Реновация “хрущевок” в спб: последние новости 2018 года

В петербурге изменят условия реновации хрущевок

Реновация

Петербургские чиновники и девелоперы намерены пересмотреть действующие в городе нормы, касающиеся развития застроенных территорий, проще говоря, изменить правила реновации. За основу планируется взять опыт Москвы и учесть собственные ошибки и недоработки, которых за те девять лет, что программа реализуется в городе, выявилось более чем достаточно.

Пятно для старта

Петербургская программа реновации, которая была задумана еще в 2008 году, кардинально отличалась от той, что сейчас стартует в Москве. В частности, она изначально предполагала переселение людей в тот же микрорайон, где они проживали раньше.

Такое требование в московской программе есть только для трех центральных округов, в Петербурге же оно распространялось на все территории.

Но, как говорит заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский, именно на этапе переселения в границах муниципалитета возникли сложности.

Ведь логика была в том, что застройщик сначала возводит дом, затем переселяет туда жителей хрущевки, сносит ее, а на освободившейся территории строит новое здание, куда въезжают жильцы следующего дома.

Однако на ряде территорий, которые еще девять лет назад отвели под программу петербургской реновации, просто не нашлось свободного пятна, чтобы построить тот самый первый дом. Проблемы, в частности, возникли с кварталом возле станции метро “Автово”.

— На этой территории реализация невозможна, потому что не получается создать первую волну расселения, — говорит Барановский. — Есть случаи, когда существует возможность строительства буквально через дорогу, но мы не можем этого сделать, потому что жилье должно строиться в рамках квартала.

Чиновник утверждает: гипотетически выход есть. Если расселять жителей не в границах муниципалитета, а в границах района, то тогда площадку для строительства первого дома найти значительно проще.

Здесь, правда, есть проблема. В Петербурге реновация, согласно закону о развитии застроенных территорий, предполагается в девяти районах: Калининском, Кировском, Колпинском, Красносельском, Красногвардейском, Курортном, Московском, Невском и Фрунзенском.

Все эти районы очень неоднородны. В том же Колпинском районе, согласно утвержденной девять лет назад программе, должны быть снесены здания в квартале между улицами Ленина, Танкистов, Губкина и Ленинским проспектом.

Этот квартал в самом центре Колпино, в шаговой доступности пять школ, каток, сквер Героев-ижорцев.

Но в то же время, в границах Колпинского района находятся поселки, такие как Саперный или Металлострой, которые не могут похвастаться подобной инфраструктурой, и цены на жилье там ниже. Расстояния тоже серьезные. От того же центра Колпино до поселка Саперный по прямой больше 10 километров, общественный транспорт в поселках развит слабо.

Возможность переселения людей в границах района, а не внутри квартала, сейчас обсуждается.

Второе ключевое отличие от московской программы — в Петербурге реновацию планировалось осуществить за счет застройщиков. В частности, они должны были передавать для переселения не все квартиры, а лишь треть, остальные застройщик мог выставить на продажу и за счет этого окупить свое участие в программе.

Но, как говорит председатель Национального объединения строителей по Санкт-Петербургу Александр Вахмистров, эта бизнес-модель оказалась невыполнима в условиях постоянно меняющихся нормативов в сфере градостроительства.

И это притом, что самих площадок для петербургской реновации изначально было выбрано немного — работы проводились на 23 территориях, причем с точки зрения расположения они все довольно перспективны.

Но эксперты признают: принятая в Петербурге модель невыгодна для депрессивных кварталов — застройщики даже на условиях, что две трети квартир в новостройках остаются за ними, все равно туда не придут. Зато в зоне их пристального внимания будут находиться вполне ухоженные хрущевки в максимально привлекательных локациях. Чтобы завлечь застройщиков сносить дома там, где это действительно необходимо, собираются внедрять ГЧП.

В поисках пятачка

В городе ситуацию с жилым фондом сложно назвать благополучной. В городе до сих пор не расселены коммуналки, в них проживают более 250 тысяч человек. В ближайшие два года город расселит только пять аварийных домов площадью 3,4 тысячи квадратных метров. Для сравнения, в 2014 году общая площадь снесенных аварийных зданий превышала 33 тысячи квадратных метров.

На этом фоне повышенный интерес к реновации хрущевок, которые сохранились еще более ли менее прилично, выглядит странно.

— Нельзя путать реновацию с программами по ветхому и аварийному жилью. Если говорить про реновацию, мне кажется, что это больше коммерческая составляющая, — считает депутат Госдумы от Петербурга Сергей Вострецов.

Парламентарий сравнил программы Москвы и Санкт-Петербурга. По мнению Вострецова, то, что сейчас программа реновации активно реализуется в столице, объясняется тем, что строительная отрасль Москвы столкнулась с острым дефицитом пятен для застройки. Но очень скоро эта проблема коснется и Петербурга.

— У нас тоже кончаются эти пятна, сейчас стройка ведется возле “Электросилы”, возводятся большие дома по проспекту Славы. Но точки кончаются, и мы все равно придем к реновации, — говорит Вострецов.

В Петербурге программа реновации хоть и реализуется с 2008 года, но о серьезных результатах говорить пока не приходится.

По данным комитета по строительству, два застройщика — “Реновация” и “Воин-В” — должны были построить 8 миллионов 440 тысяч квадратных метров жилья. Фактически же за девять лет построено 11 домов общей площадью 127 тысяч квадратных метров.

При этом у “Воина-В” срок действия договора заканчивается в 2018 году, у “Реновации” — в 2019-м, программа исполнена чуть более, чем на один процент.

