8(800)350-83-64

В чем заключается суть программы ипотечного субсидирования от застройщика

Содержание

Коммерческое субсидирование ипотеки: помощь или маркетинг

В чем заключается суть программы ипотечного субсидирования от застройщика

Субсидирование ипотечной ставки от застройщика не всегда выгодно покупателю

Программа государственного субсидирования ипотеки, по мнению участников рынка, в условиях кризиса позволила поддержать спрос на жилье, писала ранее редакция «РБК-Недвижимости». Летом основная часть ипотечных сделок совершалась с ее использованием — около 60% заемщиков при оформлении кредитов на жилье выбирали именно вариант с субсидированной государством ставкой.

Как работает госпрограмма субсидирования ипотеки

Государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая (сейчас — 11% годовых) плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%.

Заемщик может взять кредит на квартиру или дом с земельным участком на первичном рынке либо на квартиру в строящемся доме. Максимальная сумма кредита составит 8 млн руб. для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и 3 млн руб.

— для других российских регионов. Первоначальный взнос — не менее 20% стоимости приобретаемого жилья.

Субсидирование банков будет прекращено в случае снижения ключевой ставки ЦБ РФ до 8,5%. На клиентах кредитных организаций прекращение субсидирования отразиться не должно — условия по платежам останутся прежними.
Однако программа господдержки ипотеки распространяется не на все объекты.

Кроме того, ее потенциал сейчас уже во многом исчерпан, считают риелторы и девелоперы. Чтобы дополнительно стимулировать спрос, застройщики за свой счет финансируют собственные программы по снижению ипотечных ставок. «Ипотека с господдержкой — это реальный шаг навстречу покупателю. Но далеко не единственный из возможных.

Все-таки 11,5–12% по программе госсубсидирования — не совсем та процентная ставка, которую ожидает покупатель.

Именно поэтому крупные застройщики и банки разрабатывают индивидуальные программы для своих клиентов со сниженным процентом по ипотеке», — говорит начальник управления по организации продаж по ипотеке, субсидиям и социальным программам компании «Мортон-Инвест» Юрий Никитчук.

Данная схема предполагает, что застройщик компенсирует банку выпадающие доходы, которые возникают из-за дополнительного понижения процентной ставки по ипотеке.

«Девелопер заключает договор с банком, аккредитовавшим строящийся проект, и по итогам договоренностей субсидирует часть банковского процентного дохода. Период субсидирования зависит от финансовых возможностей застройщика.

Данную акцию можно расценивать как маркетинговый ход, когда девелопер пытается привлечь клиентов в свой проект», — объясняет коммерческий директор компании Rose Group Наталья Саакянц.

Как отмечает руководитель ипотечного центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Алексей Новиков, маркетинговая ставка — это та же скидка при покупке квадратных метров в новостройке, только она дается не на стоимость квартиры, а на ипотечный кредит.

В большинстве случаев договор о коммерческом субсидировании заключается на один-два года. На это время размер платежа для заемщика будет ниже, однако возможны разные варианты. «Пониженная ставка может действовать в течение ограниченного периода, на оставшийся срок будут введены стандартные условия кредитования.

Но в некоторых случаях льготные условия могут сохраняться в течение всего периода жизни кредита», — отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. Впрочем, случаи, когда ставка субсидируется застройщиком длительное время, по словам Алексея Новикова, большая редкость.

Субсидирование от застройщика может быть как дополнением к программе господдержки ипотеки, так и составной частью любого банковского продукта по ипотеке. При комбинировании государственного и коммерческого субсидирования условия ипотеки могут быть наиболее привлекательными. «Однако если застройщик предлагает ставку по ипотечному кредиту ниже 7,5%, то покупателю следует задуматься.

Как правило, к таким мерам прибегают те застройщики, которые испытывают серьезные трудности с реализацией своих объектов», — уточняет Юрий Никитчук.

Тем, кто планирует воспользоваться предложением от застройщика, следует внимательно изучить условия акции. «Не исключено, что декларация о субсидировании ипотечной ставки по факту окажется маркетинговой ставкой, не имеющей ничего общего с процентом в кредитном договоре.

В таких случаях застройщик предоставляет клиенту скидку на квартиру, которая в рекламных материалах «конвертируется» в выгодную процентную ставку», — предупреждает Кристина Шульгина.

Рекламный ход, по ее словам, позволяет показать уровень экономии на фоне стандартных ипотечных предложений, но клиент по факту приобретает жилье с небольшой скидкой, заключая кредитный договор на обычных условиях.

Субсидирование ипотечной ставки со стороны застройщика для любых программ кредитования существовало и раньше.

«Однако в кризисный период это стало более актуальным и даже модным среди девелоперов», — отмечает Алексей Новиков.

Сейчас, по его словам, маркетинговая ставка не пользуется большой популярностью среди покупателей — люди предпочитают прямую скидку, потому что в ряде случаев это выгоднее.

Менеджер Est-a-Tet приводит в пример следующий расчет. У покупателя есть два варианта: первый — взять ипотеку на первые три года с учетом коммерческого субсидирования под 9%, а затем перейти на стандартные 12% годовых. При сумме кредита 2 млн руб.

и сроке кредитования 20 лет переплата получится 3,2 млн руб. Второй вариант — попросить у продавца скидку в размере 5% (что аналогично маркетинговой ставке 9% на три года). «Получается, что сумма кредита составит 1,9 млн руб., а размер переплаты будет 1,3 млн руб.

», — резюмирует Алексей Новиков.

В целом для заемщика в программах маркетингового субсидирования от застройщиков нет подводных камней. «Это совершенно прозрачная схема, все прописывается в кредитном договоре, однако нужно подсчитать, какую выгоду клиент извлечет из маркетинговой ставки», — отмечает риелтор.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/kommercheskoe-subsidirovanie-ipoteki-pomosh-ili-ma/

Субсидирование застройщиком процентной ставки по ипотеке: что содержит “брачный контракт” между застройщиком и банком

Субсидирование застройщиком процентной ставки по ипотеке: что содержит 23 сентября 2016, 01:01

Ряд крупнейших застройщиков при реализации своих квартир предлагают клиентам воспользоваться ипотечным кредитом, ставки по которым начинаются от 8,8%.

