Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора

Дду 214 фз — на что обратить внимание при заключении договора долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) имеет массу нюансов. На что обратить внимание в ДДУ 214 ФЗ?

Нельзя допустить повышения цены при покупке на строящуюся квартиру. Необходимо быть готовым к тому, что в договоре будут пункты, ограничивающие права дольщиков или освобождающие от ответственности за несоблюдение сроков застройщика.

Договор требует тщательного изучения и достижения согласия обеими сторонами по всем пунктам. Вопросы долевого участия регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Обратите внимание, что законный ДДУ не должен содержать условия, ущемляющие права дольщиков. Самые частые – лишение права выбора управляющей компании для обслуживания здания или вынуждение вносить дополнительные суммы в ходе строительства.

Как грамотно заключить

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,

позвоните юристу прямо сейчас:

8 (499) 703-15-47 (Москва)

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Однозначного оформления ДДУ не существует. Как он выглядит, можно посмотреть в Интернете или скачать здесь.

Поэтому застройщики пытаются редактировать типовой образец в свою пользу.

Прежде, чем вложить свои деньги в строительство квартиры, каждый здравомыслящий человек досконально изучит документацию застройщика, его права на земельный участок, лицензию и так далее.

Следующий шаг – подписание Договора долевого участия. Прежде всего – внимательно изучить проект.

На что обратить пристальное внимание:

1. Первые параграфы документа должны указывать на стороны, заключающие соглашение. Полностью следует написать название строительной компании, указать реквизиты уставных документов. Наименование застройщика должно фигурировать в проектной декларации, документе на землю и разрешении на ведение работ.
2. Устав организации предусматривает, что ее полномочным представителем является генеральный директор, который и должен подписать полную версию ДДУ. В случае, если от лица руководителя заверяет документ представитель, действующий по доверенности, в дальнейшем могут возникнуть трудности при судебном производстве.

Примите во внимание: продавать квартиру может фирма – посредник. В этом случае следует иметь на руках копию документа, в котором говорится, что застройщик дает права на реализацию квартир.

3. Подробное описание сути соглашения – продажа и передача объекта недвижимости в конкретно указанный срок. Любые другие договоренности законом ФЗ-214 не предусматриваются.
4. Договор можно считать полным, если в нем описаны все свойства объекта строительства: точный адрес, кадастровый номер земельного участка, на котором он будет расположен, этаж и номер будущей квартиры, ее параметры: количество комнат, площадь.
5. Застройщик должен нести финансовую ответственность за невыполнение условий ДДУ.
6. По закону строительная компания несет ответственность за сданный объект. Гарантийный срок за инженерно – технологическое обеспечение здания – 3 года, за квартиру – 5 лет. Эти сроки установлены законом и не могут изменяться по желанию сторон.

Соблюдение этих пунктов является обязательным, его подписание на иных условиях – незаконно. Заключенный договор регистрируется в Росреестре. Строящийся объект можно оформить в ипотеку.

Портрет строящегося объекта

В документе подробно описывается площадь квартиры и всех помещений.

Некоторыми компаниями иногда вставляется пункт, предусматривающий доплату дольщиком за лишние квадраты или выплата застройщиком части денег за уменьшенную площадь.

Пункт неправомерен, так как ущемляет права заказчика.

Стоит отметить: если площадь квартиры оказалась меньше, чем в договоре, застройщик должен вернуть деньги. Если площадь больше, клиент не виноват, а значит доплачивать строителям не должен.

В соглашении подробно указываются все виды чистовой отделки, виды покрытий, класс обоев, материал окон и дверных проемов, сантехническое оборудование.

Непредвиденные обстоятельства и сроки исполнения

Договор действует до выполнения всех его пунктов.

Дата передачи объекта должна указываться максимально конкретно. Передается объект по акту приемки.

Если сроки не соблюдены, через 60 дней дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, написав письмо в строительную компанию. Заключение о спорных вопросах может дать только суд.