Столь скромные показатели эксперты объясняют тем, что относительно Москвы петербургские застройщики оказались не в столь конкурентной среде. Также масла в огонь подлили недовольные граждане.

В квартале “Ульянка”, где реализует свои проекты “Воин-В”, строительство приостановлено по решению судов.

Причем, как говорит директор компании-застройщика Олег Глущенко, за те девять лет, что “Воин-В” участвует в программе, непосредственно строительными работами предприятие занимается 3,5 года. Все остальное время ушло на участие в судебных процессах.

И в Петербурге вопрос с согласием граждан также не решен. Помимо собственно “проблемы последнего жильца”, когда некоторые соседи не хотят до последнего выезжать из своих квартир, либо по принципиальным соображениям, либо требуя большого отступного, совершенно непонятно, как будет решаться проблема с теми, кто остается.

Ведь в плане расположения хрущевок у Петербурга есть свои особенности. Собственно кварталов, которые состоят из одних только пятиэтажек, в городе не так уж и много, в основном застройка комплексная: рядом с хрущевками расположились сталинки и брежневки. Соответственно, жильцы соседних девятиэтажек совершенно не радуются перспективе, что рядом с ними вырастет башня в 20 этажей.

Массовая перестраховка

На фоне всех нюансов, возникающих в связи с реновацией хрущевок, понятен интерес застройщиков, собирающихся прийти на новые, интересные для себя территории.

Но непонятно, зачем это нужно гражданам и городским властям.

Александр Вахмистров говорит, что ключевая проблема — это массовость хрущевок.

— Безусловно, право частной собственности существует, но государство несет ответственность. Если сегодня пятиэтажка выглядит еще более или менее, хотя не отвечает параметрам по теплу, не говоря о комфортности проживания, то пройдет какое-то время и могут начаться процессы деформации здания, и это будет большой проблемой, — утверждает эксперт.

Специалисты признают: прямо сейчас хрущевкам ничего не угрожает. Но даже самый продвинутый эксперт не может предположить, что будет с этими домами через 10-20 лет.

Так как хрущевки относятся к домам массовых серий, то в случае системных проблем с ними столкнутся не обитатели отдельных домов, это станет массовой ситуацией. Поэтому главный вопрос: сколько еще простоят хрущевки? Нормативный срок службы панельных хрущевок — 40-50 лет, и он уже вышел.

Что будет дальше? На этот вопрос архитекторы, создававшие проекты массовых серий, не отвечали. Однако сейчас уже есть проекты, которые увеличивают срок жизни хрущевок до 100 лет.

Дома массовых серий стоят не только в России. В странах Евросоюза еще в 70-е и 80-е годы провели санацию — такие здания дополнительно укрепили и утеплили. Подобный опыт был и у Петербурга.

По словам Александра Вахмистрова, с начала двухтысячных 25 домов прошли через санацию: в зданиях заменялись стояки, дома утеплялись, надстраивались мансарды. Петербургские власти сочли санацию удачной. Но проблема возникла в цене. В ценах 2008 года санация стоила 100 долларов на квадратный метр жилой площади.

И все эти расходы полностью брал на себя городской бюджет. Возложить все эти траты на собственников не представлялось возможным, уж слишком большие суммы..

Таким образом, ключевая проблема сейчас — это оценка состояния хрущевок. Несмотря на то, что в Петербурге составлены и, более того, обнародованы паспорта многоквартирных домов, они не дают полной картины.

Ответы на все вопросы может дать только комплексное обследование каждого дома. Но в Петербурге массово таких работ никогда не проводилось.

Только когда станет ясно, в каком действительно состоянии находятся хрущевки, тогда будет очевидно, насколько необходимо форсировать реновацию и стоит ли давать застройщикам карт-бланш.

Источник: https://news.rambler.ru/other/37652893-v-peterburge-izmenyat-usloviya-renovatsii-hruschevok/

Есть у реновации начало

Есть у реновации начало

ФОТО Петра КОВАЛЕВА/ТАСС

Реновация кварталов первых массовых серий пятиэтажек стала одной из многообещающих инициатив властей двух столиц. Москва, уже накопившая опыт масштабного сноса «хрущевок», готовится ко второй волне замены старого на новое. Петербург идет своим путем, пытаясь точечно расселить кварталы пятиэтажек.

За дело взялись два оператора — компания «СПб Реновация» и «Воин-В». Несмотря на их активность, судьба проекта остается под вопросом. Программа развития застроенных «хрущевками» территорий стартовала в северной столице в 2008 году, а в 2017-м стало ясно, что в первоначальные сроки реализовать ее не успеют.


Из узких мест

ООО «Воин-В» — компания, которая должна провести реновацию в квартале Ульянка 2А и 2Г. Это единственный закрепленный за ней участок, еще 22 квартала отданы ООО «СПб Реновация». По данным www.kartoteka.ru, ООО «Воин-В» основано в 1995 году, учредители Глущенко Олег Иванович (он же гендирекор) — 25% и «Комезестар Девелопментс ЛТД» (компания с острова Кипр) — 75%.

В конце августа «воины» пригласили профильных журналистов на место, чтобы показать сделанное в натуре. В квартале построены три дома с общим числом 350 квартир, которые частично использованы для расселения.

И вот мы стоим возле панельной пятиэтажки в Кировском районе. Обычный дом, 70 квартир, из тех, что по две квартиры на площадке.