Такой рекордно низкий уровень процентных ставок обеспечивается субсидированием застройщиком банку части процентной ставки.

Это одна из форм дисконта, только предоставляется не единоразово (как скидка от стоимости квартиры), а направляется, считай, в доход банку.

Если в счет погашения кредита заемщик внес частичный досрочный платеж, то тут заемщик может сократить срок выплаты кредита (при неизменной сумму аннуитета) или уменьшить величину аннуитета (при неизменном сроке кредита). Сумма процентов, которые заемщик будет выплачивать банку, будет отличаться в зависимости от выбранного заемщиком варианта.

Понимая это, застройщик стоит перед выбором – сразу же выплатить банку всю сумму субсидируемых процентов или вести заемщика на протяжении 5-15 лет…

И вот тут у меня вопрос к банковскому сообществу: какова схема взаимодействия с застройщиком? Кто инициатор той или иной схемы отношений?

В беседе с сотрудником одного из застройщиков выяснилось, что застройщик сразу же, на старте взаимоотношений, выплачивает банку всю сумму субсидируемых процентов. А это заведомо самая дорогая для застройщика схема.

Застройщики, зачастую применяют схему «один объект – одно юрлицо», и редко существуют больше 5 лет (в пределах гарантийного срока на объект долевого строительства). И только из-за необходимости обслуживания субсидируемого кредита ей нет необходимости столько существовать.

Может проявить какой-либо компании активность и предложить застройщикам сервисную услугу? Например, застройщик полностью передает сервисной компании всю сумму субсидируемых процентов, тем самым снимая с себя обязанности по контролю за ежемесячным списанием их банку.

Сумма размещается под проценты на депозите, и даже несмотря на периодические списания со счета, это несколько приумножит стартовую сумму.

И, если заемщик досрочно, скажем через 7 лет (при 15-летнем кредите), погашает кредит, то сэкономленная сумма распределяется в оговоренной пропорции между застройщиком и сервисной компанией.

Выгода от такой схемы застройщику в том, что он не подарит банку всю расчетную величину субсидируемых процентов, сможет сэкономить.

Комментировать

Обсуждения

  • 23 сентября 2016, 09:23Данный вопрос прост и сложен одновременно. Проста идея, но сложна схема взаимодействия. Следовательно, необходимо обобщение для выделения главного, а не уход в частное. Вспомним, что рассматриваемое взаимодействие родилось не вчера. Достаточно много лет назад такие совместные предложения делала крупнейшая строительная компания СУ-155 с банками – партнерами. Схема взаиморасчетов довольно специфична и не требует рассмотрения в публичном поле. Это взаимодействие базируется на объединении юридических, финансовых механизмов с доверием сторон. Чем больше доверия, тем проще схема, а зачастую наоборот. Есть общие моменты, а есть и специфические для каждой схемы. При этом надо аккуратно учесть налоговые аспекты. Необходимо зафиксировать, что совместная работа банков и застройщиков подтверждает существование работающих схем. Интереснее оценить цель таких предложений, как кредит под 8 %. Для начала можно вспомнить государственную программу субсидирования, в которой Минфин компенсировал кредитору (первый год программы) 2,5 процентных пункта. Эффект проявился в продажах квартир. Из чего сложился эффект? Коротко от синергии. Объединилось множество взаимоувязанных элементов: • положительный PR и имидж государственной программы, • ощущение надежности новостройки из-за участия банка, • увеличение доступности приобретения из-за снижения ежемесячного платежа, • сложение вместе первоначального взноса клиента (36 % в среднем), средств банка (кредит), бюджетных средств (идут банку в оплату снижения ставки). При этом цены на квартиры никак не обсуждались. Возвращаемся к схеме банк + застройщик = очень выгодный кредит. Предположим, что застройщики руководствуются следующим. Первый посыл – скидка дается всем, а кредит берет только часть клиентов застройщика. Второй посыл – снижение ставки расширяет клиентскую базу больше чем скидка. Третий посыл – оптически ставка 8, 9 % выглядит более эффектно по сравнению скидки в фиксированном или процентном размере. Процентная ставка по кредиту выглядит условно абсолютной ценностью и непререкаемой ценностью, а снижение цены с 75 до 73 тысяч рублей за квадратный метр выглядит относительной ценностью. Это предположения с независимой стороны.Чем руководствуются застройщики на самом деле известно только им.

Источник: http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/52/post/655

Как застройщики заставляют покупателей платить за «сниженную» ипотечную ставку

Как застройщики заставляют покупателей платить за «сниженную» ипотечную ставку

Сейчас рынок предлагает массу программ с пониженной ставкой по ипотеке для покупателей квартир в новостройках. Строительные компании привлекают клиентов ставками «от застройщика» под 6–7,5% годовых и даже ниже при среднерыночных значениях ипотечной ставки 10,3%.

Самый известный проект с большим числом партнеров-застройщиков – у Сбербанка, с процентной ставкой от 7,4% годовых.

Нет проблем найти варианты с меньшими процентами, в частности, их обещают покупателям в жилых комплексах (ЖК) «Москва А101» (от 6,75%), квартале «Спутник» (от 6,7%), ЖК «Маяковский» (6,45%), «Барбарис» (от 6,2%), «Дом в Мневниках» (от 6%), «Ленинградский» (от 5,2%) и т. д.

Раздавать кредиты дешевле ключевой ставки ЦБ (ее значение – 8,25%) ни один банкир в здравом уме не будет. Ему кто-то должен компенсировать недополученный процентный доход. Как объясняет Дмитрий Никонов, руководитель отдела продаж ЖК «Мелодия леса» ГК «Сапсан», застройщик платит банку определенную сумму после каждого выданного кредита по сниженной процентной ставке.