Форс – мажор – это риски, которые изменить никто не в силах – стихия, военные действия, террористический акт. Другие условия в этот пункт включать нельзя, так как это незаконно.

Цена договора

Стоимость объекта определяется в договоре в отечественной валюте или в условных единицах без указания курса, что является невыгодным для дольщика, так как означает изменение цены.

Оплата считается выполненной с момента внесения средств в банк. Покупатель не несет ответственности за сроки банковских операций.

«На берегу» обсуждаются также такие важные вопросы, как, за чей счет оформляется право собственности.

В ДДУ обязателен пункт об условиях расторжения соглашения, о сумме неустойки.

Важно знать: если какие – то разделы не прописаны подробно в договоре, надо помнить, что по умолчанию, в случае судебного спора, вступают в силу положения закона о защите прав потребителя.

ДДУ – документ, который защищает права дольщика и его финансовый вклад на этапе строительства квартиры. Прежде, чем его заключить, нужно тщательно проштудировать текст, а лучше посоветоваться с юристом.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет актуальные изменения в долевом участии в строительстве:

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://sovetnik.guru/nedvizhimost/ddu-214-fz-rasshifroa.html

На что обратить внимание при заключении ДДУ? Юрист по ДДУ

Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто.

Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации.

Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика.

Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе «Мой арбитр», заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика.

Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.

Ключевые положения ДДУ, на которые стоит обратить внимание

На стадии изучения проекта ДДУ, представленного застройщиком, рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

1. РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ. В ДДУ должны быть прописаны документы-основания, позволяющие застройщику вести строительные работы на данном участке. Особое внимание стоит уделить разрешению на строительство и плану создаваемого объекта. Вниматель изучите имеющиеся документы на сайте застройщика. Вы можете также попросить направить их Вам на почту. Отказ — повод задуматься.
2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА. ПЛОЩАДЬ. ДДУ должен содержать подробные и развернутые характеристики приобретаемого Вами объекта недвижимости: временный адрес, корпус, этаж, номер на плане, и, самое главное, площадь. Внимательно изучите проектную декларацию. К договору в обязательном порядке прикладывается описание объекта долевого строительства, который должен быть удостоверен и застройщиком, и вами. Стоимость приобретаемого объекта складывается исходя из количества покупаемых квадратных метров. При вводе дома в эксплуатацию, площадь уточняется согласно данным технической инвентаризации. Это и обозначит окончательную площадь объекта, покупаемого по ДДУ. Если на момент заключения ДДУ, площадь приобретаемой Вами недвижимости была меньше, скорее всего застройщик предложит Вам доплатить за лишние метры — это нормальная практика. Если наоборот площадь уменьшилась, а по факту Вы заплатили за объект большей площадью, застройщик обязан вернуть разницу в цене.
3. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА. Независимо от того, оплачиваете ли Вы стоимость ДДУ одной суммой или фиксированными платежами, условия расчетов должны быть четкими, понятными и прозрачными. Фактически уплачиваемые Вами суммы должны совпадать с суммами, указанными в ДДУ. Это важное условие, если Вы приобретаете недвижимость через посредника. Если так называемая сумма, предназначаемая посреднику, не будет указана в ДДУ, в случае расторжения сделки по любым обстоятельствам, она просто окажется у него в кармане.
4. СРОК СДАЧИ ОБЪЕКТА. Один из ключевых моментов – срок сдачи объекта (разрешение на ввод дома в эксплуатацию) и условия передачи купленной Вами недвижимости. Эти сроки должны быть выражены конкретной календарной датой. В случае просрочки по сдаче дома, срок влияет на сумму компенсации, которую застройщик будет обязан Вам возместить. Он отсчитывается от установленной в ДДУ даты. Кроме сроков, на сумму возможной компенсации будет влиять также стоимость приобретаемой Вами недвижимости, указанная в ДДУ, о чем было сказано в п. 3 выше. Сроком приема-передачи недвижимости после ввода дома в эксплуатацию, принято считать один месяц. За этот срок Вы должны принять у застройщика Вашу недвижимость по акту приема-передачи и оформить необходимые документы. С момента подписания акта приема-передачи, обязательства застройщика перед Вами считаются исполненными. Может возникнуть ситуация, когда на момент передачи Вам будет необходимо оплатить возникшие коммунальные платежи. Это тоже должно быть прописано в ДДУ. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ НИКАКИХ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ С ЗАСТРОЙЩИКОМ, т.к. зачастую Застройщики, если понимают, что не успевают сдать объект вовремя пытаются пойти на хитрость и просят Вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта. Если не обратить на это внимание и подписать подобное дополнительное соглашение, то требовать неустойки по суду за просрочку уже не получится.
5. СРОК ГАРАНТИИ ПО КАЧЕСТВУ. Отдельным пунктом в ДДУ должен быть прописан срок гарантии по качеству объекта. Он не может оставлять менее пяти лет с момента подписания акта-приема передачи объекта.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА. Необходимо, чтобы четко была прописана ответственность застройщика за нарушения условий ДДУ. Сроки, суммы и периоды – все должно быть «налицо».
7. ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА. Также, следует знать, что застройщик, который владеет земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также которому предоставлен земельный участок в аренду на срок менее одного года, не имеет права привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве. Проверить основания владения застройщиком земельным участком можно с помощью Публичной кадастровой карты. Достаточно просто ввести в строку поиска кадастровый номер земельного участка, на котором возводится будущее строение и посмотреть результаты.
8. ОПЛАТА ТОЛЬКО ДЕНЬГАМИ. Для строительства застройщик может привлекать только денежные средства.
9. ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ДДУ считается заключенным с момента государственной регистрации. Раньше были распространены случаи «двойной» продажи квартир – когда одну и ту же квартиру продавали несколько раз, пока ДДУ не был зарегистрирован в Росреестре. Сейчас, благодаря тотальной компьютеризации, подобные случаи практически исключены. Если вы все-таки хотите подстраховаться, можете заказать в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будет указано, кто является владельцем объекта недвижимости по ДДУ. Не соглашайтесь на заключение никаких соглашений и/или договоров, которые по словам застройщика не требуется по закону регистрировать – регистрируется ДДУ, все остальное – это бумага, влекущая дополнительные риски – от таких вариантов стоит отказаться.
10. ПОЛНОМОЧИЯ. Перед подписанием ДДУ попросите представителя предъявить оригинал доверенности (убедитесь в том, что она не просрочена) и оригинал паспорта. Подпись и печать в ДДУ должны быть поставлены в Вашем присутствии, а не «уже стоять» на договоре, который достали при Вас «из-под стола». Данные положения не явялются критичными, однако, помогут Вам лишний раз убедиться в порядочности застройщика.

Как Вы выдите, процесс приобретения квартиры по ДДУ достаточно прост, если иметь представление о вопросах, с которыми можно столкнуться в процессе и быть готовыми к ним.

*Материалы статьи могут содержать ссылки на сторонние сайты. КГ «ГидПрава» не несет ответственность за содержание и достоверность информации, представленной на сторонних сайтах.

Источник: http://gidprava.ru/realestate/2017/09/13/osobennosti-ddu/

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия?

Приобретение жилья в новостройке – это ответственный и решительный шаг на жизненном пути. Закон о долевом строительстве призван защищать права дольщиков, но и он не всегда помогает избегать подводных камней в договоре долевого участия. На что же надо обратить внимание при его заключении?

С чего начать

Будущие новоселы с увлечением изучают поэтажные планы предполагаемых приобретений, изучают район расположения, транспортную доступность и еще множество важных факторов, влияющих на принятие решения о покупке.

Но вот выбран вариант, соответствующий всем требованиям и пожеланиям. Можно заключать договор долевого участия.

Она не имеет права собирать денежные средства, если:

• находится в состоянии ликвидации юрлица;
• в его отношении проводится процедура банкротства;
• арбитражным судом приостановлена деятельность в порядке административного наказания;
• существуют иные дела, рассматриваемые арбитражным судом в отношении застройщика.

