Можно ли продать ипотечную квартиру законным способом

Содержание
  1. Можно ли продать квартиру в ипотеке
  2. Как получить согласие банка на продажу
  3. Самостоятельная продажа
  4. Продажа при сопровождении банка
  5. Продажа путем покупки кредита
  6. Можно ли продать ипотечную квартиру без уведомления банка
  7. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой
  8. Когда такая сделка необходима?
  9. Ищем покупателя
  10. Рассмотрим возможные способы продажи
  11. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?
  12. Сделка редкая, но возможная
  13. Вариант третий — неофициальный
  14. Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры
  15. Как правильно продать квартиру в ипотеке? Законные схемы: как оформить сделку и на каких условиях
  16. ○ Можно ли продать ипотечную квартиру?
  17. ○ При каких условиях продажа необходима?
  18. ✔ Непосильные ежемесячные выплаты
  19. ✔ Переезд
  20. ✔ Получение ипотечной квартиры в наследство.
  21. ○ Как получить разрешение банка?
  22. ○ Может ли банк продать квартиру без ведома жильцов?
  23. ○ Варианты продажи ипотечного жилья
  24. ✔ Досрочное погашение
  25. ✔ Самостоятельная продажа
  26. ✔ Продажа банком
  27. ✔ Продажа долга
  28. ○ Как заключить договор купли-продажи?
  29. ○ Советы юриста
  30. ✔ Банк продал квартиру посторонним лицам без нашего уведомления, но в договоре прописано, что такое возможно только с согласия заемщика или по решению суда, что делать?
  31. ✔ Банк выдал разрешение на продажу, но перед заключением сделки отозвал его. С чем это может быть связано и законно ли такое поведение?
  32. Можно ли продать квартиру в ипотеке? Способы, которыми вы воспользуетесь
  33. 1. Продажа по разрешению или при участии банка
  34. 2. Почему люди продают ипотечное жилье, основные причины
  35. 3. Как продать квартиру в ипотеке, все способы
  36. 3.1. Досрочное погашение кредита (продажа квартиры за наличные)
  37. 3.2. Продажа долговых обязательств (перезайм)
  38. 3.3. Сделка через банк
  39. 3.4. Самостоятельная продажа – не значит без ведома банка
  40. Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно?
  41. Можно ли продать квартиру в ипотеке
  42. Досрочное погашение за собственный счет
  43. Досрочное погашение за счет покупателя
  44. За счет агентства недвижимости
  45. Специальная программа банка
  46. Пошаговая инструкция оформления продажи
  47. Как происходит самостоятельная продажа банком
  48. Материнский капитал
  49. За и против
  50. Заключение

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать ипотечную квартиру законным способом

Вопрос о возможности продажи квартиры волнует многих заемщиков, ведь ипотечный кредит оформляется на весьма длительный срок (до 20-30 лет) и, конечно же, за это время могут возникнуть самые разные жизненные обстоятельства, способные кардинальным образом повлиять на возможности и потребности человека, вследствие чего может возникнуть острая необходимость продажи ипотечной квартиры.

В данной статье мы рассмотрим четыре способа продажи жилья, приобретенного с использованием ипотеки.

Как получить согласие банка на продажу

В соответствии с условиями ипотеки, заемщик – собственник квартиры не имеет права в полной мере распоряжаться данным жилым помещением до момента полного погашения кредита, например, имеются некоторые ограничения при предоставлении пользования данным жилым помещением третьим лицам, а значит, и при оформлении регистрации по месту жительства или по месту пребывания в данное жилое помещение, а также при его продаже, обмене, дарении и др.

Подробнее об ограничениях, налагаемых на жилые помещения, купленные в ипотеку, вы можете прочитать здесь.

Соответственно, продав ипотечную квартиру, можно избавиться от обязательств перед банком и в некоторых случаях даже вернуть деньги, уплаченные в качестве погашения процентных платежей.

Однако для того, чтобы совершить указанную сделку, предварительно необходимо получить согласие банка, выдавшего ипотечный кредит.