Застройщик тоже должен где-то взять деньги на компенсацию: либо из собственной маржи, либо из денег покупателя, дополняет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.

По оценке Романа Строилова, директора по продажам в Северо-Западном регионе Glorax Development, потери обычно перекладывают на клиента.

Поэтому, как правило, на скидку, которую получают покупатели, взявшие кредит на обычных условиях, клиент, соблазненный низкой ставкой, рассчитывать уже не сможет.

Строилов считает, что фактической выгоды для покупателя программа с низкой ставкой не несет. «У нас есть субсидированная ставка со Сбербанком – 7,4% на срок кредита до семи лет, – рассказывает эксперт.

– Но если клиент платит всю сумму сразу (берет ипотеку по стандартным ставкам), он получит скидку 5%». Если базовая стоимость квартиры – 5 млн руб., то получится 4,75 млн руб.

Цена при субсидированной ипотеке остается 5 млн руб.

Денис Ковалевзаместитель председателя правления «Дельтакредита»:

Есть все основания предсказывать, что ставка по ипотеке будет снижаться, но не беспредельно. Мы ориентируемся на уровень 8,5–9% к 2018 г.

«Допустим, стоимость квартиры – 3 млн руб., – демонстрирует аналогичный расчет Никонов. – По программе Сбербанка первоначальный взнос – 15%. Если клиент выбирает программу с субсидированной процентной ставкой, он платит 450 000 руб. в качестве первоначального взноса, а оставшиеся 2,55 млн берет в кредит на семь лет по ставке 7,4% годовых.

В этом случае размер ежемесячного платежа составит 38 987 руб. Общая сумма, заплаченная заемщиком, – 3 724 897 руб. Если клиент отказывается от субсидированной ставки, компания предоставляет скидку в размере 5% (150 000 руб.) от стоимости квартиры. Ее цена в этом случае составит 2,85 млн руб., размер первоначального взноса – 427 500 руб., а оставшиеся 2 422 500 руб.

берутся в кредит. Ежемесячный платеж при кредите на семь лет по ставке 9,4% составит 39 469 руб. За квартиру в итоге заплачено 3 742 925 руб., разница с первым вариантом небольшая». Но если застройщик дает большую скидку, скажем 10%, то программа субсидированной ставки явно начинает проигрывать.

Основываясь на примере, приведенном экспертом, можно рассчитать, что итоговая стоимость той же условной квартиры составит 3 545 929 руб.

«Каждый случай индивидуален, – комментирует Татьяна Власова, начальник отдела ипотеки ГК «Инград». – Клиенту необходимо определить, что в его случае будет целесообразнее – оформить ипотеку по сниженной ставке или купить квартиру с дисконтом».

Ставка низкая, цена высокая

Чем ниже ставки и больше сроки, тем дороже обходится субсидирование застройщику, замечает Строилов. Без завышения стоимости недвижимости для клиента не обойтись.

Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования Kaskad Family, объясняет, что практикуются варианты, когда застройщики завышают цену квартиры более-менее умеренно (например, от базовой стоимости в 5 млн руб. до 5,4 млн руб.) и довольно серьезно (до 5,8 млн руб.).

Расчеты с «добавочной ценой» при ставке 6,5% для квартиры стоимостью в 5 млн руб. показывают, в какие траты для покупателя выливаются эти завышения. При «умеренном», до 5,4 млн руб., и первоначальном взносе 810 000 руб. (15%), сроке в 15 лет ежемесячный платеж составит около 40 000.

Итого получается 8 млн руб. При серьезном завышении цены (до 5,8 млн руб.) и сохранении аналогичных условий платеж по кредиту достигнет почти 43 000 руб. Всего заплатить придется 8,6 млн руб.

Дмитрий ЦветовДиректор по маркетингу и созданию продукта ГК «А101»:

Снижение ипотечной ставки на 1% прибавляет 5% к бюджету покупки. Если ставка снижена с 11% до 7%, клиенты смогут позволить себе купить квартиру на 20% дороже, вместо двухкомнатной взять трехкомнатную при тех же ежемесячных платежах

Вариант, когда клиент просто меняет скидку на специальную ставку, но стоимость квартиры не завышается, эксперт считает приоритетным для потребителя среди программ со ставкой «от застройщика».

В этом случае для квартиры стоимостью 5 млн руб. при более высокой ставке 7,8%, взносе в 750 000 руб. (15%) и сроке 15 лет ежемесячный платеж составит примерно 40 000 руб.

, а итоговая стоимость – 7,973 млн руб.

Не в пользу программ «с завышением» свидетельствует и расчет с 10%-ной скидкой и «классической» ипотекой под 9,4% на 15 лет для этой же квартиры за 5 млн руб. Ежемесячный платеж – 39 700 руб. Окончательная стоимость квартиры после выплаты ипотеки – 7,823 млн руб.

Низкие ставки таят в себе и другие сюрпризы. Застройщик может продавать на таких условиях наименее ликвидные квартиры в проекте, предупреждает Строилов.

Впрочем, главное, чтобы клиент пришел на объект, говорят риэлторы. «Если человек нашел квартиру мечты, ему уже не важно, какой будет ставка», – говорила на круглом столе «Ведомости.

Недвижимость» руководитель отдела ипотеки «Бест-новостроя» Наталья Селиванова.

Екатерина Спекторначальник отдела ипотечного кредитования концерна «Крост»:

Субсидированная ставка плюс скидка клиенту – это для застройщика убыточный проект.

Низкие проценты нередко даются не на весь срок кредитования, а только на первые год-два, а потом заемщик расплачивается по «обычной» ставке. Если одновременно предлагается и низкая ставка на весь срок, и скидка, то тут есть повод насторожиться; как правило, эти две опции вместе не живут, предостерегает Строилов.