Ознакомиться необходимо со следующими документами, дающими застройщику право привлекать денежные средства дольщиков:

• Разрешение на строительство, выдаваемое администрацией, где расположен участок застройки. Оно подтверждает, что проектная документация прошла проверку на соответствие. Акцентируйте внимание на:

1. Сроках действия разрешения на строительство. Если время истекает, а здание далеко от завершения – стоит задуматься о целесообразности сотрудничества с таким застройщиком.
2. Для возведения какого объекта оно выдано – нулевого цикла или многоквартирного дома.

• Договор аренды или документы о праве собственности на застраиваемый участок. Убедиться в его действительности можно запросив платную справку в МФЦ. Здесь стоит обратить внимание на назначении земельного участка – должна быть запись «земли поселений (населенных пунктов)».
• Документ органов местного самоуправления о выделении участка под застройку. Это может быть протокол по результатам аукциона на право проведения строительства стандартного жилья.
• Проектная декларация. Должна размещаться на официальном сайте строителей, в СМИ. В неё входят ведения о финансовой отчетности за предшествующий период, информация о реализованных проектах с фактическими датами их ввода, поэтажные экспликации строящегося объекта, разрешительные документы, сведения о наличии кредиторской задолженности.
• Наличие у представителя застройщика права на подписание ДДУ. Обычно правом подписи договор обладает руководитель организации. Иные представители обязаны иметь нотариально заверенную доверенность.

Структура договора долевого участия

Изучив доступную информацию об организации-застройщике и убедившись, что он вполне заслуживает доверия, можно переходить к следующему этапу – заключение договора долевого участия (сокращенно ДДУ).

В Законе приведен перечень обязательных пунктов:

• Описание передаваемой квартиры. Здесь обязательно прописывается назначение объекта недвижимости – жилое/нежилое, номер квартиры, этаж, количество комнат, балконы, подсобные помещения, площадь общая и каждой комнаты. В обязательном порядке прилагается схема расположения квартиры.
• Сроки передачи объекта недвижимости дольщику от застройщика. Важно, чтобы были указаны конкретные даты потому, что именно от них будет производиться отсчет нарушения сроков сдачи новостройки.
• Стоимость жилья, сроки и порядок оплаты. Она может измениться только при изменении площади приобретаемого жилья. Это может быть после проведения замеров БТИ. Также подробно излагается стоимость квадратного метра и общая стоимость квартиры. Если используется ипотечное кредитование, указывается размер собственных средств, вносимых при оплате.
• Сроки действия гарантии на квартиру и само здание. Обычно на коммуникации – 3 года, на квартиру и здание – 5 лет.
• Способы обеспечения исполнения строительной организацией своих обязательств по ДДУ. Здесь указывается ответственность застройщика, какими активами он отвечает за взятые на себя обязательства.

В целях защиты дольщиков 2018 года, внесены изменения в Закон о долевом участии, принятые 31.12.2017 № 506-ФЗ. Согласно этим изменениям в договоре должны содержаться следующие пункты:

• Сведения о причислении квартиры к стандартному жилью, а застройщиком должен быть заключен договор на строительство стандартного жилья.
• Реквизиты и сведения сторон договора о строительстве стандартного жилья.
• Цена в ДДУ одного квадратного метра общей площади новостройки, который не может превышать цену, указанную в протоколе по результатам аукциона на право освоения территорий для строительства стандартного жилья. Протокол обязательно прилагается к ДДУ.

Этими изменениями вводится понятие стандартного жилья, которое заменяет ранее принятое – экономического класса. Новое понятие подразумевает создание классификации и выработку общих критериев для оценки качества построенного жилья.

ДДУ полагается заключенным с момента его регистрации в Росреестре. Это требование введено для недопущения двойных продаж одной и той же квартиры.

Оплата приобретаемого жилья дольщиком производится после регистрации договора долевого участия в органах Росреестра.

