий номер, дата, подпись должностного лица) или выдается расписка.
• Через отделение почтовой связи. Документация направляется заказным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке. Отправителю возвращается корешок с датой принятия документов.
• Через курьерскую службу. В таком случае придется дополнительно потратиться.

Образец претензии

Документ может содержать требования как одного дольщика, так и группы лиц, чьи права нарушены. Претензия составляется в произвольной форме, но обязательно содержит следующие элементы:

• Адрес застройщика (юридический и фактический).
• Информация о заявителе: ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные данные, телефон для связи.
• Данные ДДУ (дата подписания и регистрационный номер).
• Место нахождения объекта строительства.
• Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении сроков, а также расчеты и иные доказательства.
• Размер неустойки. Пеня может быть предусмотрена договором (тогда берется указанный размер) или законом (законная неустойка). В случае занижения размера штрафных санкций в договоре применяется законная неустойка.
• Требование о выплате неустойки и убытков.
• Срок выполнения требований в добровольном порядке.
• Реквизиты расчетного счета для перевода денежных средств.
• Список прилагаемых бумаг.
• Подпись.
• Дата составления документа.

Образец претензии о взыскании неустойки с застройщика:

• можно скачать выше;
• составить с помощью юриста.

Через какое время можно обратиться в суд?

Согласно ЗоЗПП требования потребителя подлежат удовлетворению в десятидневный срок. Правило действует при взыскании убытков, уменьшении покупной цены, возмещении понесенных расходов на устранение недостатков. Как правило, при ответе на претензию следует ориентироваться на обычай делового оборота. В среднем срок составляет от 10 до 14 дней.

В претензии можно указать время, которое предоставляется застройщику на добровольное разрешение конфликта. Если ответ не будет предоставлен в оговоренный срок или будет неудовлетворительным, то дольщик вправе обратиться в суд (в среднем это 1 месяц вместе с почтовыми пересылками)

  Как проверить наличие задолженности у судебных приставов?

Взыскание неустойки с застройщика — судебная практика

По делам о взыскании неустойки, как правило, применяются положения ст. 333 ГК РФ (снижение размера). Уменьшение пени осуществляется, если:

• имеется письменное заявление застройщика о снижении суммы неустойки;
• размер пени несоизмеримо больше причиненного вреда;
• имеется возможность получения истцом необоснованной выгоды.

В большинстве случаев суд уменьшает размер пени. Рассмотрим некоторые примеры из судебной практики:

1. Решение Кировского районного суда. Суд снизил неустойку с 225 тыс. до 40 тыс. рублей. Притом что ответчик ходатайствовал о заключении мирового соглашения на сумму 45 тыс. рублей.
2. Решение Куйбышевского районного суда г. Омска. Неустойка была уменьшена со 150 тыс. до 50 тыс. рублей. Решение суд обосновал тем, что заявленная сумма составляет четверть стоимости квартиры, что позволяет применить положения ст. 333 ГК РФ.

При определении размера неустойки учитываются попытки ответчика продолжить строительство и период просрочки.

Таким образом, получить неустойку от застройщика можно двумя способами: в претензионном и судебном порядке. Пеня начисляется за каждый день просрочки по двойной ставке рефинансирования ЦБ. При судебном разбирательстве размер неустойки может быть снижен в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Источник: http://passus.ru/raznoe/vzyiskanie-neustoyki-s-zastroyshhika.html

Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-ФЗ в 2018 году

Закон 214-ФЗ защищает финансовые интересы дольщиков через механизм взыскания неустойки.

Кроме того, с 1 января 2017 года в силу вступили нововведения и изменения в сфере законодательства о долевом участии в строительстве, которые напрямую коснулись и застройщиков и дольщиков.

Подробнее о порядке расчета неустойки по 214-ФЗ, принятых поправках и новых правилах отношений в долевом строительстве – читайте далее.

Ключевые изменения в регулировании долевого строительства

Изменения в 214-ФЗ были приняты в отношении обеих сторон договора о долевом участии в строительстве – застройщика и участников, и были направлены, прежде всего, на обеспечение условий максимальной прозрачности и повышение гарантий безопасности.

