Покупка квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция

Содержание
  1. Как оформить покупку квартиры без риэлтора – пошаговая инструкция, в ипотеку, документы, в 2017 году
  2. Плюсы и минусы самостоятельного приобретения
  3. Как оформить покупку квартиры без риэлтора?
  4. В ипотеку
  5. Пошаговая инструкция
  6. Список документов
  7. Договор купли-продажи
  8. Условия действительности сделки
  9. Есть ли риск?
  10. Возможное мошенничество
  11. На видео о приобретении жилья без помощи риэлтора
  12. Зачем нужен риэлтор?
  13. Поиск квартиры без риэлтора
  14. Аванс или задаток?
  15. Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора
  16. Этапы сделки
  17. Шаг 1: проверяем право собственности на квартиру и обременение
  18. Шаг 3: проверяем приобретаемое имущество
  19. Шаг 4: соблюдаем безопасность при передаче денег
  20. Шаг 5: представляем документы на регистрацию
  21. Самостоятельная купля квартиры без посредников
  22. Как самостоятельно купить жилье: пошаговый план
  23. Определяемся со временем и целью покупки
  24. Подбор варианта квартиры
  25. Просмотры квартир
  26. Подтверждение желания купить квартиру
  27. Проверить юридическую «чистоту» квартиры
  28. Самостоятельная подготовка к регистрации
  29. Купля-продажи жилья
  30. Освобождение квартиры
  31. Можно ли купить квартиру самостоятельно без риэлтора (агента по недвижимости)

Как оформить покупку квартиры без риэлтора – пошаговая инструкция, в ипотеку, документы, в 2017 году

Некоторые граждане, приобретая жилую площадь, не хотят использовать услуги риэлторов или посреднических агентств, поэтому выполняют всю работу самостоятельно.

Обусловлено это чаще всего сокращением значительных расходов, поскольку оплата услуг помощника серьезно отражается на затратах. Как оформить покупку квартиры без риэлтора? Этот вопрос является основной темой статьи.

Выбор вариантов недвижимости – первый этап. Специалисты рекомендуют обращать внимание на объявление, которые даются в газетах и журналах, стоит просмотреть городские сайты, где выставляются предложения.

Широкое распространение получили платные базы поиска, в которых указываются все необходимые параметры, а система подбирает подходящие варианты или оповещает о новых предложениях.

Не стоит отказываться от старых методов, поскольку даже в современных условиях они продолжают показывать свою действенность, – расклеивание объявлений и расспрос консьерж.

Не забудьте поинтересоваться, возможно, квартиру продает кто-то из ваших друзей или их знакомые и родственники.

При поиске объекта недвижимости рекомендуется учитывать следующие советы:

  1. Заранее определитесь, каким критериям должна соответствовать недвижимость. Составьте перечень условий – количество комнат, этаж, местоположение дома и т.д.
  2. Предварительно подумайте, на какие уступки вы готовы пойти (к примеру, выбрать высокий этаж).
  3. Не рекомендуется выбирать квартиру, если дом, в которой она располагается, находится рядом с промышленными предприятиями или энергетическими сетями.
  4. При осмотре квартиры обратите внимание на вид из окна, что позволит предупредить неприятные моменты в последующем.
  5. Уделите внимание социальной и инфраструктуре, доступностью транспортного сообщения.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения

Самостоятельная покупка без помощи риэлтора имеет свои плюсы и минусы.

К достоинствам относится:

  • экономическая выгода – услуги риэлтора составляют от 3 до 7% от стоимости недвижимости;
  • некоторые риэлторы – мошенники, воспользовавшись их услугами, вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры;
  • не все риэлторы готовы справиться с задачами, поставленными перед ними – важно найти грамотных специалистов, что не так просто.

К минусам отсутствия риэлтора относится возможное увеличение сроков процедуры.

Более того, вы рискуете связаться с мошенниками-продавцами, которые также оставят вас без квартиры и без финансовых средств.

Как оформить покупку квартиры без риэлтора?

Приобретение квартиры без риэлтора – непростое дело, поскольку всю ответственность он взял бы на себя.

Чтобы не допустить ошибок, рекомендуется изучить, как происходит покупка недвижимости самостоятельно.

В ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, то выберите наиболее выгодные условия.

Определившись с банком, необходимо представить доказательства покупки квартиры (к примеру, объявления о продаже старой квартиры, авансовый договор или расписка, полученная от продавца и т.д.).