Такие называли «тонкими»: окна каждой квартиры выходят на обе стороны дома (а в крайних подъездах — еще и на торец, отчего в помещении всегда холодно), балконов нет, низкие потолки (2,55 м). Дом почти расселен, но, по договоренности с компанией-реноватором, жильцы пускают прессу к себе.

Автор этих строк сам вырос и провел молодость в «хрущевке», только «толстой». В гостях у одноклассников из соседнего квартала бывал, так что все мне знакомо.

Местная жительница Лариса Константиновна говорит, что в ее квартире общая площадь 49,5 кв. м, но поделены они на четыре крошечные комнатки. Жилье приватизировано. «Я пенсионерка, живу вдвоем с мужем.

Нам обещают двухкомнатную квартиру в новом доме площадью 52 квадратных метра. Мы пока подписали соглашение о бронировании. Моя семья здесь живет с 1960-х.

Когда-то у нас была квартира в самом центре города, напротив Юсуповского садика, но тот дом пошел на капремонт. Теперь в нем роскошный отель», — говорит она.

Полвека назад у людей особо не спрашивали, куда они хотят переезжать, да и торговаться с государством было нельзя. Но за десятилетия семья прикипела к району. А тот оброс инфраструктурой.

Еще одна квартира, такая же, но на пятом этаже. «Почти где Луна», как пелось в популярной когда-то песенке. А между людьми и небом худая крыша.

Постоянные протечки, и их неизбежное следствие — плесень, не до романтики.

Жительница Марина Владимировна говорит, что жилье приватизировано, в семье четыре человека (она сама, ее мама и взрослая дочь, а также зять, который прописан отдельно, но живет тут).

«Мы на городской очереди не стоим, метров нам хватает, но хотим жить в хорошем жилье», — говорит хозяйка. Семья дочери молодая, если случится прибавление, то разве дело, чтобы маленький ребенок рос с плесенью, какое будет здоровье?

Мы заходим в пустую квартиру, ее жильцы уже переехали, отдав ключи «Воин-В». Грустное зрелище: мебельная стенка, гордость семей середины восьмидесятых годов, осталась в квартире. В новую жизнь ее не взяли. Как и пыльное полотенце в ванной комнате…

К доплате готовы!

Генеральный директор «Воин-В» Олег Глущенко охотно раскрывает технологию расселения: «Мы помогаем людям с переездом. В этой пятиэтажке остались не расселены четыре квартиры.

Из них две занимают люди по договорам соцнайма, а две приватизированы».

Расселением нанимателей занимается районная администрация, которой инвестор передает неприватизированные квартиры, а с собственниками переговоры ведет непосредственно инвестор.

Частные собственники — вменяемые, но обстоятельства данных семей изменились. Людям нужны квартиры побольше, они вроде и доплатить готовы. Поясним, что если новая квартира просторнее на 9 квадратных метров (или менее), то доплачивать не надо.

А если больше, то придется докупать. Если приращение, допустим, составит 10 квадратных метров, то платить придется за все, а не за дополнительный квадратный метр.

Хотя старожилам положены скидки, нетрудно догадаться, что переговоры с каждым из собственников идут непростые.

Олег Глущенко показывает соседнюю площадку, там хотели построить 25-этажный дом. Но затем оказалось, что он влезает в зону парка «Александрино» и его исторической усадьбы. Здесь решили строить дома, по нынешним меркам, низкие — лишь по девять этажей, по 325 квартир, из которых 100 отдать под расселение. Но сейчас краны вновь стоят: проблемы с документацией, суд заморозил стройку.

Гендиректор волнуется: в доме уже около ста дольщиков. Придется платить неустойку. «Воин-В» в теории должен закончить реновацию своего квартала через полгода. Это значит, что расселить 15 «хрущевок» (4 тысячи человек).

На практике, хорошо если к этому сроку снесут хотя бы один дом первых массовых серий. А если четыре не расселенные квартиры завязнут в судах, то дату придется перенести. Сейчас «Воин-В» судится с городом за продление права заниматься кварталом.

Ближайшее заседание назначено в арбитраже на первую неделю сентября.

Чемодан без ручки

Жилье в новых домах, что возводятся на месте «хрущевок», не такое уж дешевое: инвестор должен за счет дольщиков отбить весь проект. Глава муниципального образования Дачное Вадим Сагалаев тоже за реновацию.

«Нужно сделать так, чтобы программа продвигалась. Для этого надо изыскать юридическую возможность продлить программу.

Не инвестор виноват, что не укладывается в сроки: он большую часть времени в судах от нападок отбивается», — говорит Сагалаев.

Заметим, что муниципальная власть в Петербурге де-юре отсечена от жилищных дел. Но она как может помогает «Воину-В»: собирает людей, информирует их.

С позицией компании «Воин-В» солидарна и вторая фирма — «СПб Реновация». Руководитель отдела по коммуникациям этой компании Алина Красовицкая признает, что в программе обновления территорий много проблем создали юридические вопросы, часть их не решена до сих пор.

«С администрацией города была согласована процедура продления договоров через суд. Такой механизм представляется городским властям и нашей компании наиболее надежным в правовом аспекте.

Обоснование иска: срок реализации программы не являлся предметом аукциона и его можно не рассматривать как существенное условие.

Конечно, в иске указаны и объективные причины: изменения в законодательстве, которые инвестор, подписывая договор, предвидеть не мог.

Юридические вопросы важны, но все же вторичны. Важнее другое: инвесторы вовсе не толпятся в очереди, чтобы заняться обновлением ветшающих городских кварталов. А собственных средств в бюджете Петербурга нет.

Будет использоваться московский опыт реновации или нет, в каком формате, пока что неизвестно.