Впрочем, в программах, где низкая ставка дается на небольшой срок, акции доступны. «Мы можем предложить покупателям 6% годовых в течение первых 12 месяцев, далее они переходят на стандартные условия. Кредит можно оформить на срок до 20 лет. При таких условиях клиент может получить как сниженный процент по кредиту, так и скидки от застройщика», – говорит Власова.

Ничего личного, только маркетинг

Участники круглого стола «Ведомости. Недвижимость», состоявшегося в октябре, считают, что не следует переоценивать успех субсидированной ставки у потребителя.

Власова уверена, что она пользуется спросом только у покупателей жилья массового сегмента.

По наблюдениям Селивановой, для заемщика лучше выбирать программу так, чтобы у него сформировался комфортный платеж, рассчитанный на долгое время.

По мнению большинства экспертов, выбирая между скидкой и сниженной ставкой, клиенты отдают предпочтение скидке.

Как уточняет Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», заемщику субсидирование выгодно, когда он берет ипотеку на долгий срок.

Тогда он отказывается от 4–5% скидки и выигрывает за счет длительной ипотеки. Если кредит рассчитан на короткое время, выгоднее получить скидку.

Что касается интересов непосредственно компании, то ей, полагает Арсланов, невыгодна программа со ставкой «от застройщика»: «Мы вынуждены включить ее в качестве рекламной, чтобы не отличаться от других. В то же время мы увеличиваем цену на квартиру, если клиенты собираются взять субсидированную ставку». Но он считает, что «это неправильная стратегия».

Увлекаться субсидированием не стоит, поддержал коллегу Дмитрий Усманов, коммерческий директор ГК МИЦ. В итоге это отражается на рентабельности, и компания рискует «вследствие субсидирования уйти ниже себестоимости».

Особенно это касается строителей стандартного жилья: «Если застройщик снизит цену ниже определенного уровня, придется думать, как достраивать то, что он продал».

Однако у Тимошенко другое мнение: если правильно выстроить отношения с банком, давать всем клиентам равные условия и грамотно работать с этим инструментом, он может принести хороший эффект.

По подсчетам эксперта, в компании около 30% клиентов берут квартиры по субсидированной ставке, доля ипотеки благодаря этому увеличилась с 60 до 75%, доля Сбербанка – с 30 до 60%, а продажи выросли на 10–15%.

Если снизить цену, то вряд ли получится такой же результат, «скидками никого не удивишь», заключает Тимошенко.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, тоже считает, что дешевая ипотека и субсидирование могут раскачать спрос пропорционально объему растущего предложения, которое сегодня имеется на рынке. По оценке эксперта, клиентам нравится низкая ставка, что способствует популярности кредитования, а рост ипотеки на 1% дает увеличение продаж на 2%.

По словам Алексея Трубникова, начальника управления департамента разработки продуктов, стандартов и технологий обслуживания Газпромбанка, на ипотеку с субсидированной ставкой приходится 5–10% договоров кредитования новостроек и это вполне «приличный объем».

Несмотря на разницу точек зрения на влияние низких процентных ставок на спрос, большинство участников круглого стола сошлись во мнении, что ставка «от застройщика» – это хороший маркетинговый ход, но он временный. Когда ипотечные ставки достигнут уровня примерно 8%, то надобность в субсидировании естественным образом отпадет.

А это может случиться совсем скоро – по прогнозу АИЖК, уже в 2018 г. «Я бы на месте государства и дальше стимулировал снижение ипотечной ставки. Чем больше население охвачено ипотекой, тем больше лояльных трудовых ресурсов – люди держатся за работу и готовы больше трудиться за меньшие деньги.

Весь девелопмент способствует этому социальному процессу», – говорит Константин Апрелев, президент АН «Савва».

Сами застройщики вряд ли стремительно откажутся от «спецставок». В условиях, когда доходы граждан не растут, а затраты на строительство увеличиваются в связи со вступлением в силу закона о компенсационном фонде, требующего отчислений с каждого договора долевого участия в размере 1,2%, компании наверняка продолжат практиковать рекламные приманки.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/11/15/741558-zastroischiki-snizhennuyu-ipotechnuyu-stau

Субсидирование ипотечного кредита

Субсидирование ипотечного кредита

Невзирая на огромное количество программ ипотечного кредитования, ипотека по-прежнему недоступна для многих категорий граждан, которые так и не получают возможность обзавестись своим жильем.

Попытки государства оказывать влияние на процентную ставку и немного ее сдерживать тоже не всегда помогают, ипотека очень дорогая.

Чтобы немного исправить ситуацию, была предложена программа субсидирования ипотечных кредитов, суть которой заключается в компенсации государством части процентов, которые заемщик должен кредитору.

Тем самым увеличивается число граждан, которые могут позволить себе ипотечный кредит, ведь теперь ежемесячные платежи становятся меньше.

Сделка выгодна для всех ее участников: банки получают больше клиентов и тем самым увеличивают капитал, государство помогает развиваться рынку строительства и за счет налогов получает прибавку к бюджету, а простые граждане получают возможность наконец взять ипотеку.

Условия программы и для кого она доступна

Еще недавно ни о какой компенсации речь не шла и люди максимум могли рассчитывать на налоговый вычет после покупки квартиры.

Дальше экономическая ситуация ухудшилась, ставки по ипотеке выросли и социально незащищенные слои населения больше не могут позволить себе купить жилье.

Программу субсидирования ставок по ипотечным кредитам разработали именно для помощи гражданам, она действует помимо льгот для учителей, военнослужащих, молодых семей и других категорий населения, заработная плата которых не позволяет им обзавестись жильем.

Суть программы в том, что государством гарантируется процентная ставка в размере 12%, а если банковское учреждение предлагает программу кредитования со ставкой выше, то разница в процентах будет компенсирована государством.

Следует быть готовым к тому, что только ряд банков предлагает оформить ипотеку с государственной поддержкой:

  1. Росбанк;
  2. Юникредит;
  3. ВТБ-24;
  4. Сбербанк;
  5. Банк Москвы, Газпромбанк и несколько других.