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция при покупке квартиры без риэлтора:

  1. Для начала необходимо выбрать несколько вариантов квартир. Как это сделать? Способы были описаны выше. Уделить внимание необходимо объектам, расположенным в новостройках и на вторичном рынке. Подумайте, можете ли вы подождать и принять участие в долевом строительстве.
  2. После выбора нескольких вариантов, наступает следующий этап – осмотр. Сразу стоит упомянуть, что он включает в себя не только осмотр состояния квартиры, но и дома, в котором она располагается, и близлежащей территории. Сразу оцените, есть ли рядом магазины или иные заведения, которые вы часто посещаете. Если да, это будет плюсом при выборе недвижимости. При осмотре уделите внимание отоплению, сантехническим приборам, состоянию окон, ремонту. Если удастся обнаружить изъяны, то с их помощью можно существенно снизить стоимость.
  3. Если вы определились с вариантом, то необходимо уточнить все условия и обговорить детали приобретения. Обязательно это делать при личной беседе, но не по телефону или, тем более, при переписке. Обговорите стоимость объекта, сроки внесения выплаты, оформление документов, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией договора и т.д.
  4. Проверка юридической «чистоты» квартиры. Она включает в себя изучение документации, осведомление о задолженностях на объект недвижимости, гражданах, которые в ней прописаны.
  5. Если вы не изменили своего мнения, то наступает время внесения задатка. Он выступает своеобразной гарантией, указывающей на серьезность намерений каждой стороны. Передача аванса обязательно закрепляется авансовым договором (в нем содержится указание переданной суммы, срок передачи продавцу, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств).
  6. Следующий этап – заключение договора и его регистрация.

Список документов

Для покупки квартиры потребуется собрать такой пакет документов:

  • паспорта обеих сторон;
  • свидетельство собственности на недвижимость (от продавца);
  • если квартира находится в собственности нескольких граждан, то от них требуется письменное согласие на продажу, заверенное у нотариуса;
  • когда недвижимость приобретается на совместные средства супругов, необходимо письменное согласие от другого супруга на продажу, заверенное у нотариуса;
  • если одним из владельцев является гражданин, не достигший 18 лет, то необходимо предоставить разрешение на его выписку и продажу объекта от органов попечительства;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровая и техническая документация, план;
  • справка об отсутствии задолженностей;
  • авансовый договор.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в государственном порядке – в Росреестре. Для этого необходимо предъявить паспорта обеих сторон, договор и квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины – 2000 рублей.

В упомянутом соглашении указываются следующие положения:

  • сведения о сторонах, принимающих участие в покупке;
  • информация об объекте – частичное описание (месторасположение, дом, этаж и т.д.);
  • полная стоимость объекта;
  • условия внесения денежных средств;
  • обязательства сторон и т.д.

Условия действительности сделки

Сделка действительна при следующих условиях:

  • убедитесь, что продавец может осуществлять сделки от своего имени, и что именно он является собственником квартиры;
  • важно соблюдать установленную законодательством форму сделки (письменная форма, регистрация);
  • сделка действительна, если она не нарушает права других граждан и не носит противозаконного характера.

Есть ли риск?

Не используя услуги риэлтора, присутствует серьезный риск. Это является одним из минусов при самостоятельном приобретении квартиры.

Можно попасть «на удочку» к мошенникам, и тогда вы рискуете остаться и с чем.

Возможное мошенничество

Мошенничество может проявляться в том, что одна и та же квартиры продается несколько раз по предварительному соглашению.

Ничего не подозревающие люди вносят деньги, после чего продавец скрывается, а им приходится делить недвижимость и вести разбирательство.

На видео о приобретении жилья без помощи риэлтора

Источник: http://77metrov.ru/kak-oformit-pokupku-kvartiry-bez-rijeltora.html

Покупка квартиры без риэлтора имеет как преимущества, так и недостатки. Так, например, при самостоятельном поиске жилья заемщик экономит 1-3% от стоимости квартиры на услугах посредника. Кроме того, риэлтор заинтересован в увеличении суммы сделки (как и продавец) за счет того, что от нее зависит его вознаграждение.

Зачем нужен риэлтор?

Цель посредника не только в том, чтобы подобрать подходящее жилье, но и в том, чтобы убедить клиента в том, что предлагаемый объект подходит.

Вплоть до того, что для повышения привлекательности жилья соседей подкупают, чтобы не шумели определенное время. Лучше купить квартиру без посредников, чем нарваться на недобросовестного риэлтора.

В случае с продажей квартиры все проще – квартира продана, деньги получены, переживать не из-за чего.

Даже не совсем добросовестный риэлтор сильно навредить продавцу не сможет (за исключением случаев совсем откровенного мошенничества). При покупке, на объект стоит обратить самое пристальное внимание, так как в этой квартире предстоит жить еще много лет. Заниженная на 10-20% от среднерыночной цена должна настораживать.

Недостатком самостоятельной покупки квартиры можно назвать большую длительность поиска подходящего объекта. Но может и повезти.

Не всегда базы риэлторов содержат уникальную информацию, эти же объекты выставляются в открытых источниках от имени хозяина квартиры. Если выйти на продавца напрямую не получается (например, сделка планируется по доверенности, так как собственник в отъезде), то также стоит задуматься: нет ли в сделке каких-либо мошеннических схем.

При покупке квартиры в ипотеку, дополнительно все нюансы проконтролирует банк, но рисковать все равно не стоит.

Поиск квартиры без риэлтора

Поиск квартиры стоит начать с изучения крупных порталов купли-продажи недвижимости и газет. Объявления, как правило, дублируются. Даже если объявление выглядит как выставленное продавцом напрямую, в большинстве случаев они выставлены риэлторами.