Но решить проблему последнего жильца, которая является одним из факторов, тормозящих реализацию программы реновации в Петербурге, без законодательных изменений невозможно», — считает Алина Красовицкая.

Наталья Баланюк — тоже жительница Ульянки 2А. Только девятиэтажного точечного дома. Она — активный участник процессов против расселения, ее не любят жители пятиэтажек и в фирме-реноваторе — за грамотность (дама — инженер-строитель).

«Стройка идет в десяти метрах от моего окна, наш дом сносить не будут, земли под ним мало, инвестору он не интересен. Фактически в квартале идет уплотнительная застройка. Новые дома не обеспечены парковочными местами. Муниципалитет сносит зеленые насаждения, чтобы было куда ставить машины новым жителям», — говорит Баланюк.

Еще один аргумент: все дома в квартале построены в одно время — 50 лет назад. Износ у всех около 30%. Это не аварийность (70% износ), дома могут стоять еще долго. Да, их надо чинить, утеплять, заделывать швы, латать крышу. Да, морально они устарели, но не у всех есть деньги на современное жилье.

В общем, город оказывается в непростой ситуации. Бросать программу нельзя, правила придется корректировать в процессе игры. И неясно, кто эту игру выиграет.

Эту и другие статьи вы можете обсудить и прокомментировать в наших группах ВКонтакте и

Поделиться

Поделиться

Класснуть

Источник: https://spbvedomosti.ru/news/gorod/est_u_renovatsii_nachalo/

Трудная реновация

Трудная реновация Строительная компания «СПб Реновация» была создана в 2009 году. Ее учредителями стали бывший генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Артур Маркарян, совладелец компании «Русское море» Максим Воробьев и совладелец Evraz Александр Абрамов. По итогам конкурса «СПб Реновация» получила право на реновацию 22 жилых кварталов Петербурга.

На этих территориях планировалось возвести около 8 млн кв.м жилья. Предполагалось расселение более 1100 домов-хрущевок. Таким образом, 150 тысяч петербуржцев могли бы обрести новый дом.

9 проблемных кварталов
К 2018 году «СПб Реновация» должна передать Санкт-Петербургу 1 млн кв.м жилья. А пока переданы только 42 квартиры площадью менее тысячи квадратных метров.

В конце лета исполнительный директор «СПб Реновации» Андрей Репин попросил правительство Петербурга продлить действующие договоры с компанией по 9 кварталам до 2029-2032 годов, так как в связи с их реновацией возникло много проблем.

Заместитель председателя Комитета имущественных отношений Владимир Филановский тем временем заявил, что продление сроков исполнения программы по сносу хрущевок в Петербурге в конкретных кварталах возможно только через суд.

Среди «проблемных» кварталов оказались Щемиловка, Тихорецкий 55, Гражданский 17-17А, Автово 7, 8, 9, Ульянка 6, Дачное 5, 7-10 ЗВЖД, 9 ЗВЖД, 13, 14, 16 ЗВЖД. Начать в этих кварталах реновацию невозможно из-за отсутствия места хотя бы для первой очереди строительства.

Глава Комитета по строительству Михаил Демиденко ранее предлагал забрать территории девяти обозначенных кварталов у «СПб Реновации» и передать их новому инвестору или перестроить за счет бюджета. Сейчас вице-губернатор Игорь Албин поручил проработать вопрос Комитету имущественных отношений. «Не исключаю, что программу придется уточнять.

Не исключаю, пятна в проектах, по которым застройщик не начал работу, будем изымать», – утверждает вице-губернатор.В Комитете имущественных отношений заявили: чтобы это сделать, городу придется полностью порвать с «СПб Реновацией». По словам Владимира Филановского, по итогам торгов 2008 года с компанией было заключено 4 договора развития территорий.

В каждом из них перемешаны уже застраиваемые и «неудачные» кварталы. Существенное изменение этих договоров означает пересмотр условий конкурса, а это законом запрещено.По представлениям Андрея Репина, за оставшиеся три с половиной года получится завершить только пять кварталов. На данный момент девелопер не исполнил и 1% того, что обещал по договору.

К концу 2015 года площадь возведенного жилья в рамках программы составит около 52 тыс. кв.м. В стадии незавершенного строительства будет находиться 178 тыс. кв.м.

Садики и школы обойдутся дорого
Когда «СПб Реновация» выполнит свои обязательства перед городом, это не будет означать, что строительство окончено.

Например, в Славянке у компании совсем нет обязательств перед городом, а в квартале «Колпино 10» городу будет передано всего 300 кв.м.

Компания должна построить школы и детские сады в 22 кварталах за свой счет. По словам Игоря Албина, либо «СПб Реновация» должна передать их городу безвозмездно, либо город выкупит здания в течение 10 лет по строительной себестоимости. При этом 3 года компания должна эксплуатировать школы и детские сады самостоятельно.

На строительство всех школ и детских садов на 22 территориях уйдет более 20 млрд рублей. Если действовать по закону, направлять на строительство этих учреждений средства дольщиков нельзя. Если же компания возьмет кредит в банке, то сумма в 20 млрд увеличится вдвое. У компании также есть проблемы и с участками под социальные учреждения и паркинги: не во всех кварталах они есть.

Изначально было решено предоставить участки для строительства соцучреждений и паркингов неподалеку от кварталов, но около 30% из них были переданы городом под другие цели.

Хрущевка за 20 миллионов
Процесс расселения у «СПБ Реновации» идет не так просто, как ожидалось.