Кто может принять участие?

Лицам, которые желают оформить договор по подобной программе необходимо либо обращаться сразу в банк, найти квартиру на первичном рынке, собрать документы, после чего подавать анкету-заявление.

Как и в случае получения любого другого кредита, положительным моментом станет наличие хорошей кредитной истории. Лояльное отношение и к людям, имеющим в банке депозит или участникам зарплатного проекта.

Заемщики могут принять участие в подобной программе при условии соблюдения ряда критериев:

  • возраст клиента на момент заключения договора должен быть больше 21 года и на дату внесения последнего платежа ему должно быть меньше 65 лет;
  • почти у всех названных выше банков есть общее условие: наличие 20% от суммы ипотечного кредита у заемщика на момент подписания кредитного договора обязательно;
  • ограничивается минимальная и максимальная сумма займа: от 300 тысяч рублей до 3 миллионов (8 жителям Санкт-Петербурга и Москвы);
  • привлекать можно до 3 созаемщиков;
  • купить квартиру разрешается только на первичном рынке.

Если заемщику хочется купить жилье на вторичке, он будет оплачивать процентную ставку полностью сам, в отличии от покупки в домах строящихся, или новостройках.

Дополнительные требования

Что касается других требований к клиентам банков, то в остальном они стандартные: наличие постоянного рабочего места с трудовым стажем не менее 1 года, возрастные рамки, необходимость подтверждать свой доход официальными справками по форме банка или стандартной 2-НДФЛ.

Государственная субсидия не перечисляется заемщику и не выдается ему в руки, деньги поступают напрямую банку-кредитору, в котором гражданин берет ипотечный кредит. Принцип расчета можно увидеть на этой формуле:

Ключевая ставка Центрального банка + 3,5% (ставка ЦБ равна 2,5% с марта 2016 года). Субсидируемый кредит должен подходить под установленные требования:

  1. страхование жизни заемщика обязательное;
  2. валюта кредита – только рубли РФ;
  3. ставка на весь срок фиксирована и составляет 12%;
  4. заключается кредитный договор не позже 01.2017 года;
  5. купить недвижимость можно исключительно от застройщика по договору долевого участия еще на этапе застройки или уже готовую квартиру по договору купли-продажи, как только дом будет введен в эксплуатацию;
  6. срок ипотеки равен 30 лет и не больше;
  7. остальные требования к заёмщику выставляет кредитор, они стандартные.

В целом все условия легко выполнимы и у претендентов на участие в программе не должно возникнуть проблем.

Ситуация на данный момент

Принять участие в программе в 2016 году можно было, подав заявку на сайте Минфин, после рассмотрения которой выносилось окончательное решение.

Сейчас программа субсидирования ипотечного кредита временно была закрыта, за время ее действия около 25% заемщиком воспользовались льготами на покупку недвижимости.

Ввиду того, что на рынке ставка по кредитам снизилась до доступных 12-13%, необходимость в государственном финансировании уже стоит не так остро.

Именно поэтому в 2017 году субсидирование по этой программе проводиться не будет и по словам экспертов к ней можно будет вернуться только если ставки по ипотеке резко скакнут вверх.

Пока что прогноз благоприятный, предполагается, что стремительного удорожания стоимости квартир не будет.

Источник: http://moneybrain.ru/ipoteka/subsidirovanie-ipotechnogo-kredita/

Чего ждать от новой госпрограммы субсидирования ипотеки

1 декабря
radidomapro.ru

Уже со следующего года будет запущена программа субсидирования ипотеки — для тех, кто имеет двух и более детей ставка составит 6% годовых.

Опрошенные Ради Дома PRO эксперты не сомневаются, что программа подстегнет спрос на первичном рынке жилья.

Но обращают внимание на то, что по новым правилам половина потенциальных клиентов автоматически отсекается — не все готовы ради ипотеки рожать детей.

Объявленную Владимиром Путиным новую программу субсидирования ипотеки запустят уже с 1 января 2018 года, заявил на форуме региональных строителей глава Минстроя Михаил Мень. При этом, если программа будет пользоваться популярностью, Минстрой обратится к президенту с просьбой о ее пролонгации.

В отличие от предыдущих программ, в этот раз субсидировать будут не всех ипотечников, а только тех, кто имеет двух и более детей. Ставка составит 6%. Для семей с двумя детьми льготные проценты сохранятся в течение трех лет, с тремя — на пять лет.

По подсчетам Минстроя и АИЖК, воспользоваться данным правом захотят около 620 тыс. российских семей. «Мы в эту программу включаем возможность рефинансирования. Если у вас один ребёнок, и у вас есть ипотека, в случае, если у вас родился ещё один ребенок, вы имеете полное право использовать эту опцию. Банк будет рефинансировать ипотеку до 6%», — уточнил Михаил Мень.

Опрошенные Ради Дома PRO эксперты однозначно поддерживают нововведение, однако отмечают несколько нюансов.

Новая программа будет иметь совсем другое воздействие на ипотечный рынок, чем предыдущая, считает руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко.

Во-первых, новая программа рассчитана максимум на пять лет. За этот период ее привлекательность будет каждый год уменьшаться за счет сближения ставок рыночных и субсидированных. Во-вторых, программа рассчитана на определенный сегмент граждан.

Это родители, у которых в этот период будут рождаться дети (второй и/или третий). Необходимо, чтобы они собирались взять ипотечный кредит или уже имели его. В-третьих, в программе два продукта.

При этом рефинансирование ни на какую доступность не влияет, но позволяет действующим заемщикам немного снизить нагрузку.

«Для приобретения квартир в новостройках ипотека под 6% звучит хорошо, но Сбербанк предлагает 7,4 % и много спецпрограмм. Условия хорошие, но не революционные. Точнее, рынок развивается быстрее», — поясняет эксперт.