Но найти объявление с тем же объектом от прямого продавца вполне реально. Помимо бесплатных ресурсов, есть платные базы, их отличает актуальность и проведенная проверка, но использование их не гарантирует ускорения поиска. В любом случае придется посмотреть разные объекты, сравнить предложения, отсеять неактуальные и не от собственников.

Если заемщик определился с районом, в котором он хочет приобрети жилье, то расклейка объявлений может помочь в поисках. Так же не стоит пренебрегать поиском квартиры через друзей и знакомых.

*****

Очевидный плюс самостоятельного поиска квартиры – при выборе учитываются только интересы покупателя, посредник же будет ориентироваться и на свою выгоду.

*****

При поиске квартиры для приобретения в ипотеку, стоит сразу ориентироваться на требования банков к предмету залога: по стоимости, по износу и возрасту дома, наличию перепланировок, материалам перекрытий. Это позволит сэкономить время, отклоняя неподходящие объекты сразу.

При рассмотрении понравившихся вариантов стоит учесть несколько советов:

  1. Осмотр квартиры лучше проводить в дневное время при хорошем освещении;
  2. Все коммуникации квартиры требуют личной проверки: включается ли  свет, хороший ли напор воды;
  3. Требует изучения и инфраструктура – желательно погулять по району, в котором расположен дом, изучить есть ли парковка, хорошая ли транспортная развязка

Аванс или задаток?

Задаток передается после заключения договора купли-продажи, подтверждается передача денег подписанием соглашения о задатке и распиской в получении средств. Если договор купли-продажи на момент передачи денег не подписан, то средства считаются авансом, и в случае срыва сделки подлежат возврату продавцу. Это стоит помнить.

Если после заключения договора купли продажи, но до регистрации сделки, она срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумал продавать квартиру по каким-либо причинам, то он обязан возместить покупателю сумму равную двум задаткам.

Самое главное для продавца – знать, что сделка считается заключенной только ПОСЛЕ государственной регистрации. Передавать продавцу аванс законодательство не запрещает, но при срыве сделки, соглашение о задатке теряет силу.

То есть, теоретически, продавец должен возместить двойную сумму задатка, но законодательство его к этому не обязывает. Поэтому оплате аванса или задатка стоит подходить со всей осторожностью. Обычно это сумма от 50 000 до 150 000 рублей, если продавец требует больше, стоит задуматься о его целях и добросовестности.

Аналогичная ситуация с первоначальным взносом. Квартира перейдет в собственность продавца только после государственной регистрации, поэтому с первоначальным взносом лучше не торопиться.

В большинстве кредитных учреждений разработан механизм защиты интересов покупателя — аккредитив, ячейка.

Но до сих пор есть банки (в регионах), где первоначальный взнос переводится на счет продавца (в назначении платежа прописываться по какой конкретно сделке, но вернуть деньги все равно проблематично), или того хуже, предаются перед подачей документов на регистрацию прямо в Регпалате, а подтверждается передача распиской.

Чтобы обезопасить себя, или хотя уменьшить риски, вносить или передавать деньги лучше как можно ближе к моменту государственной регистрации, когда уже все готово, и вероятность срыва сделки минимальна.

Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка квартиры от застройщика в ипотеку обходится практически без проблем, можно даже сказать, что наличие риэлтора, при желании купить строящееся жилье, нецелесообразно. Банки выдают список аккредитованных объектов, останется только выбрать.

С самостоятельным выбором квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. В интересах покупателя настоять на составлении предварительного договора купли-продажи (пока еще не готовы все документы и специалисты банка готовят окончательный договор).

Предварительный договор защитит от варианта, когда пока покупатель проводит за свой счет оценку и собирает все документы, требуемые кредитным учреждением, продавец ищет более выгодного покупателя.

На ранних стадиях (как только квартира выбрана окончательно) стоит оговорить ее точную цену, так как пока банк будет одобрять объект, а заемщик собирать документы, пройдет время, и окажется, что продавец повысил стоимость квартиры. Важными сведениями являются и сроки предоставления правоустанавливающих и технических документов, дата выселения продавца.

Банк проверяет сделку на юридическую чистоту, но и покупателю не стоит терять бдительности. В случае наличия в следке совершеннолетнего, потребуется согласие органов опеки и выделение несовершеннолетнему доли в другой квартире.

Хоть это и не проблема покупателя, но проследить, чтобы законы не нарушались, стоит. Так как при ущемлении прав несовершеннолетних сделка будет признана недействительной. Идеальный объект для покупки – квартира, которая не была много раз перепродана, по которой не совершались сделки последние 3 года, среди собственников нет несовершеннолетних, умерших, отбывающих заключение.

Бытует мнение, что если срок исковой давности – 3 года с момента сделки, прошел, то за потерю права собственности можно совершенно не волноваться, и страхование титула на больший срок не имеет смысла. Но это не так. Срок исковой давности считается не с момента совершения сделки, а с момента, как гражданин, права которого были нарушены, узнал об этом нарушении.