Компания уже полгода не может начать строительство второй очереди комплекса «Астрид» в Колпино из-за всего лишь одной семьи, которая не хочет уезжать из своей квартиры.

Семья просит за квартиру площадью 76 кв.м в доме 1947 года 20 млн рублей. По словам Андрея Репина, переговоры длятся уже два года и пересмотрено около 130 альтернативных квартир в Колпино, но ни одна из них так и не удовлетворила семью.

«СПб Реновация» готова отдать за квартиру 10 млн, но не больше, иначе каждый житель будет завышать цену на свою квартиру. Еще хуже ситуация с расселением в квартале 7-17 Сосновой Поляны. В нем строится комплекс «Сандэй». Шестнадцать семей из четырех расселяемых хрущевок пока не идут на уступки.

«СПб Реновация» уже попросила помощи с разрешением этой ситуации у городских властей, ведь если признать дом аварийным, то жильцов можно будет переселить в маневренный фонд и компенсировать им стоимость квартиры через суд. Игорь Албин пообещал разобраться в ситуации.

ЖК «Новый Лиговский»
Правительство Петербурга в течение октября планирует уточнить программу реновации застроенных территорий города. «Еженедельно мы проводим консультации с компанией “СПб Реновация”. Есть продвинутые территории, где наименьшее число проблем.

Нам необходимы участки для создания объектов социальной сферы, для организации парковочного пространства», – утверждает Игорь Албин. При этом он сказал, что, возможно, в рамках уточнения программы придется прибегнуть и к услугам суда.

Тем временем рабочая группа по вопросам выдачи градостроительных планов земельных участков под реализацию проектов на территории Петербурга выдала компании «СПб Реновация» градостроительный план на квартал, ограниченный улицами Расстанной, Прилукской, Тамбовской и Лиговским проспектом.

Здесь компания построит жилой комплекс «Новый Лиговский». На его территории будет расположено десять девятиэтажных домов с подземными паркингами. Перед этим «СПб Реновация» должна расселить и снести пять хрущевок.

Также компания обещает обновить инженерные сети в квартале, а при необходимости проложить новые. По плану, будет построен детский сад на 55 мест.

«Воин-В» тоже отстал
Деятельность компании «Воин-В», которой по итогам торгов был передан лишь один квартал для реновации, также не увенчалась успехом. Вместо обещанных 31 тыс. кв.м жилья компания передала городу только тысячу метров.

Компания «Воин-В» должна расселить 15 домов в квартале 2А Ульянки. Из-за исков градозащитников она была вынуждена перепроектировать ЖК «Шереметьевский дворец» и снизить его высоту с 23 до 10 этажей. Строительство пришлось заморозить, несмотря на то, что в доме уже были приобретены квартиры на 144 млн рублей. Взамен дольщикам предоставили квартиры в домах «Усадьбы Воронцовых». Проект реновации квартала в любом случае будет пересмотрен, так как в 2014 году в Петербурге изменилось охранное законодательство. Высота строительства снизилась с 75 м до 30 м. Таким образом, изначально компания планировала возвести 270 тыс. кв.м, а на сегодня сможет только 170 тыс. кв.м. Но даже этот план-минимум не будет реализован в срок. Компании требуется продление реновации до 2025-2027 годов.

Источник: https://www.bkn.ru/Niedvizhimost/Gorod/4331-Trudnaia_rienovatsiia.html

Почему провалилась программа реновации хрущевок в Петербурге

Почему провалилась программа реновации хрущевок в Петербурге

Город

18:12, 28.07.2017

Три главных причины неудачи программы со слов ее участников.

28 июля в Петербурге прошел круглый стол, о программе реновации хрущевок под названием «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге».

Ее плачевные результаты обсуждали депутаты госдумы Виталий Милонов и Сергей Вострецов, а так же директор компании оператора реновации «Воин-В» Олег Глущенко, глава администрации квартала Ульянка и местные активисты.

В результате дискуссии выяснилось, что противников реновации финансирует госдеп, а нормально реализовать программу в Петербурге помешали постоянные изменение законодательства.

Новый дом по программе реновации и хрущевка в квартале Ульянка

По заверению ведущей мероприятия, главная цель круглого стола — инициировать общественное обсуждение реновации в Петербурге.

Депутат Виталий Милонов пообещал, что до конца лета он соберет вместе с жителями и экспертным сообществом города предложения поправок в принятый весной этого года федеральный закон о реновации и в сентябре внесет их в госдуму.

В течение часа участники круглого стола пытались разобраться, что пошло не так в программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге».

Цифры

— В программе реновации участвует 23 территории в девяти районах Петербурга.

— К 2017 году компании «Воин-В» и «Спб Реновация» должны были возвести 8 млн. 440 тысячи квадратных метров жилья и передать городу более трёх миллионов для переселения жильцов из хрущевок. На деле передали около 7 тысяч квадратных метров, или 342 квартиры. Всего на июль 2017 года инвесторы ввели в эксплуатацию 11 домов. Это 1,5 % от программы.

— Строится ещё 16 домов на шести территориях. К 2019 возведут более 500 тыс. квадратов. У компании «Спб Реновация» разрешение на строительство действует до января 2019 года, у «Воин-В» — до 2018 года.

Причина первая. Изменения законодательства

Разговор начали с обсуждений ошибок в принятой в 2008 году в Петербурге программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге».

Эксперты сошлись во мнении, что зафиксированный в региональном законе документ оказался слишком негибким и требует корректировок.

Однако Александр Вахмистров, который участвовал в разработке программы в составе правительства Валентины Матвиенко, назвал программу правильной по сути и предложил продолжить ее, учитывая московский опыт.