По его мнению, в первые два года программы спросом будет пользоваться рефинансирование и приобретение квартир. Затем рефинансирование пойдет на убыль.

Кроме прочего, Сергей Гордейко обращает внимание на то, что прошлая программа была рассчитана, в первую очередь, на помощь застройщикам. А нынешняя, в первую очередь, поможет семьям с рождающимися детьми.

Все это влияет на объемные показатели. При этом изменяющиеся рыночные условия и продолжительность программы не позволяют дать точные оценки.

Но оценка президента в 500 тысяч семей участников программы выглядит достижимой, считает он.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая уверена, что новая ипотечная программа подстегнет спрос на первичном рынке недвижимости, ведь она рассчитана на самую массовую аудиторию — семейных покупателей.

Так, по ее словам, в одном из проектов Новой Москвы, входящем в пятерку лидеров по количеству сделок, у 84 из 100 клиентов есть дети. Из этих 84 дольщиков 39% имеют одного ребенка, 44% — двух детей, 17% — трех детей.

Таким образом, потенциально 51 из 100 покупателей могут воспользоваться предложением.

Вместе с тем, по мнению эксперта, новая программа кредитования вряд ли повторит успех предыдущей. В отличие от нее, теперь половина потенциальных клиентов автоматически будут «отрезаны» от ипотеки под 6%, поскольку бездетны или имеют только одного ребенка.

Однако главной загвоздкой станут временные ограничения по субсидированию ипотеки (на три или пять лет), в зависимости от количества детей. В московском регионе семьи с детьми берут ипотеку на 15 лет, отмечает Литинецкая и подсчитывает реальную выгоду трехлетней субсидии.

Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в массовом сегменте «старой» Москвы составляет 12 591 527 руб. При минимальном первоначальном взносе в 20% сумма ипотеки составит 10 073 220 руб.

По ставке 6% при сроке кредита 15 лет в первые три года сумма процентов составит порядка 1,73 млн руб. Если все эти три года семья платит ипотеку под 9,5%, переплата равна 2,63 млн руб. На первый взгляд, экономия в 900 тысяч руб. за три года должна стимулировать спрос.

Однако на фоне общей переплаты в 8,92 млн руб. (ставка 9,5% на 15 лет), сэкономленные 900 тысяч уже не кажутся существенной суммой.

«Полагаю, реальный эффект от субсидирования ипотеки под 6% можно будет добиться, если такая ставка будет действовать не 3-5 лет, а хотя бы 7-9 лет. Пока же экономия не столь очевидна», — делает вывод эксперт.

В 2016 году в России 925 тыс. семей получили материнский капитал, и порядка 564 тыс. семей использовали полученную помощь на покупку квартиры с использованием кредита, приводит статистику директор ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Выходит, что все они — потенциальные претенденты на получение субсидии. И озвученная главой Минстроя оценка в 620 тыс. потенциальных заемщиков похожа на правду.

По мнению топ-менеджера, программа субсидирования ипотечной ставки для семей с детьми является «достаточно своевременным решением государства в поддержке демографической ситуации в России».

Снижение ипотечной ставки до 6% годовых определенно повысит интерес к приобретению жилья у тех молодых людей, которые раньше не рассматривал такой вариант покупки квартир из-за достаточно больших процентов.

По его оценке, льготная ипотека позволит уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем на 5-10 тысяч рублей.

«Поэтому субсидирование — это, несомненно, положительное решение, которое отразится на увеличение спроса на жилье в новостройках примерно на 10-15%», — говорит Рустам Арсланов.

Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычёв согласен: любая поддержка многодетных семей подстегнет спрос на первичное жилье, так как часто именно такие семьи стремятся приобрести новую квартиру.

Однако он считает, что преувеличивать значение предлагаемой программы не следует, поскольку льготная ставка будет действовать ограниченной период времени. Поэтому экономия получится не столь значительная, а по истечению «ипотечных каникул» семьи столкнутся с более высокими ежемесячными платежами. И далеко не все из них смогут «потянуть» такие расходы.

Так, по данным Высшей школы экономики, к бедным относятся порядка 35,6% семей с двумя детьми, и 43,7% — с тремя детьми и более.

«Кроме того, никто не знает, что будет через три-пять лет, позволит ли в будущем материальное положение семьи справиться с ипотекой. Это будет серьезным фактором, который обусловит отказ многих семей от участия в программе», — добавляет Сычев.

Для рынка и строительной сферы эффект также будет ограниченным, считает эксперт.

Дело в том, что многодетные семьи в России, в основном, проживают в республиках Северного Кавказа, на юге страны, а также в сельской местности.

Во всех этих локациях население отдает предпочтение индивидуальному жилищному строительству. А в наиболее крупных городах страны, напротив, число многодетных семей самое низкое (1-2% от общего числа домохозяйств).

Генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин полагает, что программа поддержки многодетных семей в виде пониженной ипотечной ставки является «очень своевременной». В России насчитывается порядка 1,25 млн многодетных семей, говорит он.

И большая часть из них так или иначе хотела бы улучшить жилищные условия. Сейчас экономика находится только в самом начале пути к восстановлению.

Выход на докризисные показатели произойдет не раньше, чем через 2-3 года, поэтому на этот период нужен мощный инструмент поддержки спроса на первичном рынке жилья.

С этой точки зрения абсолютно верно выбран адресный формат поддержки многодетных семей, которые обычно относятся к наиболее остро нуждающимся в новом жилье и одновременно составляют значительную часть покупателей на первичном рынке квартир», — рассуждает он.

И без помощи государства такие семьи не смогут решить квартирный вопрос. Снижение ставки до 6% в первые три-пять лет ипотеки поддержит многодетные семьи в ближайшие годы, пока ситуация в экономике улучшится, считает Игнахин. Однако точный прогноз, по его мнению, пока делать рано, ведь конкретные параметры новой программы неизвестны.