Случаи, когда заемщик семь лет выплачивает ипотеку, ужа давно не страхует титул, и попадает под судебную тяжбу о признании сделки недействительной, — реальность.

Этапы сделки

Если же вы твердо решили приобрести недвижимость самостоятельно, не привлекая к этому посредников — то вот Вам основные этапы сделки по покупки квартиры без участия риэлтора.

Шаг 1: проверяем право собственности на квартиру и обременение

Обязательно уточните, на каком основании собственник владеет квартирой. Если она досталась ему по наследству, то важно знать, сколько лет назад это было. Чем меньше времени прошло с момента наследования, тем больше риск споров с другими наследниками. Минимально безопасный срок владения наследственным имуществом от 3 лет.

Если жилье получено в рамках ипотеки, желательно удостовериться, что ипотека выплачена. В случае, когда собственник продает заложенное жилье с согласия банка обязательно нужно увидеть это документальное согласие. Дополнительно затребуйте выписку из ЕГРПН на случай, если покупаемое жилье находится в залоге.

Примечание: и хотя регистрирующий орган не зарегистрирует такую сделку, мошенник может получить от вас аванс и исчезнуть.

Всякая сделка с недвижимым имуществом должна совершаться дееспособными лицами. Не стесняйтесь затребовать у собственника справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом диспансере и на учете у врача-психиатра. Если сделка будет заключена лицом, которое имеет какую-либо зависимость, то родственники смогут ее оспорить, убедив суд, что человек был «не в себе».

Лучше всего удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса – как минимум нотариус подтвердит дееспособность гражданина.

Шаг 3: проверяем приобретаемое имущество

Даже если личность продавца и его право на жилье не вызывают сомнений, убедитесь, что само жилье лишено юридических проблем.

  • Перепланировка. Сравните реальную планировку с данными технического паспорта и плана БТИ. Узаконить ряд перепланировок может быть невозможно, да и зачем оно вам нужно?
  • Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Запросите соответствующую справку или же оригиналы последних квитанций за коммунальные услуги.
  • Отсутствие зарегистрированных лиц. Копия домовой книги и справа из УФМС помогут убедиться в том, что в квартире нет поставленных на регистрационный учет «лишних» людей.

Шаг 4: соблюдаем безопасность при передаче денег

По общему правилу полный расчет проводится в день регистрации сразу после получения документов.

Если вы отдадите деньги заранее, а при проверке документов регистрирующий орган найдет какие-либо проблемы, то будет сложно получить назад свои денежные средства.

В договоре купли-продажи нужно достоверно указать момент передачи денежных средств, например, «… после государственной регистрации перехода прав собственности…»

Окончательный расчет производится:

  1. Наличными. Неудобно и небезопасно, однако если вы все же решили сделать это именно так, обязательно затребуйте расписку в получении денежных средств.
  2. Безналичным платежом. Стороны приезжают в банк, где покупатель переводит средства на счет продавца, а последний получает подтверждение об их поступлении.
  3. Через банковскую ячейку. Покупатель помещает деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца, а последний отражается в договоре аренды указанной ячейки как лицо, имеющее право открыть ее после определенной даты – даты получения документов.

Шаг 5: представляем документы на регистрацию

А это:

  • Свидетельство о праве собственности продавца.
  • Паспорта сторон сделки (орган регистрации самостоятельно снимет копии с них)
  • Кадастровый паспорт объекта (если оформлялся).
  • Технические документы на жилое помещение (технический паспорт, план).
  • Три экземпляра договора купли – продажи.
  • Заявление о госрегистрации установленного образца.
  • Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.

После сдачи документов вы получаете на руки расписку с датой следующей явки в регистрирующий орган (или МФЦ – многофункциональный центр госуслуг) и, если все нормально, в указанную дату получаете документы на руки.

Для продавца: продажа квартиры без участия риэлтора

Источник: http://pravila-deneg.ru/sdelki-po-kuple-prodazhe/pokupka-kvartiry-bez-uchastija-rijeltora

Самостоятельная купля квартиры без посредников

Предоставлю пошаговую инструкцию, как купить квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи посредников за 8 шагов! Узнаете подробный с разъяснениями план самостоятельной покупки. Только необходимое, по шагам, дающее понимание общей картины.

Для самостоятельных и тех, кто только встал путь купли квартиры без помощников. Не отходите от монитора и узнаете много полезного:)

Защита права собственности покупателя квартиры — регистрация купли-продажи квартиры в органе Росреестра.

Так же это единственное доказательство того, что покупатель собственник квартиры. Как вы помните проверить наличие права собственности можно, взяв выписку из ЕГРП.

Как самостоятельно купить жилье: пошаговый план

Шаг 1:

Определяемся со временем и целью покупки

Вариант 1: Если купить квартиру необходимо уже в этом году или для житья, то выбор должен остановится на вторичном рынке недвижимости.