Что требует особого внимания

Если же нет такой возможности, то необходимо обратить свое внимание на следующие моменты договора:

• Сроки передачи квартиры должны быть едины для всех дольщиков.
• Сроки действия ДДУ. Они должны быть не менее времени передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи и проведения взаимных расчетов.
• В пункте договора об ответственности какие указаны причины форс-мажора. Застройщики часто в нарушении законодательства указывают здесь и принятие новых правительственных постановлений, и погодные условия, и другие надуманные основания.
• Судебный орган, внесенный в договор для разрешения спорных ситуаций. По Закону дольщик имеет право выбора суда для подачи заявления на рассмотрение спорной ситуации. Застройщик, указав в договоре конкретный суд, лишает его законного права выбора и может лишить его возможности обратиться в выбранный суд.
• Пункт, приравнивающий разрешение на ввод в эксплуатацию гарантии качества жилья. Этим он, обычно, пытается снять с себя ответственность за возможные риски, связанные с низким его качеством.

Возможные риски

Принятие законодательства о долевом строительстве призвано защитить права дольщиков. Но недобросовестные застройщики, а порой и откровенные «жулики» находят лазейки для введения в заблуждение или откровенного мошенничества в строительстве.

В нарушение законодательства такие строители применяют так называемые «серые схемы» продажи жилья. К ним относятся:

• Предварительный договор купли-продажи. Основным риском здесь является то, что застройщик регистрирует квартиру сначала на себя за счет дольщика. А потом уже по основному договору купли-продажи продает ее покупателю. Это дает возможность для двойной продажи одного и того же объекта. В суде подобные сделки трудно оспаривать, потому что считаются не действительными.
• Вексельная покупка на сумму стоимости при обретаемого квартиры. Используется застройщиками для срочного получения денежных средств с дольщика. При такой схеме нет никаких гарантий по срокам сдачи жилья, что очень выгодно для строителей. Если решаться на такую сделку, лучше предпочесть её срок не более одного года.

Договор долевого участия – существенный документ при оформлении взаимоотношений с застройщиком. Поэтому к его подписанию надо подойти со всей тщательностью. Предусмотреть все нюансы и риски, заложенные в нем, поможет опытный юрист. Проявленная предусмотрительность поможет дольщику защитить свои права и обезопасить сделку.

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-dogovora

Проверка законности условий договора долевого участия

Наша компания предлагает комплексную услугу «Правовая экспертиза договора участия в долевом строительстве» на очень выгодных условиях. Чтобы узнать подробности и записаться на консультацию, свяжитесь с нами, воспользовавшись информацией, представленной в разделе Контакты.

Если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, то следует помнить о том, что заключать договор следует только с тем застройщиком, который работает по 214-ФЗ, иными словами, который предлагает вам заключить именно договор долевого участия, а не предварительный договор, договор купли-продажи будущей квартиры и т.д. Только при заключении договора долевого участия вы сможете воспользоваться всем объемом страховок и гарантий, предоставленных дольщикам.

Вместе с тем, очевидно, что все условия договора долевого участия определяются не дольщиком, а застройщиком. С учетом того, что в нашей стране получила распространение опасная практика заключения договоров без их предварительной правовой экспертизы, застройщик может включить в договор долевого участия условия, которые будут серьезно ущемлять интересы дольщика.

Перед покупкой квартиры мы настоятельно рекомендуем вам провести предварительную правовую экспертизу заключаемого договора.

 Это защитит вас от дальнейших необоснованных требований застройщика и обеспечит возможность получения именно той квартиры, которую вы хотели.

С учетом стоимости квартиры, которую вы собираетесь приобрести, правовая экспертиза договора долевого участия – это наиболее разумный и обоснованный шаг.

Если же вы все-таки решили понадеяться на собственные силы и добросовестность застройщика прочитайте эту статью, чтобы знать на какие пункты в договоре долевого участия следует обратить особое внимание.

Описание покупаемой квартиры

Первым делом в договоре описывается квартира, которую вы покупаете. Если вы ожидаете увидеть в своей будущей квартире что-то кроме бетонных полов и стен, следует проследить, чтобы это было включено в описание квартиры.