Среди ключевых изменений можно выделить:

Ужесточение требований к застройщикам.
Здесь имеется в виду:

• • ограничения по минимальному порогу уставного капитала (его величина привязывается к максимальной площади объектов долевого строительства и не может быть меньше 2,5 миллионов рублей);
  • расширение перечня представляемой информации (в свободном для граждан доступе должны находиться сведения о разрешительной документации, этапах строительства, аудиторское заключение за последний год, документы о правах на землю, проект ДДУ, фото текущей стадии строительства);
  • введение Единого реестра застройщиков, который позволит собрать необходимую информацию обо всех юридических лицах, занимающихся подобной деятельностью.

Применение счетов эскроу для хранения средств дольщиков.
Использование таких счетов станет гарантией безопасной схемы расчетов между участниками ДДУ.

Смысл заключается в том, что дольщик вносит оплату не на расчетный счет застройщика, а на специализированный счет в федеральном банке, доступ к которому будет закрыт до момента завершения строительства жилого объекта и его передачи покупателю по акту.

Такая мера особенно актуальна для организаций, практикующих необоснованные процедуры банкротства и мошенничества в отношении дольщиков.

Установление лимита по заявленной площади приобретаемой квартиры.
Законом определяются лишь несущественные изменения квартирной площади, неизбежные при ремонте.

Раньше такие колебания могли достигать вплоть до 10% от общей площади жилья. Поправка четко установила предел – не более 5%.

Превышение обозначенной нормы дает право участнику ДДУ расторгнуть договор на законных основаниях.

Поэтажная фиксация квартиры в ДДУ
При передаче квартиры в эксплуатацию покупателю застройщик должен предоставить ему полную инструкцию в отношении технических и инженерных систем эксплуатации и обеспечения, а также информацию о расположении конкретной квартиры на этаже.

Запрет на использование денег дольщиков на финансирование других объектов
Новая редакция закона обязывает всех застройщиков вести финансовую отчетность и документацию по каждому строящемуся дому. Теперь перебросить деньги на достраивание так называемых «проблемных» домов и уплату текущих долгов не получится.

Невозможность разорвать ДДУ в одностороннем порядке (дольщиком)
Если доказательства того, что застройщик не исполняет свои обязательства в соответствии с ДДУ должным образом, отсутствуют, то дольщик не сможет расторгнуть заключенный договор с одной стороны. Обязательным условием подачи жалоб, претензий и исковых заявлений станет окончание сроков строительства жилого объекта.

Уклонение дольщика от передачи квартиры в эксплуатацию приведет к невозможности взыскания неустойки с застройщика.
Такое нововведение имеет некую двоякость и, вероятнее всего, подразумевает необъективные и многочисленные попытки дольщиков затянуть сроки сдачи объекта по акту приема-передачи.

Рассмотренные нововведения и дополнения призваны обеспечить дополнительные гарантии безопасности для участников ДДУ в отношении расчетов с застройщиком, норм и качества строительства, а также ответственности по нарушению сроков передачи жилья владельцам.

Досудебное взыскание неустойки

214-ФЗ устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

• стороны;
• размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
• обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
• выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя.

Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

По Закону «О защите прав потребителей» для получения письменного ответа участнику ДДУ от застройщика дается срок не более 10-ти дней с даты получения претензии. При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

Взыскание неустойки через суд

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

• компенсацию за моральный ущерб;
• взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
• оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
• возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
• возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

Отдельно следует отметить, что моральный вред в настоящее время взимается в достаточно символическом объеме, потому чем более агрессивную сумму вы заявите, тем меньше вы рискуете получить. Лучше заявлять сумму в несколько десятков тысяч рублей – вероятность получить ее будет больше.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закону половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее – обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно “срежет” исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи.

Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика).

Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

• Российский паспорт (копия всех страниц).
• Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
• Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
• Копии платежных документов по ДДУ.
• Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
• Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
• Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ.

По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ.

Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы. Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью.

Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться.

Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Расчет неустойки застройщика по 214-ФЗ

Определить размер неустойки каждый дольщик может самостоятельно, воспользовавшись специальным калькулятором:

В соответствии с 214-ФЗ для расчета используется следующая формула:

Неустойка = Цена жилья по договору * количество дней просрочки * 2 * ставка рефинансирования / 300.

Cледует отметить, что начиная с 2016 года ставка рефинансирования фактически приравнена к учетной ставке Банка России.

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/21/poryadok-vzyskaniya-neustojki-s-zastrojshhika/