Обратившись в банк по поводу получения согласия на продажу квартиры в ипотеке, вы должны быть готовы к тому, что сотрудники банка подробно расспросят вас о причинах продажи заложенного жилого помещения, а также могут задать некоторые другие вопросы.

Это связано с тем, что, во-первых, оформление ипотечного кредита связано с определенными трудозатратами для банка (сюда входит определение платежеспособности заемщика, оценка рисков самого банка и т.д.

), которые банка уже понес, выдавая вам кредит и, во-вторых, число потенциальных заемщиков весьма ограничено, за их привлечение необходимо бороться с конкурентами и банкам совсем не желательно терять уже имеющихся клиентов.

С большой степенью вероятности для получения согласия банка-кредитора на продажу ипотечной квартиры потребуется предоставить предварительное соглашение между продавцом и покупателем, удостоверенное нотариально. Это соглашение дает банку гарантию того, что покупатель не передумает в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Некоторые банки предлагают заемщику, взяв деньги под расписку у покупателя, сразу же погасить кредит.

Данный вариант не является оптимальным, т.к. большинство потенциальных покупателей, вряд ли рискнет передавать подобным образом крупные суммы денег.

И, наконец, существуют банки, с которыми приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить согласие на продажу квартиры в ипотеке. Для того, чтобы отговорить клиента от сделки они используют различные методы, включая внушительные штрафные санкции.

К счастью, число таких банков относительно невелико.

Итак, согласие банка на продажу ипотечной квартиры получено.

Далее банк, заемщик и покупатель совместно выбирают как продать квартиру в ипотеке, т.е. определяются непосредственно со схемой оформления купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Если Вы решили продать ипотечную квартиру самостоятельно, без участия третьих лиц, то необходимо действовать по следующей схеме:

  1. После получения согласия банка на продажу квартиры и определения суммы задолженности на определенную дату между продавцом и покупателем заключается в установленном порядке предварительное соглашение, о котором уже упоминалось выше.

  2. Покупатель перечисляет сумму задолженности по кредиту на счет банка, после чего продавец получает от банка на руки закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолженности.

    С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру.

  3. Если оговоренная цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по ипотеке).

    Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи.

    В некоторых случаях банки дополнительно требуют предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.

Продажа при сопровождении банка

Если продажа квартиры происходит с помощью банка, то последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями.

  1. Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка.

    Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры в другую депозитарную ячейку.

  2. Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной службы, что ипотечный кредит выплачен, а также передает всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке.

    После этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права собственности на недвижимость к покупателю (процедура аналогична рассмотренной выше).

  3. Разницу денежных средств продавец получает из банковской ячейки после регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

Продажа путем покупки кредита

При использовании данной схемы происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита, т.е. покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка:

  1. Банк одобряет нового заемщика на ипотечный кредит.

  2. Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту на покупателя, который приобретает обязанность погасить долг перед банком и право собственности на проданную ипотечную квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру без уведомления банка

В случае продажи ипотечной квартиры без уведомления банка покупатель досрочно гасит ипотечный кредит продавца, после чего происходит процедура переоформления права собственности на квартиру в общем порядке.

Хотелось бы отметить, что данный способ связан с существенными рисками для покупателя, в связи с чем, мы его настоятельно не рекомендуем использовать.

Источник: https://advocat-rostov.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой

К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.

Когда такая сделка необходима?

Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое.

Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера.

В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.Ситуация может быть другой.

Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о переводе долга, но лишь с согласия банка.

Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.

Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.

Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости.

Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой.

Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно при условии, что расчеты с покупателем будут проводиться через банк и под контролем сотрудника кредитного отдела. Такой порядок отчуждения имущества, находящегося в залоге, подробно описан в законе об ипотеке.

Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.

Ищем покупателя

Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае – будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости – до регистрации прав собственности или после нее.

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры – покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии.

В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой – оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения.

Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита.

В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности.

Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.

Сделка редкая, но возможная

На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.

Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант – самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора.

После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец.

После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

Вариант второй – продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.