«Уровень ставок в 6%, на мой взгляд, оптимальный, и позволит существенно снизить размер ежемесячных платежей и сэкономить на процентах. К тому же следует учитывать тенденцию к уменьшению уровня ставок, которая, полагаю, продолжится и в будущем. Соответственно, и процент по льготной ипотеке также может быть пересмотрен в сторону понижения», — говорит он.

И даже если программа не оправдает ожиданий по масштабу вовлечения семей в ипотечный рынок, во вред она точно не пойдет, уверен эксперт.

Источник: https://www.granelle.ru/press/press-about-us/chego-zhdat-ot-novoy-gosprogrammy-subsidirovaniya-/

Что представляет собой субсидирование ипотеки?

Самое дешёвое кредитование возможно в случае выбора программ с государственной поддержкой – субсидированием части или всей процентной ставки по ипотечной ссуде. В отдельных случаях государство гарантирует возвращение денежных средств банковскому учреждению без участия заёмщика.

В основном это банки, которые выполняют следующие задачи:

  • привлечь банки и инвесторов в строительную сферу;
  • поддержать отечественную стройиндустрию;
  • развить внутренний рынок жилья и иной недвижимости;
  • оказать социальную поддержку населению;
  • поддержать малый и средний бизнес (предпринимательский сектор).

Что это?

Субсидированием называется возмещение денежных средств, которые физическое или юридическое лицо обязаны оплатить для исполнения договорных обязательств.

Очень хорошо видно результаты субсидий по автопроизводителям и массовому обновлению автопарка страны.

После успеха в автомобильной промышленности законодатель решился на подобные действия и в сфере строительства, в основном жилищном.

Для этого в 2015 году был принят законодательный акт правительства РФ №220, которым утвердились правила возвращения банкам и «Агентству ипотечного жилищного кредитования» по выдаваемым ими займам на покупку жилья недополученного дохода.

Условия

Основным условием государственной поддержки является выбор квартир из списка аккредитованных правительством РФ или региона новостроек. Такой перечень есть у банковских учреждений.

Иногда субсидирование идёт по совместным между банком и застройщиком программам.

Компенсация затрат по ипотеке на федеральном уровне организована для военнослужащих через программу НИС, для семей с детьми через материнский капитал, для всех заёмщиков через компенсацию 13%, уплаченных ими, через налоговый вычет.

Оно сотрудничает со следующими банковскими учреждениями (агентами по сопровождению), которые заключают сделок более, чем на 300 000 000 рублей в год:

  • Сбербанк;
  • Россельхозбанк;
  • ВТБ 24,
  • Дельтакредит;
  • Газпромбанк;
  • Бинбанк.

Способы оформления

Для оформления субсидированной государством ипотеки лица, желающие приобрести жилую недвижимость, могут обращаться как в агентство, так и прямо в банки. Обычно вначале подыскивается квартира на первичном рынке, а потом оформляется анкета-заявка в банковское учреждение.

Желательно до момента обращения в банк иметь за плечами несколько вовремя погашенных потребительских кредитов.

С развитием интернета клиент может на сайте банка узнать интересующие его сведения и прямо на страничке веб-ресурса приглянувшегося учреждения оформить заявку на ипотеку в электронном виде.

Никто не отменял и обычный поход в отделение банка. Для приближения банковского сервиса к клиенту иногда прямо на территории офиса застройщика по продажам жилья устраивается рабочее место сотрудника банка для консультаций и приёма документов от потенциальных покупателей.

Для малоимущих граждан дешевле всего будет приобретать жильё через государственное агентство.

Куда обратиться?

Рассмотрим предложения 3 крупных банков страны и специализирующегося на ипотеке банковского учреждения Дельтакредит.

Основные параметры продукта «Ипотека с государственной поддержкой» указанных кредиторов сведены в таблицу:

Банковское учреждение Наименьшее значение параметра
Первоначальный взнос, % от стоимости объекта Процентная ставка, % годовых
Сбербанк 20 10,9
Россельхозбанк
Газпромбанк 10,8
Дельтакредит 11,7

В случае приобретения жилых помещений у застройщиков-партнёров, банки могут снижать процентную ставку по кредиту ещё ниже.

Например, у Россельхозбанка полдюжины таких предложений на конкретные объекты. Вот некоторые из них: «Жильё в мкр. «Университетский» г. Липецк» (7%) и «Жильё в ЖК 1147» (8%).

Государственная программа субсидирования ипотеки

При государственной поддержке осуществляется оформление ипотечных соглашений по нескольким продуктам:

  1. Жильё для российской семьи.
  2. Ипотека молодым семьям.
  3. Ипотека с материнским капиталом.
  4. Ипотека многодетным семьям.
  5. Ипотека госслужащим.
  6. Ипотека по НИС.
  7. Кредит на жильё молодым учёным, учителям.

В 2018 году нельзя будет материнским сертификатом оплатить ипотеку, взятую ранее, а также покупать жильё на вторичном рынке. Ипотека по НИС рассчитана на жильё для военнослужащих.

Для молодой семьи

К молодой, относится семья, если супруги или одинокий родитель на дату оформления заявки на ипотеку не отметили 35-й юбилей.

Условия кредитования отличаются сниженными процентами, уменьшенным первоначальным взносом вплоть до нулевого, возможностью отсрочить выплату основной части долга на время декретного отпуска.

Она предназначается для материальной поддержки требующих улучшения жилищных условий молодых людей, вступивших в брак и/или родившим одного или нескольких детей.

Деньги по программе выделяются на оплату 35–40% стоимости покупаемой недвижимости. Обязательна постановка на учёт в муниципалитете.

Полученные финансы можно использовать для долевого взноса в строящемся отдельном или многоквартирном доме.

Реализация материальной поддержки в рамках программы началась с 2002 года. Первоначально её принимало правительство РФ до 2015 года, а потом срок выполнения был перенесён до 2020.

Военная ипотека

Военная ипотека предполагает участие в данной государственной программе военнослужащих. Максимальный возраст заёмщиков при завершении выплат по продукту составляет 45 лет.