Зампред комитета по строительству Евгений Барановский назвал главной причиной столь низких темпов исполнения программы постоянные изменения в законодательстве: «Множество новых законов в сфере строительства все больше ограничивали инвестора и в результате строительство пришлось остановить или замедлить на всех 23 выбранных для реновации территориях. В частности серьезные коррективы в исполнение программы внесли законы о границах зелёных зон и об охране памятников архитектуры, новые правила землепользования и застройки. Необходимо использовать опыт Москвы в реновации Петербурга и менять законодательство».

По словам Барановского, сильно мешает строительству обязательство строить новое жилье в пределах квартала от снесенного. «Часто инвестору оказывалось сложно найти пятно для застройки на указанной территории. Например, в Автово подходящее место было буквально через дорогу, но мы не могли его использовать, так как по документам это другой квартал», — вспомнил чиновник.

Глава компании «Воин-В», одного из двух операторов реновации, с грустью признал, что всех рисков десять лет назад составители программы не учли.

«В 2008 году мы не могли предположить, что так стремительно будет меняться законодательство. Непосредственно строили мы за девять лет работы программы три года, все остальное время занимались согласованиями и бегали по судам.

Если бы не это, процент построенных и расселенных домов был бы куда выше».

Все участники круглого стола явно надеются, что московский опыт поможет улучшить петербургскую программу и дать ей вторую жизнь.

В мае «Спб Реновация» обратилась в Арбитражный суд с требованием к КИО изменить условия договора и продлить программу стоимостью 400 млрд на десять лет. Однако позднее вице-губернатор Албин признал, что программа провалилась.

Причину он увидел в том, что ее «поручили частной структуре, целью которой ставилось не улучшение условий жизни граждан, а использование земельных участков в обустроенных кварталах».

Причина вторая. Проблема последнего жильца

Одним из главных недочетов программы стала так называемая проблема последнего жильца. Документ в нынешнем виде требует, чтобы согласие на расселение дал каждый обитатель хрущевки.

На практике это привело к тому, что почти в каждом доме оказался вредный жилец, который отказался выезжать и потребовал огромную компенсацию. Все его соседи и инвестор до сих не могут ничего сделать с подобными персонажами.

По словам Глущенко, некоторые дома до сих пор не снесены именно из-за таких последних жильцов.

Участники обсуждения сошлись во мнении, что необходимо установить минимальный процент собственников квартир, при согласии которых реновацию дома запустят. Спикеры называли цифры от 75 до 86%.

Причина третья. Активисты и градозащитники

Как выяснилось, депутат Милонов сам вырос в хрущевке в Ульянке, где реновация остановилась из-за судов над компанией «Воин-В». В квартале должны были снести 15 хрущевок, то есть половину из всех имеющихся в Ульянке домов.

Жителям остальных домов, которые в программу реновации не вошли, обещали благоустроить прилегающую территорию и провести ремонт.

Местной администрации удалось договориться с жителями, застройщик уже начал работы, когда за дело взялись активисты.

«Десять активистов убедили жителей, что инвестор собирается застроить парк «Александрино». Жителей это всколыхнуло, они пришли ко мне за разъяснениями. И хотя я объяснил, что это неправда, градозащитникам удалось подключить к своей борьбе депутатов закса.

За эти годы они затаскали по судам инвестора и всячески тормозят программу. Из-за кучки людей 3500 человек, которые поддерживают реновацию и очень хотят переехать в новые дома, вынуждены жить в холодных хрущевках.

Это несправедливо!», — горячился глава МО «Дачное» Вадим Сагалаев.

Депутат Виталий Милонов, который вырос в Ульянке, поддержал коллегу. Он прямо заявил, что противников реновации в Ульянке финансирует американский госдеп, и пообещал предоставить прессе доказательства.

Глава «Воин-В» на эмоциональные претензии журналистов в том, что застройщик портил парк Александрино грузовиками и собирался строить дом на территории пруда отреагировал спокойно. Представитель девелопера дал понять — активисты сильно преувеличивают.

Директор строительной компании «Воин-В» Олег Глущенков

«По бумагам на территории парка находится межквартальный проезд в Ульянке, которым активно пользуются местные жители на своих автомобилях. Именно его мы использовали во время строительства.

Кстати формально на территории парка находится и проспект Ветеранов, но никто ведь не требовал запретить движение по нему. А пруд на самом деле является техническим водоемом, куда сливали сточные воды домов Ульянки. Когда он наполнялся, вода через клапан уходила в канализацию.

Активисты просто заткнули это отверстие, а когда весной водоем переполнился, подняли шум», что это мы виноваты. Пять судов признали, что мы ничего не нарушили, но стройка до сих пор заморожена. Люди в хрущевках ждут своих домов», — представил свою версию Глущенко.

Он предложил всем участникам программы научиться обсуждать проблемы, а не бежать с ними в суд и пригласил всех причастных устроить переговоры.

Последней слово взяла активистка группы «За реновацию Ульянки» Юлия Трифонова. Она с коллегами так же проводила опрос среди жителей квартала. По результатам 90% жителей высказались за снос хрущевок и строительство на их месте высоток.

Активисты взялись собирать подписи в поддержку программы на всех 23 заявленных территориях и накопили уже 7 000. Девушка пообещала довести это число до 10 000 и передать подписи в госдуму.

По ее словам, жильцы хрущевок очень ждут расселения и хотят ускорить этот процесс.