Вариант третий — неофициальный

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, как продать дом в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры

Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.

Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.

Источник: http://.ru/article/132640/mojno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku-kak-prodat-kvartiru-obremenennuyu-ipotekoy

Как правильно продать квартиру в ипотеке? Законные схемы: как оформить сделку и на каких условиях

Даже если на квартиру наложено обременение в виде ипотечного долга, это не значит, что ее нельзя продать.

Правда, в сделке обязательно должно присутствовать третье лицо – банк, без одобрения которого заключение договора невозможно.

В представленной статье мы рассмотрим основания, по которым можно продать ипотечную квартиру, условия, которые необходимо соблюсти и другие особенности сделки.

○ Можно ли продать ипотечную квартиру?

Продажа ипотечной квартиры законом не запрещена. Но подобная сделка имеет свои особенности, которые должны учитывать все ее участники. К таким нюансам относится:

  • Трехсторонний договор, в отличие от стандартной сделки с двумя участниками, здесь присутствует дополнительная сторона – банк, который должен одобрить продажу.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке…» от 16.07.1998 №102-ФЗ).

  • Стоимость квартиры – наличие обременения существенно влияет на цену недвижимости.
  • Возможность перехода долга – покупатель может стать заемщиком банка вместо продавца и выплачивать остаток долга.

С соблюдением таких условий, квартиру можно продать без каких-либо проблем.

https://www.youtube.com/watch?v=sYrWnzKlbJw

Вернуться к содержанию ↑

○ При каких условиях продажа необходима?

Чаще всего квартира выставляется на продажу, если:

  • Потерян источник постоянного дохода и ежемесячные выплаты стали невозможны.
  • Планируется переезд.
  • Ипотечное жилье получено в наследство и она попросту не нужна наследникам.

Рассмотрим все эти ситуации более подробно.

✔ Непосильные ежемесячные выплаты

Если в вашей семье наступили сложные времена и ипотечные взносы стали неподъемными, у вас есть два пути:

  1. Написать заявление в банк о снижении суммы ежемесячного платежа. Хотя банки неохотно идут на подобные уступки, добиться желаемого возможно. Но тут надо учитывать, что уменьшение ежемесячных выплат не уменьшает ваш долг, а лишь растягивает его. Поэтому в итоге, вы заплатите даже больше, учитывая увеличившийся срок займа.
  2. Продать квартиру. Это наиболее оптимальный вариант, который полностью избавит от долга. Правда здесь вы потеряете еще и квартиру, поэтому принимайте решение максимально взвешенно.

✔ Переезд

Бывает, что за период выплаты долга семья увеличивается и ее членам требуется более просторное жилье. В такой ситуации банк может одобрить продажу, при условии повторного кредитования в этой же организации.

✔ Получение ипотечной квартиры в наследство.

После смерти заемщика, квартира переходит его наследникам, которые помимо недвижимости получают и обязательства по ежемесячным выплатам. При этом никаких льгот для них не предусмотрено, даже если жилье перешло к пенсионеру или инвалиду. 

Единственный способ не выплачивать кредит – не принимать наследство, написав официальный отказ. Во всех остальных случаях все обязательства заемщика переходят к наследникам вместе с наследством.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как получить разрешение банка?

Чтобы получить согласие банка на продажу квартиры, нужно посетить отделение, в котором вы получали заем и уведомить кредитора о своем намерении. Для этого надо написать заявление на получение разрешения на сделку и прописать в тексте основания, ставшие причиной подобного решения. После рассмотрения ходатайства и, с учетом всех обстоятельств, банк примет решение.

Вернуться к содержанию ↑

○ Может ли банк продать квартиру без ведома жильцов?

Если вы не будете исполнять свои обязательства по кредитному договору, банк может подать на вас в суд  для взыскания залога. Если суд примет решение в пользу кредитора, квартира может быть продана без ведома и согласия жильцов. 

Чтобы избежать подобного поворота событий, следует вовремя вносить ежемесячные платежи и не портить отношения с банком.