Если вы решитесь самостоятельно купить квартиру без посредников в новостройке, то придется ждать момента вселения и, скорее дольше, чем вы предполагали. Купив квартиру на вторичном рынке недвижимости — вселитесь сразу.

Вариант 2: если инвестируете в квартиру, путем участия в долевом строительстве — готовьтесь к рискам, связанным с этим решением.

Чтобы получить достойную выгоду при перепродаже вашей квартиры, принимать участие в долевом строительстве надо на стадии котлована.

Как только вы определились для чего покупаете квартиру и в какой срок уложиться — переходите ко второму шагу покупки квартиры самостоятельно.

Шаг 2:

Подбор варианта квартиры

Выбор квартиры начинается с размера суммы в кармане или одобренной ипотеки. Как только вы решили финансовый вопрос переходите к выбору района, изучения инфраструктуры, транспортной доступности и удобства проживания.

Как только определились с районом, приступайте к обзвону объявлений. Здесь вы столкнетесь с объявлениями как посредников, так и собственников. Самостоятельный поиск объявлений собственников занимает продолжительное время.

Чтобы сократить время поиска предлагаю рабочие и проверенные на практике способы, изложенные в 10 видео «Как купить квартиру на вторичном рынке«.

Там же узнаете точный перечень вопросов, которые зададите при звонках и осмотрах приглянувшихся вариантов квартир. Что важно для вас в покупаемой квартире?

Правильный список вопросов, уже на стадии обзвона сократит перечень объектов, отобрав только те, которые подходят под выбранные вами критерии. Увеличиться шанс купить именно то жилье, которое будет радовать вашу семью долгие годы.

Шаг 3:

Просмотры квартир

Чтобы самостоятельно выбрать квартиру для покупки, я приготовил пару статей на сайте, а сейчас дам краткий вариант.

5 советов при просмотрах квартир:

  1. Выгодное время для просмотра — дневное. Хотя чаще собственники в это время на работе и могут не согласиться показать квартиру. Не расстраивайтесь:) Спросите, в какой день они покажут вам квартиру днем и назначьте встречу на это время.
  2. Не ходите на просмотр одни, возьмите друзей или знакомых. Они менее эмоциональны, в отличие от вас и воспринимают информацию объективнее.
  3. Помимо осмотра квартиры, не забудьте посмотреть подъезд, спуститься на этаж ниже и подняться на этаж выше, ведь там тоже много интересного.
  4. Изыщите способ поговорить с соседями, бабушками на лавочке. Объективизма это может и не добавить, но кое-какую информацию почерпнете:) Посмотрите инфраструктуру района, наличие школ, д/садов, аптек, торговых центров и проч. Каким маршрутом вам придется добираться до работы, какая обстановка в этом районе на дорога в часы пик.
  5. Пару дельных советов об осмотре квартиры дополнительно в статье «Покупка квартиры — Осмотр«.

Если вас устраивает жилье, дом, двор и район — тогда это подходящий вариант и, как говорится — берем!:)

Шаг 4:

Подтверждение желания купить квартиру

Этап подтверждения намерения купить, в случае, когда вы покупаете квартиру самостоятельно — ответственный и рискованный. Сейчас объясню, чем обусловлена такая степень риска для покупателя.

Подтверждение намерения покупателем приобрести квартиру выражается в деньгах: в задатке или авансе продавцу. Размер этой суммы не фиксирован, он колеблется от 10 -100 тыс. рублей, по уговору сторон.

Прежде чем вносить аванс или задаток, минимум проверьте правоустанавливающие документы на объект и поквартирную карточку. Это минимальные действия при проверке юридической «чистоты» квартиры.

В день внесения предоплаты, в виде аванса или задатка, договоритесь с продавцом о полной стоимости квартиры, порядке расчета и дате выхода на регистрацию. Продавец вручает вам в обмен на предоплату расписку о получении денежных средств.

Чтобы не потерять деньги при отказе продавца продавать квартиру, аванс или задаток оформляйте в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Шаг 5:

Проверить юридическую «чистоту» квартиры

Вручив аванс собственнику, вы получите копии документов на квартиру — время проверить «историю» или юридическую «чистоту».

Здесь внимательно! Проверяйте достаточное количество документов и убедитесь в их подлинности. Их перечень нельзя дать однозначно, он меняется в зависимости от ситуации и про эти ситуации я говорю в видео.

Типичный список включает:

  • Документы-основания, указанные в Свидетельстве
  • Свидетельство о регистрации права
  • Паспорт собственника
  • Выписка из ЕГРП
  • Выписка из ЕГРП о переходе права
  • Справка на продажу
  • Расширенная выписка из домовой книги

Попросите собственника получить расширенную выписку из ЕГРП, чтобы проследить цепочку переходов права собственности на покупаемую вами квартиру. Чем меньше «белых» пятен, тем лучше.

Иногда случается, что лучше отказаться купить квартиру, чем купить и ждать появления сюрпризов… или не ждать, но они свалятся, как снег на голову.

Шаг 6:

Самостоятельная подготовка к регистрации

Здесь тоже внимательно — определенные риски!
Покупатель становится собственником купленной им квартиры после регистрации перехода права в органе Росреестра. В Хабаровске это 10 дней при наличном расчете.