реновация

Loading…

Источник: https://karpoa.com/2017/07/28/340434/

Реновация в Кировском районе: надежды, реальность и перспективы

Почти десять лет назад – в октябре 2008-го года – компания «Воин-В» взялась за реализацию пилотного проекта реновации в Кировском районе, в квартале 2А и 2Г Ульянки. К настоящему моменту выполнено от силы 10% от запланированного.

В 2018-м году срок договора истекает, но «Воин-В» рассчитывает по суду добиться его продления еще на шесть лет – чтобы все-таки завершить проект. Как у сторонников реновации, так и ее противников есть весомые аргументы в свою пользу.

А что думают жители хрущевок, которым пообещали расселение?

«Мы надеемся на переселение и очень этого хотим»

«Мы надеемся на переселение и очень этого хотим. Нам это необходимо.

В такой квартире жить опасно», – говорит жительница дома 23 корпус 4 по улице Лени Голикова Марина Владимировна, показывая на пятна плесени и рассказывая попутно о протечках в доме, старых трубах и ветхих стенах своей хрущевки, которая находится в зоне действия программы. Ее соседка Лариса Константиновна тоже хотела бы переехать в новый дом – что плохого, ведь обещали переезд в том же квартале, где все привычно и где все нравится, кроме старого дома.

Пока же эти женщины и другие жители квартала, рассчитывающие на программу реновации, пешком ходят смотреть на дома, которые «Воин-В» успел построить, и куда переселены почти все жители соседнего дома – номер 23, корпус 5 по улице Лени Голикова. Не расселенными в пятом корпусе стоят всего четыре квартиры, если бы не они – по словам инвестора – дом был бы уже снесен, и можно было продолжать строить.

Пресс-тур по расселяемым в рамках реновации домам, уже построенным и еще строящимся объектам, а также возможность встречи с заинтересованными жителями, организовал «Воин-В».

В новых домах с красивым названием «Усадьба Воронцовых», стоящих бок о бок с недорасселенной хрущевкой, большие окна, парадная с консьержем, адекватные санузлы.

Переехавшая из соседней хрущевки петербурженка Галина Гавриловна искренне радуется новому жилью. Благодаря программе они разъехались с дочерью, раньше семьи жили в 50-ти метровой квартире вместе.

Теперь у них по 43-х метровой двушке в «Усадьбе Воронцовых».

Как сообщил глава компании «Воин-В» Олег Глущенко, принципы расселения таковы: наниматели получают жилье по нормам – 18 кв. метров на человека, собственники получают в новом доме ровно столько метров, сколько имели в хрущевке, но могут доплатить и получить большие площади.

«Новая квартира собственника не может быть меньше предоставляемой, но может быть больше по площади до девяти метров (тогда собственник при переезде ничего не доплачивает и просто получает большую площадь). Но можно взять квартиру большей площади – на 10 метров скидка 75 тыс. руб., а оставшиеся метры по обычной цене, также предоставляется рассрочка», – рассказал Глущенко.

Ход процесса

Сейчас компанией «Воин-В» построено только три дома в 350 квартир в общем на двух участках. Это «Дом Бенуа» на ул. Лени Голикова 15 корп.5 А и «Усадьба Воронцовых» в два дома на ул. Лени Голикова 23 корп.8 и корп.9.

В построенных домах 100 квартир, общей площадью 5,6 тыс. кв. метров, безвозмездно передано собственникам жилых помещений и Санкт-Петербургу для расселения домов, подлежащих сносу.

Этот 8% от площадей, которую «Воин-В» должна была передать за срок действия программы реновации.

Строительство очередного дома приостановлено по решению суда.

Срыв произошел из-за ряда изменений в законодательстве (в региональных нормативах в градостроительном проектировании, законах о зеленых насаждениях, об объектах культурного наследия), которые приостановили строительство или остановили реализацию программы полностью. Теперь чтобы продолжить работу, «Воин-В» должен подготовить новую документацию по планировке территории, подлежащей развитию. Но он может не успеть – действие программы истекает в 2018-м году.

Тут, попутно с проблемой реновации возникает проблема обманутых дольщиков. Ведь в строительство нового дома (где часть квартир займут бывшие жители хрущевок) вложились покупатели ста квартир.

«Есть четыре участка под строительство. На двух дома построены. А два участка заморожены по решению суда, строительство приостановлено с февраля, –прокомментировал ситуацию глава компании «Воин-В» Олег Глущенко, стоя на строительной площадке наполовину построенного и «замороженного» дома.

– Фактически было запроектировано строительство 25 этажного дома. Мы вдавили тысячу свай на глубину 20 метров и изготовили уже подземный паркинг. Но из-за того, что градозащитники были против, правительство пошло им навстречу и высоту срезали, сделали дом не 80-ти, а 30-тиметровым, то есть девятиэтажным.

И мы получили разрешительную документацию, начали строить девятиэтажный дом. Теперь строительство снова приостановлено.

Здесь должно быть 325 квартир, и сто из них должно быть передано по программе. Сегодня строительная часть дома готова на 75%.

Что теперь с этим будет? Самая важная проблема теперь уже не только жителей хрущевок.

А теперь дольщики обманутые появляются – дом построен на деньги более чем ста дольщиков, которые заключили договора и вложили свои деньги. И что будет с ними? Им отдадут недостроенный дом?».

Вопрос о продлении программы

Строительная компания «Воин-В» намерена продлить программу реновации квартала Ульянка на шесть лет через суд. Иск будет рассмотрен седьмого сентября, сообщил Олег Глущенко.