Вернуться к содержанию ↑

○ Варианты продажи ипотечного жилья

Квартиру,  купленную в ипотеку, можно продать различными способами.  Их особенности и преимущества будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Досрочное погашение

Этот способ предполагает, что покупатель предоставляет наличные средства, которые идут на погашение долга по ипотеке. После этого обременение снимается и заключается стандартный договор купли-продажи. Участие банка в сделке уже не требуется.

✔ Самостоятельная продажа

Здесь продавец также ищет покупателя с наличными средствами, которые пойдут на погашение кредитного долга. Но в этом случае заемщик самостоятельно снимает обременение, получая справку об отсутствии задолженности перед банком.

Особенность такой сделки заключается в риске для покупателя, которые отдает деньги до заключения соглашения о продаже. Чтобы учесть его интересы и снизить риски, можно составить предварительный договор купли-продажи, который будет выступать гарантией заключения основного соглашения.

✔ Продажа банком

При этом способе банк открывает две депозитарные ячейки, куда покупатель вносит две части денег – на покрытие долга и на выплату продавцу. Из первой ячейки погашается долг, после которого банк снимает обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке, в которой находятся средства, предназначенные для него лично.

Этот способ является наиболее желательным, потому что его отличает высокая степень надежности сделки.

✔ Продажа долга

В данном случае покупатель также покупает квартиру в ипотеку, внося ежемесячные суммы вместо продавца. Здесь к покупателю вместе с квартирой переходят  все обязательства по нему. Это выгодно для лиц, не имеющих возможности сразу оплатить всю стоимость квартиры, и которых привлекала низкая цена жилья.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как заключить договор купли-продажи?

Помимо стандартных пунктов, которые есть в любом договоре, в соглашении о покупке ипотечной квартиры указывается порядок взаиморасчетов. Здесь прописывается:

  • Внесенная продавцом сумма в качестве задатка.
  • Форма оплаты.
  • Сумма заема, предоставленная банком.

Чем больше подробностей будет прописано в этом пункте, тем выше гарантия успешной сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста

✔ Банк продал квартиру посторонним лицам без нашего уведомления, но в договоре прописано, что такое возможно только с согласия заемщика или по решению суда, что делать?

Вам нужно обратиться в суд и оспорить проведенную сделку. Если в договоре не указано право банка на реализацию квартиры без ведома хозяев, скорее всего, решение будет в вашу пользу.

✔ Банк выдал разрешение на продажу, но перед заключением сделки отозвал его. С чем это может быть связано и законно ли такое поведение?

Такое поведение не запрещено законом, к сожалению и банк не обязан объяснять мотивы своего поведения. Вы можете выставить требование об объяснениях в поведении и повторно запросить согласие.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Сергей Ефимов подробно расскажет о таком сложном вопросе, как продажа ипотечной квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54089-prodazha-kvartiry-v-ipoteke.html

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Способы, которыми вы воспользуетесь

Здравствуйте, друзья. На связи Сергей Иванисов с вечной темой ипотечного жилья. Новая статья будет интересна, в первую очередь, тем, кто не рассчитал свои финансовые силы и рад бы избавиться от купленной в кредит квартиры, да не знает, как это сделать.

Можно ли продать квартиру в ипотеке, интересуется порядка 30% заемщиков, но не все они устали от кредитного бремени: у некоторых изменились жизненные обстоятельства, возросло количество членов семьи и возникла необходимость в приобретении более просторного или престижного жилья, ну, а некоторые хотят просто заработать на продаже ипотечной квартиры.

И в том, и в другом случае знание юридических нюансов просто необходимо: условия продажи, способы, возможность избавиться от жилья и долга максимально быстро и выгодно – этот список может оказаться слишком сложным для реализации неподготовленному человеку.

Нельзя просто так взять и продать жилье, обремененное налогом, поскольку финансовое учреждение-кредитор оценит подобные действия, как нарушение договора и может применить к недобросовестному заемщику санкции вплоть до лишения его жилья через суд.

1. Продажа по разрешению или при участии банка

Отмечу сразу, что легальных схем реализации жилья, обремененного залогом, в обход компании-кредитора не существует. Банк или дает разрешение на продажу, или непосредственно участвует в сделке.