Продавец желает получить деньги до регистрации, т.к. получение оговоренной суммы после регистрации для него риск. Он уже не собственник и денег у него за проданную квартиру нет.

Со стороны покупателя обратная ситуация: он отдал деньги, но еще не собственник квартиры. А регистрация длиться 10 дней и если переход права собственности оформили правильно — приостановления не предвидится — все довольны, а если нет?

Замечу, что принимают на регистрацию документы специалисты Росреестра и «проколов» быть не должно. Но в Росреестре текучка кадров и нет никакой гарантии, что тот или иной специалист опытный и компетентный.

Подробнее о подготовке к сделке я рассказывал в статье «Как оформить куплю-продажу квартиры»

Заплатите по тарифу сумму, заключив договор с банком и вуаля:)
Продавец получит оставшуюся сумму, за продаваемое жилье, после регистрации, а вы останетесь спокойны, что в случае приостановки или не дай бог, проблем с продавцом — деньги под защитой банка.

Шаг 7:

Купля-продажи жилья

Перед сделкой составьте договор купли-продажи, в котором распишите порядок расчетов с продавцом, уплатите госпошлину, о которой я говорил в статье Оплата госпошлины и согласно очереди самостоятельно подавайте документы на регистрацию купли-продажи квартиры.

Очередь на регистрацию займите, позвонив в МФЦ, указав желаемую дату. Оплатите госпошлину на переход права, взяв реквизиты в том же МФЦ.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Шаг 8:

Освобождение квартиры

Завершающий этап покупки квартиры самостоятельно. Продавец освобождает уже не его квартиру, после получения покупателем Свидетельства. При этом оформляется и подписывается акт приема-передачи.

Продавец получает полный расчет из банковской ячейки, подтверждает это распиской. Покупатель становится на регистрационный учет по новому месту жительства.

Если договоритесь, что остается мебель — указывайте в акте приема-передачи. Так же обязательно укажите отсутствие взаимных претензий к друг другу.

Обратите внимание на отсутствие задолженности по коммунальным платежам бывшего собственника — проверьте квитанции по коммуналке. Лучше это делать до сделки, а еще взять старые квитанции по «коммуналке».

Это пошаговый алгоритм, как самостоятельно купить квартиру без посредников — он позволит осознать карту покупки жилья. Это, как некий шаблон.

На перечисленных этапах вам понадобятся определенные знания. Если вам что-то непонятно — консультируйтесь с юристами или просмотрите 10 видео. Потратьте немного драгоценного времени и это обойдется дешевле, чем потеря жилья или денег.

Сегодня вы узнали,как за 8 шагов самостоятельно купить квартиру без посредников.

Успехов в покупке квартиры!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kupit-kvartiru-bez-posrednika.html

Можно ли купить квартиру самостоятельно без риэлтора (агента по недвижимости)

Так можно ли купить квартиру без посредников?

Не будем вводить Вас в заблужение: ответ, “да, можно”.

Но это не так просто, как может показаться на первый взгляд, и для этого в любом случае потребуются дополнительные силы и финансовые вливания.

Итак рассмотрим процесс поэтапно:

1. Выполняем поиск квартиры.

В Санкт-Петербурге нет единой базы недвижимости, включающей в себя все объекты, поэтому поиск квартиры или иного объекта недвижимости – дело хлопотное, требующее много сил и энергии. К источникам информации можно отнести печатную продукцию (напр.

бюллетень БН), а также различные ресурсы в интернете – базы недвижимости по Санкт-Петербургу (самые крупные из баз недвижимости по Питеру можно посмотреть здесь ). Однако самостоятельно выполняя поиск, Вы должны быть готовы к тому, что в этих источниках может находиться до 70% недостоверной информации (напр.

устаревшие объявления или “объявления-уловки” других агентств, т.е. объявления о продаже несуществующих квартир).

2. Анализируем рынок недвижимости

Чтобы грамотно “вложить” свои средства и не купить квартиру дороже рынка, Вам необходимо будет проанализировать весь рынок недвижимости. Особенно непросто это сделать на рынке вторичной недвижимости. На рынке первичной недвижимости, т.е.

в сфере новостроек есть много своих подводных камней, которые обойти самостоятельно очень сложно: надежен ли застройщик, какие риски заложены в договоре с застройщиком. Здесь желательно хотя бы проконсультироваться со специалистами.

В нашем агентстве можно проконсультироваться бесплатно.

3. Идем на просмотр квартир

Все выбранные Вами квартиры необходимо внимательно осмотреть. При этом нужно обратить внимание на все технические характеристики и различные факторы, напр.

материалы, из которых строился дом, расположение дома и квартиры по сторонам света, близость метро, близость парков, детских садов, школ, бывших и действующих свалок, состояние квартиры, наличие или отсутствие перепланировки, грибка и т.п.