Так если вы хотите, чтобы в квартире были обои, в договоре следует прямо указать, что должна быть произведена оклейка стен обоями.

Если вы хотите ванну, в договоре должно быть предусмотрено, что должна быть произведена установка ванна и т.д.

Важно: устные заверения менеджера застройщика о том, что в квартире будет паркет, несмотря на то, что в договоре указан линолеум, не позволят вам в дальнейшем требовать от застройщика установки паркета.

Поэтому включайте в договор условия обо всем, что вы хотите увидеть в своей будущей квартире.

Метраж квартиры

Безусловно, в договоре должна быть указана именно та площадь квартиры, на которую вы рассчитываете. Но в аспекте площади важно проследить, чтобы в договоре отсутствовали условия, согласно которым не происходит перерасчет стоимости квартиры при изменении её метража по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации.

Иными словами незаконно условие, по которому застройщик может передать вам квартиру меньшей площади, по сравнению с той, которая указана в договоре, и не произвести перерасчет стоимости. Кроме того, незаконным является и условие, по которому перерасчет стоимости производится в том случае, если дольщику передается квартира большей площади, по сравнению с указанной в договоре.

Таким образом, если вам передается квартира меньшей площади, то застройщик должен вернуть часть стоимости квартиры, если же вам передается квартира большей площади, то вы ничего доплачивать не должны. Условия об обратном являются незаконными.

Ответственность застройщика

Зачастую застройщик пытается ограничить собственную ответственность за нарушение обязанностей. Обычно используются два способа:

1. Включение в договор условий о том, что застройщик несет ответственность только при наличии своей вины. Дело в том, что застройщик является предпринимателем-профессионалом в своей области и в силу прямого указания закона несет ответственность за нарушение обязательства даже при отсутствии своей вины.
2. Необоснованное расширение перечня обстоятельств непреодолимой силы. Обстоятельства непреодолимой силы – это те обстоятельства, при наличии которых застройщик не отвечает за нарушение обязательств. Например, если строительство было невозможно из-за внезапного и долгого урагана, то застройщик не несет ответственность за просрочку в передаче квартиры.
   Однако застройщик часто пытается указать в договоре, что к подобным обстоятельствам, относятся также и иные: бездействие контрагентов застройщика, снижение температуры ниже «-30» градусов и др. Включение таких дополнительных обстоятельств незаконно, поскольку они имеют целью необоснованно ограничить ответственность застройщика

Таким образом, включение в договор долевого участия условий, ограничивающих ответственность застройщика, является незаконным.

Ответственность дольщика за расторжение договора

Закон о долевом участии в строительстве предусматривает случаи, когда дольщик вправе потребовать расторжения договора с застройщиком. Например, если застройщик просрочил передачу квартиры более чем на два месяца, или были существенно нарушены требования к качеству квартиры, дольщик вправе отказаться от договора долевого участия.

Однако для застройщика такой отказ может быть невыгоден, поэтому в договорах можно встретить условия, предусматривающие ответственность дольщика за расторжение договора. Иными словами застройщик выговаривает себе право при расторжении договора по инициативе дольщика удержать, например, 10% от цены договора в качестве неустойки.

Однако возможность расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным законом о долевом участии – это безусловное право дольщика, которое не может быть ограничено штрафными санкциями. Поэтому подобные условия являются незаконными.

Оплата дольщиком коммунальных услуг до заселения в квартиру

После того, как построенный дом введен в эксплуатацию требуется проведение некоторых затрат на обслуживание и эксплуатацию этого дома. Обычно застройщик не желает нести эти расходы самостоятельно и пытается переложить их на дольщиков, даже несмотря на то, что последние еще не получили квартиры.

Иными словами застройщик, путем внесения в договор соответствующих условий, возлагает на дольщиков обязанность по уплате коммунальных платежей в период между сдачей дома в эксплуатацию и передачей квартир, когда дольщики еще не живут в этом доме.