При условии самостоятельной продажи ипотечного жилья заемщик имеет право лишь на поиск покупателя, который затем обратится в банковскую структуру и составит письменный договор о приобретении жилого объекта.

В некоторых случаях банки не доверяют заемщикам даже поиск нового претендента на ипотечное жилье, поскольку им невыгодны люди, способные погасить кредит досрочно, и они подыскивают клиента, который бы выплачивал долг, как и предыдущий – на протяжении многих лет с солидными процентами.

Также банк может отсудить квартиру у заемщика в случае:

  • определенной задолженности по кредитным выплатам;
  • порчи имущества;
  • утраты имущества по вине заемщика;
  • изменения технических характеристик помещения;
  • передачи заемщиком жилья третьим лицам.

Но не все так уныло в случае продажи жилья с согласия банка – это может быть совсем не проигрышный вариант, но только в случае соблюдения всех условий и нормативов.

Среди актуальных вопросов у заемщиков, утомленных ежемесячными выплатами: как продать квартиру в ипотеке, купленную на начальном этапе строительных работ, возможна ли подобная сделка? Большинство экспертов советует именно так и поступать, если хотите не просто избавиться от кредита, но и немного (или много) заработать на разнице стоимости между жильем на нулевом этапе строительных работ и практически готовой квартирой.

2. Почему люди продают ипотечное жилье, основные причины

причина – я уже упоминал о ней – ипотека становится непосильным грузом, которого не выдерживает семейный бюджет.

При нынешней кризисной ситуации в стабильности не уверены даже долларовые миллионеры. Правда, у них и у людей, вынужденных покупать жилье в кредит, несколько разные представления о финансовой стабильности.

Но все же – при оформлении ипотеки следует учитывать, что выплата долга растянется на длительный период, который может преподнести и неприятные сюрпризы в виде увольнения с работы, уменьшения количества продаж или проблемы с партнерами (для бизнесменов), понижения уровня доходов.

Все эти риски нежелательны, но возможны – этого нельзя не учитывать.

Финансовое учреждение, выдавшее кредит, материальные проблемы заемщика вряд ли будут волновать – нет возможности платить вовремя, банк применит санкции, если и после этого заемщик не найдет возможности расплачиваться по ипотеке, отсудит жилье.

 Разумнее, на мой взгляд, не дожидаться такого поворота событий, а продать квартиру.

Еще одна распространенная причина, по которой человек начинает думать, а можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку – это личные обстоятельства.

Перемена места жительства, женитьба или развод заставляют заемщика пересмотреть необходимость обременения залогом.

Менее распространено, но все-таки случается, когда купленное в ипотеку жилье теряет актуальность по причине недостатка пространства для значительно увеличившейся семьи или заемщик нуждается в более дорогостоящей квартире, чтобы подчеркнуть свой статус.

В таком случае можно воспользоваться одним из алгоритмов:

  1. Надежный – продать уже имеющуюся квартиру и взять ипотеку для покупки более просторного жилья.
  2. Рискованный – взять еще один кредит и выплачивать две ипотеки.

Второй вариант подходит для людей, уверенных в стабильности и постоянстве своих доходов, но и он возможен только с разрешения банка-кредитора.

Еще одна причина продажи – желание заработать на ипотеке. И такое возможно. И это вполне законно, но реально только лишь для людей энергичных, юридически грамотных и следящих за малейшими тенденциями рынка недвижимости.

Если недвижимость была куплена в долевом участии на ранней стадии строительных работ, то эксперты советуют подавать ее на заключительном этапе строительства, но до сдачи жилья в эксплуатацию – все эти нюансы оформления готового жилья намного хлопотнее и сложнее, чем простое переоформление договора.

Суть выгоды такой сделки в значительном изменении стоимости квартиры – вы продаете ее гораздо дороже, чем покупали и получаете возможность покрыть все ипотечные расходы и остаться при деньгах.