Также желательно сразу узнать, какая ситуация у Продавца (основания возникновения права собственности (купил, получил в наследство, построил и т.п.), причины и вид продажи/обмена, оформлена ли собственность на несовершеннолетних детей, сможет ли Продавец показать полную сумму продажи и другие).

Конечно, лучше производить осмотры с риэлтором. Но если Вы решили делать это самостоятельно, постарайтесь хотя бы выбранный вариант показать риэлтору для общей оценки Вашего выбора, т.к. опытный риэлтор, возможно, подскажет Вам много полезных нюансов.

4. Переговоры с продавцом

После того, как вы выбрали подходящий Вам вариант квартиры, Вам необходимо провести переговоры с Продавцом (скорее всего, тот будет с риэлтором). Вам нужно будет сделать попытку аргументированно снизить цену, а также обговорить условия сделки. На данном этапе важно сделать так, чтобы условия сделки были как минимум взаимовыгодны обеим сторонам сделки.

На этом же этапе возможно потребуется внести аванс или задаток. Разница этих понятий заключается в том, что в случае отмены будущей сделки по вине Покупателя аванс в любом случае возвращается Покупателю. Задаток же в такой ситуации остается у Продавца.

Зато в случае отмены предстоящей сделки по вине Продавца, задаток должен быть возвращен в двойном размере.

Обращаем Ваше внимание, что в обоих случаях внесение денежных средств Продавцу должно быть оформлено документально и правильно (напр, не всегда по законодательству внесенные Вами деньги являются задатком, даже если Вы это прописали)! Если при внесении задатка документы оформлены неправильно, Продавцы в случае возникновения описанной выше ситуации стараются воспользоваться этой юридической лазейкой, чтобы вернуть задаток все же в одинарном размере.

При заключении предварительного договора купли-продажи и внесении аванса/задатка по вышеуказанным причинам желательно представить документы риэлтору/юристу на юридическую экспертизу.

5. Проверка “юридической чистоты” квартиры

Если договоренность достигнута и выбранная Вами квартира не является новостройкой, пришло время провести юридическую проверку “чистоты” квартиры.

Это самый сложный этап. Самостоятельно его пройти Вы сможете только если у Вас есть специальные юридические знания и опыт в подобных делах. Рекомендуется на данном этапе обязательно обратиться за квалифицированной помощью в агентство недвижимости или юридическую фирму. Все нюансы описать невозможно. А пропуск этих нюансов может привести к потере уже купленной квартиры в дальнейшем.

Затронем только несколько моментов. Проверке подлежат:

– Основания возникновения права собственности на квартиру (они указываются в Свидетельстве о праве собственности и могут представлять собой договор купли-продажи или мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, договор о приватизации или иные основания, подтвержденные документально);

– сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (форма 9, которая получается в Отделе вселения и регистрационного учета граждан (паспортный стол) по месту регистрации Продавца);

-характеристика жилой площади (форма 7, которая получается в Отделе вселения и регистрационного учета граждан (паспортный стол) по месту регистрации Продавца);

– отсутствие возможных претендентов на данную жилплощадь (напр., которых в свое время незаконно выписали из квартиры или других возможных наследников, если квартира была передана собственнику по Свидетельству о праве на наследство);

– отсутствие ранее наложенных на объект недвижимости запрещений, арестов, обременений (выписка из Единого государственного реестра прав собственности заказывается в Управлении Федеральной службы государственной регистрации. В Петербурге – ул. Красных Текстильщиков, д. 10-12);

– отсутствие долгов по коммунальным платежам;

– наличие у продавца дееспособности в полном объеме, отсутствие у него заболеваний, препятствующих заключению сделки;

– отсутствие несанкционированной перепланировки

и т.п.

6. Подготовка документов для сделки

Для сделки Вам понадобится подготовить некоторые документы:

– нотариальное согласие Вашего супруга/супруги на приобретение имущества (если Вы состоите в браке, но планируете оформлять квартиру на одного из супругов) или нотариально заверенное заявление о том, что в браке не состоите.

Продавцу же потребуется также подготовить:

– нотариальное согласие второго супруга (не собственника) на продажу квартиры, купленной в браке;

– кадастровый паспорт (иногда требуется)

– если сделка оформляется с участием банка (напр, в случае ипотеки, потребуется также тех.паспорт, справка БТИ, оценка стоимости недвижимости);

– брачный договор (если таковой был заключен);

– правильно оформленное уведомление о предстоящей продаже или нотариальный отказ остальных участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли (при покупке доли);

– разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если собственником является несовершеннолетние или недееспособные; – решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;

– специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.

Для себя Вы можете потребовать взять справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, а также справки из психо-нарко диспансеров о том, что Продавец не состоит у них на учете.

7. Договор купли-продажи объекта недвижимости

Конечно же основным документом для совершения сделки будет являться договор купли-продажи (или иного вида сделки).

Перед составлением договора нужно будет продумать цену квартиры (может ли продавец показать всю стоимость, если нет, то каким образом покупатель будет застрахован в случае расторжения сделки или признания ее недействительной и т.п.), сроки передачи и освобождения квартиры и методы и сроки проведения взаиморасчетов (расчет наличными, с помощью банковской ячейки – последний метод рекомендуется).