Об успешной регистрации приходит письменное уведомление. С этого момента ежемесячно в течение 20 лет на открытый лицевой счёт заявителя начинают поступать отчисления из средств государственного бюджета через ФГКУ «Росвоенипотека».

Основное условие использования средств – долгосрочная служба. Возможность использовать перечисляемые деньги появляется у военнослужащего по истечении трёх лет участия в НИС.

Купить жильё участник программы может в любом населённом пункте России.

В случае увольнения по болезни или расформирования подразделения и невозможности продолжить службу, участие лица с выслугой 10 лет в НИС возможно.

Если военнослужащий увольняется по негативным причинам и уже использовал средства, то ему придётся возвратить все перечисленные на его имя деньги.

Большинство военных ипотечных кредитов оформляется через Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Максимум стоимости жилья составляет 2 400 000 рублей.

Требования к заёмщикам

За исключением специальных продуктов для военнослужащих и молодых семей, требования к потенциальным заёмщикам у рассматриваемых банков не имеют кардинальных отличий.

Это возрастные ограничения, наличие рабочего места, подтверждение доходов.

Подтверждением наличия рабочего места служит трудовая книжка, контракт или договор, а для военнослужащих – справка с места службы.

По ним желательно иметь не менее полугода стажа на крайнем месте работы и год общего стажа, минимальный срок работы – 3–4 месяца (т.е. продолжение работы по завершении испытательного срока).

Уточнением доходов является форма 2-НДФЛ или справка на бланке банка. Для лиц, получающих заработную плату в банковском учреждении, подойдёт выписка с текущего счёта.

Список необходимых документов

Необходимой документации каждый банк требует столько, чтобы подтвердить условия, предъявляемые к заёмщикам и объекту приобретения.

Для мужчин необходим военный билет, т.к. лицам, подлежащим призыву на срочную службу, жилищные кредиты обычно не оформляют.

Чтобы подтвердить свои персональные данные понадобиться оригинал паспорта. Предпочтительно российского, хотя для Райффайзенбанка или банка Дельтакредит это не догма – они с удовольствием прокредитуют ипотеку для иностранных граждан (резидентов РФ).

На какую сумму рассчитывать?

Для стабильного погашения кредитных обязательств по ипотеке желателен месячный доход (на примере семьи из 3 человек) не менее 70 000–75 000 рублей.

Каждая финансово-кредитная организация устанавливает свои границы кредитования по ипотеке с госсубсидией. Изучим предложения банков в таблице.

Продукт «Ипотека с господдержкой» – возможные суммы кредитования:

Название банка Сумма ипотеки (Для Москвы, С.‒Петербурга и прилегающих областей), рублей
Минимум Максимум
Сбербанк 300000 3000000
(8000000)
Россельхозбанк 100000
Газпромбанк 500000, но не менее 15% стоимости объекта
Дельтакредит 300000 (600000)

Процентные ставки

Проценты по ипотеке с господдержкой самые низкие среди стандартных ипотечных банковских продуктов.

Например, страхования рисков по недвижимости и собственной жизни и здоровья. Последнее требование относится и к созаёмщикам или поручителям.

Ставки не повышаются на протяжении всего периода погашения только на программы для военнослужащих.

Изучим предложения банков на примере покупки в кредит с господдержкой сроком на 10 лет по стандартной схеме квартиры на рынке первичного жилья:

Название банка Величина начального взноса, % Процентная ставка (без страхования жизни и др.), %
Сбербанк От 20 10,9 (11,9)
Россельхозбанк 10,9 (17,9)
Газпромбанк От 20 до 50 11,3
Свыше 50 10,8–11,3
Дельтакредит От 20 11,7 (12,7)

В любом случае кроме изучения описанных критериев процентных ставок, необходимо поинтересоваться полной стоимостью банковского продукта.

Сроки

Как правило, изучение перечня документов происходит в течение 2–8 дней. Максимальный срок погашения кредитных обязательств зависит не только от критериев банка, но и от возраста клиента.

Рассмотрим предложения всех упомянутых банков для стандартного госсубсидирования:

Название
 банка
Возраст,
лет
Сроки
Изучения заявки, дней Погашения кредита, лет
Сбербанк 21–75 2–5 1–30
Россельхозбанк 21–65 До 5 До 30
Газпромбанк 20–60
(55 — женщины)
1–10
Дельтакредит 20–65 До 3 5–25

Погашение

Возвращение кредита происходит ежемесячно аннуитетным способом. Только банк Дельтакредит допускает оплату ипотеки каждые 14 дней. Все учреждения допускают частичное и полное досрочное погашение обязательств без комиссии.

Заёмщик правомочен использовать любые, разрешённые законом, пути внесения средств для исполнения обязательств по ипотеке. В каждом договоре обязательно указываются возможные бесплатные способы погашения.

Рассмотрим основные способы погашения, которые предлагает банк Дельтакредит:

  • бесплатно через банкоматы и отделения ПАО «Росбанк»;
  • через кассы Дельтакредит;
  • через сервис «Золотая корона» и другие подобные платёжные системы;
  • кредитной картой Visa или Master Card в личном кабинете «Webby»;
  • посредством постоянного поручения в бухгалтерии работодателя.

Плюсы и минусы

Как плюс, стоит указать приемлемые низкие процентные ставки, возможность приобретения жилья в любом городе военнослужащим, использующим программу военной ипотеки.

Возможность погашения кредитных обязательств с помощью мобильного и интернет-банкинга.

Как минус, для банковских учреждений будут следующие критерии:

  1. Обязательность страхования рисков по клиенту и кредитуемому объекту.
  2. Увеличение процентной ставки на 7% по предложениям Россельхозбанка при невыполнении клиентом условий соглашения.
  3. Кредитование по программам с государственным субсидированием жилья, как правило, экономического класса (для регионов максимум – 3 000 000 рублей).

Источник: http://probp.ru/subsidirovanie-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.