Причем обычно условия договора долевого участия предполагают, что коммунальные расходы авансируются, то есть дольщик должен заплатить, к примеру, за 12 месяцев вперед.

В результате на дольщика возлагается дополнительная обязанность, размер которой может быть весьма существенным.

Однако подобные условия противоречат нормам закона о защите прав потребителей и Жилищному кодексу РФ, поэтому не должны применяться.

Рассмотрение споров в суде по месту нахождения застройщика

Застройщик вступает в договорные отношения одновременно с огромным количеством дольщиков, и естественно, часто возникают споры, которые приводят к судебным разбирательствам.

Застройщику неудобно ездить в суды по месту жительства дольщиков (некоторые могут проживать в других городах), поэтому он включает в договор условие о том, что все споры, возникающие между дольщиком и застройщиком, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения застройщика.

Пример: застройщик находится в Петербурге, а дольщик проживает в Москве. Включение описанного условия в договор предполагает, что при возникновении судебного спора дольщик будет вынужден ездить в Петербург, чтобы поучаствовать в судебном разбирательстве.

Однако закон о защите прав потребителей в обязательном порядке устанавливает, что иски о защите прав потребителей могут предъявляться в суд по выбору дольщика: либо по месту жительства дольщика, либо по месту нахождения застройщика. Поэтому условия, ограничивающие это право выбора, незаконны.

То есть в приведенном примере, если дольщик предъявляет иск к застройщику, то он может сам выбрать, будет ли дело рассматриваться в Москве или Петербурге.

Важно: в некоторых случаях застройщики устанавливают дифференцированный подход: если иск предъявляется дольщиком, то он может сам выбрать в какой суд обратиться, а если иск предъявляет застройщик, то дело рассматривается только в суде по месту нахождения застройщика. Однако и такое условие является недействительным, даже если иск предъявляется застройщиком, дело должен рассматривать суд по месту нахождения дольщика.

В данной статье мы рассказали о том, какие незаконные условия, обычно, навязываются застройщиком по договору долевого участия. Чтобы узнать как исключить эти условия из содержания договора, читайте нашу статью, посвященную этому вопросу.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

________________________________________________________

Благодарим за прочтение статьи. Теперь рекомендуем вам:

Источник: http://imright.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой.

Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом.

Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

○ Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

• «По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи.

Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка.  Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

Вернуться к содержанию ↑

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Критерий сравнения	ДДУ	Договор купли-продажи
Правовая основа	№214-ФЗ	ГК РФ (§1,7 гл.30)
Форма заключения	Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ)	Простая письменная (ст.550 ГК РФ)
Участники соглашения	Застройщик и дольщик	Продавец и покупатель
Предмет соглашения	Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ)	Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условия	Предмет соглашения. Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию. Стоимость, форма и порядок ее оплаты. Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ; Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.	Предмет соглашения. Его цена. Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем. Регистрация договора в Росреестре.
Права и обязанности участников соглашения	Определяется договором	Определяется договором
Составление акта приема-передачи	Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0	Требуется (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за нарушение своих обязательств	Предусмотрен	Предусмотрен
Уплата налогов	Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).	Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

• Гарантия получения нового жилья.
• Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
• Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
• Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

• Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
• Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
• Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
• Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как избежать возможных рисков

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

• Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
• Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

• Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
• Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
• Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика.  При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности.

Вернуться к содержанию ↑

○ Процедура покупки по договору долевого участия

Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

• Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
• Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
• Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
• Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как составить договор ДДУ

Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

• Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
• Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
• Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
• График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
• Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

○ Переуступка квартиры по ДДУ

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

• Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
• Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
• Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ,  лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Как узнать информацию о застройщике?

Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

• Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
• Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
• Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта?

Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд. Первым шагом является составление досудебной претензии в адрес застройщика, в которой отражено требование о сдаче дома и получении ключа от телефона. В случае отказа или игнорирования претензии, следует обращаться в суд.

Вернуться к содержанию ↑

Переуступка прав требования по ДДУ. Рассказывает нотариус Алексей Комаров.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/53987-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html