Такой договор вам необходимо будет составить в нескольких (по числу участников сделки + 1 экземпляр для регистрационной службы) экземплярах самостоятельно (если Вы юридически грамотны) или обратиться к специалистам за вознаграждение.

Также договор купли-продажи недвижимости может быть удостоверен у нотариуса. В функции нотариуса входит проверка личности обратившихся, разъяснение им смысла и значения договора продажи имущества, удостоверение их подписей на договоре.

  Обращаем Ваше внимание на то, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи не снимает с вас риски!!! В судебной практике известно много случаев оспаривания в дальнейшем нотариально удостоверенного договора купли-продажи недвижимости. При этом пошлина за нотариальное оформления является достаточно внушительной.

Гораздо более серьезным методом страхования своих интересов является страхование титула собственности при покупке недвижимости. В данном случае при возникновении проблем, Вам вернут Ваши кровные.

Наша рекомендация: нотариально оформлять операции с объектами недвижимости, которые производятся по доверенности (т.к. только нотариус может проверить действие представленной доверенности).

Однако и в этом случае возможны риски, т.к.

известны случаи, когда лицо, выдавшее доверенность, было признано впоследствии недееспособным, на основании чего это же лицо подавало в суд для оспаривания сделки купли-продажи по своей доверенности.

8. Идем на сделку. Регистрация перехода права собственности в УФРС (Управлении Федеральной регистрационной службы) .

На сделке Вы подписываете подготовленный и внимательно прочитанный! договор купли-продажи, производите взаиморасчет (как уже писали выше, лучше и безопаснее всего через банковскую ячейку), подаете документы на регистрацию в ФРС (Федеральную Регистрационную службу). Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи Вам понадобится оформить и представить:

– заявления покупателя и продавца о государственной регистрации договора купли-продажи; – документы, содержащие информацию о продавце и покупатели (для физических лиц — это оригиналы паспортов); – подлинник квитанции, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию; – Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (по Закону оно не является необходимым, но на практике зачастую требуется);

– нотариальное согласие второго супруга (в случаях, описанных в Разделе 6);

– если сделка оформляется с участием банка (напр, в случае ипотеки, потребуется также тех.паспорт, справка БТИ, оценка стоимости недвижимости);

– брачный договор (если таковой был заключен);

– правильно оформленное уведомление о предстоящей продаже или нотариальный отказ остальных участников общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли (при покупке доли);

– разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если собственником является несовершеннолетние или недееспособные;

– решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
– специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.

Самый последний этап сделки – это государственная регистрация перехода права собственности, которая служит единственным доказательством того, что право собственности перешло к новому лицу.

До этого момента договор считается недействительным и право собственности еще не перешло к новому собственнику!!! Т.е.

стороны еще могут отменить, расторгнуть договор купли-продажи (на практике такие случаи встречаются).

Итак, после того как состоялась государственная регистрация перехода права собственности объект недвижимости передается новому собственнику, подписывается акт приема-передачи.

У вас остались вопросы по процессу покупки/продажи квартиры?

Телефоны для бесплатных консультаций

+7 (812) 941-33-08 ; +7 -911-181-03-40

Зачем же все-таки нужен риэлтор (агент)

Грамонтный профессиональный агент поможет Вам уберечься от

-мошенников;

– покупки не самого лучшего варианта на имеющиеся у Вас средства;

– покупки варианта выше рыночной стоимости;

– покупки квартиры неликвидной на рынке;

– покупки квартиры со скрытыми дефектами;

– возникновения проблем при взаиморасчетах с Продавцом;

– покупке квартиры с большими рисками (т.е. квартиры, покупка которой может быть в дальнейшем оспорена в суде);

– необоснованной траты времени, сил и нервов)

Другой вопрос – как правильно выбрать хорошего риэлтора

Самая главная рекомендация: большое агентство – не гарантия профессионализма работающего в нем риэлтора.

Нужно выбирать не агентство, а непосредственно агента, риэлтора.

Узнайте, сколько лет он работает агентом. Как часто он совершал сделки. С какими видами сделок он работал. Только в личной беседе с агентом, узнав его профессиональную биографию, почитав его рекомендации, уточнив, что он вкладывает в понятие “агентских услуг”, Вы сможете оценить, подходит ли Вам этот агент по недвижимости. Сможет ли его профессионализм уберечь Вас от вышеуказанных проблем.

Ну и напоследок, несколько слов о нашем агентстве.

Агентство “Монблан” очень гибко подходит к своим клиентам. Мы можем Вам оказать именно ту услугу, которая Вам требуется.  Т.е. мы Вам поможем именно на том этапе, где Вам требуется помощь. Звоните! Консультируем бесплатно!

+7 (812) 941-33-08 ; +7 -911-181-03-40

Источник: http://www.an-monblan.ru/mozhno-li-kupit-kvartiru-samostoyatelno-bez-ri-ltora

Право Граждан
Добавить комментарий