«Нам нужно расселить 980 квартир. Мы сегодня предоставили по программе 100 – то есть, десятую часть мы предоставили, по метражу это 8%», – пояснил глава «Воин-В». Причиной медленного строительства Глущенко назвал судебные тяжбы и постоянное противодействие со стороны противников реновации.

На какую-то существенную прибыль застройщик уже не рассчитывает, надеясь хотя бы выйти в ноль. Одна из причин – существенное снижение высоты застройки.

«Изначально, по проекту планировки, мы должны были снести эти дома и построить 250 кв. метров на  их месте. Получалось бы, что мы 70 тыс. передаем по программе, а 180 тысяч – это для привлечения инвестиций.

Сейчас из-за того, что высоту срезали, получается, что мы можем построить только 150-160 тыс кв метров, – комментирует Глущенко.

– По проекту планировки, который мы сегодня разрабатываем, по нему, может быть, мы особо ничего не заработаем, но, по крайней мере, мы сможем реализовать задуманное».

Мнения:

Депутат Госдумы Виталий Милонов ужасается перспективе прекращения программы реновации. По его мнению, для Петербурга реновация путем взаимодействия города с инвестором – наилучший путь, ведь расселить старые хрущевки за бюджетный счет – перспектива нереальная. А люди ждут переезда из ветшающих домов.

Законодательные сложности, проблему «последнего жильца», неувязки в градостроительном регламенте, считает политик, надо решать оперативно, при этом не закрывая программу.

«Мы очень обеспокоены, чтобы не было пробуксовки программы реновации по причине несовершенства закона. Сейчас нам необходимо урегулировать вопрос с «несогласными» квартирами. Одна квартира может затормозить расселение всего дома. Да, здесь нужно принять решение.

Петербургские политики должны сесть и принять соответствующие поправки. Закон с 2008-го года не только морально, но и юридически устарел в ряде случаев. Необходимо его совершенствовать.

Когда люди вместо расселения слышат «давайте остановим программу вообще», это никуда не годится», – заявляет депутат Милонов.

Он предлагает организовать общественную дискуссию и принять во внимание мнение всех сторон, не игнорируя при этом и инвестора – источник средств. Если на них постоянно давить и мешать им работать, говорит депутат, они найдут иные способы вложить деньги, а город останется вообще без реновации.

«Нужно не на словах, а на деле сделать зеленый коридор для этой программы. Это должна быть первостепенная задача для многих профильных политиков и чиновников», – заявляет Виталий Милонов. Он призвал также защитить инвесторов от «тех сил, которые пытаются помешать программе», имея в виду активистов и градозащитников.

Глава МО «Дачное» Вадим Сагалаев настаивает на том, чтобы инвестору предоставили возможность продлить программу:

Факты:

За все время действия программы развития застроенных территорий (реновации) по факту не снесен и даже не расселен полностью ни один дом. Застройщик постоянно сталкивается не только с противодействием противников застройки, но и с непреодолимыми проблемами юридического характера.

сложность для инвестора – по закону нельзя отнять у собственника жилье, а это значит, что даже единственный оставшийся в доме под расселение житель может затормозить реализацию программы. Попутно существуют проблемы несовершенства законодательства и вопросы столкновения интересов.

Следом идет проблема отсутствия пятен под стартовую застройку и так далее.

Существует мнение, что программу в нынешнем виде надо остановить. Ответственность за расселение домов должен брать на себя город, а не инвестор, и обязательно до начала процесса необходимо решить все законодательные сложности.

Для справки:

Программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» реализуется с 2008-го года по настоящее время. Ее осуществляют две компании – «Реновация» и «Воин-В».

Речь идет о 23 территориях по девяти административным районам Петербурга (Калининский, Кировский, Колпинский, Красносельский, Красногвардейский, Курортный, Московский, Невский, Фрунзенский).

По 17 территориям на сегодня программа развития застроенных территорий не реализуется, по остальным – идет с катастрофическим отставанием.

Всего организации должны были возвести 8 млн 440 тыс. кв. метров жилья. Из них обязались передать Петербургу для переселения нанимателей миллион кв. метров, а также для переселения собственников – 1 млн 660 тыс. кв. метров.

По состоянию на июль 2017-го года инвесторами введено в эксплуатацию 11 домов на 2552 квартиры общей площадью 127 тыс. кв. метров. Это полтора процента от планируемого объема.

Восемь домов ввела в эксплуатацию «Реновация», три дома – «Воин-В». В собственность Санкт-Петербурга для переселения нанимателей передано 7378 кв. метров (меньше одного процента от запланированного).

Собственникам за все это время передано 342 квартиры (55 передал «Воин-В», 287 – «Реновация»).

На данный момент инвесторами ведется строительство 16-ти многоквартирных домов на шести территориях. 14 домов строит «Реновация», 2 дома – «Воин-В».

Из них – один дом строится в Красногвардейском районе, 4 дома – во Фрунзенском районе, 3 дома – в Невском районе, 6 домов – в Колпинском районе и два дома на территории Ульянка 2А.

К окончанию действия договоров – 18 год для «Воин-В» и январь 2019 для «Реновации» – планируется, что будет возведено порядка 552 тыс. кв. метров, из которых городу планируется передать для расселения 17 548 тыс. кв. метров, а собственникам – 33 тыс. кв. метров.

Юлия Медведева

Еще по теме:

Программа реновации хрущевок в Петербурге забуксовала – будут толкать

Реновация в Петербурге: аргументы противников программы

Источник: https://nevnov.ru/495424-renovaciya-v-kirovskom-raione-nadezhdy-realnost-i-perspektivy

Право Граждан
Добавить комментарий