3. Как продать квартиру в ипотеке, все способы

Возможно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, на определенном этапе сложного периода выплат задумывается каждый третий владелец жилья, обремененного залогом, но решается на этот шаг далеко не каждый: кто-то из страха лишиться крыши над головой, кто-то из нежелания потерять практически осуществившуюся мечту о собственном уголке.

Но если обстоятельства требуют продать жилье, и вы осознаете необходимость такого шага, то вы должны отдавать себе отчет и в том, что процесс продажи ипотечной квартиры не может быть простым, какой бы способ вы ни избрали.

Всего проверенных способов четыре, среди них можно выбрать самый оптимальный, хотя, повторюсь, сделки с ипотечным жильем простыми не бывают.

3.1. Досрочное погашение кредита (продажа квартиры за наличные)

Способ, не очень любимый банками, поскольку лишает их годовых, но очень выгодный для заемщика. Самое трудное в проведении сделки – найти покупателя, который согласился бы приобрести жилье, обремененное залогом.

Кстати, совет: при собеседовании с потенциальным клиентом открывайте все карты сразу, предупреждайте, что квартира под ипотекой, ведь если вы будете скрывать этот факт и выдавать будущему покупателю информацию по «чайной ложке», он подумает, что вы пытаетесь втянуть его в какую-то аферу и откажется от покупки.

Этапы сделки, следующие:

  • нотариальное оформление соглашения между заемщиком и покупателем и внесение суммы, необходимой для полного погашения кредита;
  • снятие долга и обременения с жилого объекта и визит продавца и покупателя в регистрационную палату для оформления купли-продажи;
  • в случае покупки квартиры до срока ее сдачи в эксплуатацию необходимо переоформление договора долевого участия (это – вместо купчей).

3.2. Продажа долговых обязательств (перезайм)

Владелец жилья, которое находится под залогом у банка-кредитора, вправе передать свои долговые обязательства другому лицу, если сам не справляется с ними.

Суть сделки такова: жилье остается под залогом, но кредит выплачивает уже совершенно другой клиент. Найти такого может сам заемщик, а может банковское учреждение. Требования к новому заемщику остаются теми же: наличие стабильного дохода и идеальная кредитная история.

Длительность процедуры перепродажи кредитных обязательств – не более 20 дней. Но этот вопрос интересует заемщиков-продавцов куда меньше, чем, то, каким образом может привлечь покупателя обремененная недвижимость и как продать квартиру, купленную в ипотеку, если каждому известны неприглядные нюансы выплат кредита.

На каждый товар есть купец – старинная пословица оправдывает себя до сих пор. Другое дело, где этого купца искать и как презентовать свой товар.

Вот что может понравиться потенциальному покупателю в ипотечной квартире:

  • удачное месторасположение;
  • низкая стоимость;
  • улучшенная планировка.

Безнадежных сделок не бывает, главное – показать недвижимость правильно.

3.3. Сделка через банк

Продать ипотечное жилье с помощью банка может каждый заемщик, если у него нет времени или желания лично присутствовать при сделке и заниматься ее подготовкой и проведением.

Представители банка в таком случае сами ищут покупателя, оговаривают с ним условия и готовят документы.

Заемщику остается лишь подписать документ о купле-продаже и забрать из банковской ячейки причитающуюся сумму, если таковая будет.

Сделка через банк – очень невыгодный вариант для заемщика, поскольку кредитор заинтересован лишь в возвращении своих средств и при выборе покупателя он не будет заботиться о поиске самого выгодного варианта для заемщика.

3.4. Самостоятельная продажа – не значит без ведома банка

Пока жилье находится в залоге, кредитор должен знать обо всех операциях, в которых участвует объект и полностью их контролировать. Даже если вы решили не доверять банку, а провести все этапы сделки – от поиска клиента до подписания соглашения – самостоятельно, то известить финансовое учреждение все равно придется.

Этапы сделки таковы:

  • покупатель, если его устраивает состояние и цена жилья, обращается к кредитору с просьбой о выкупе залога;
  • банк и покупатель составляют предварительный договор и заверяют документ нотариально;
  • покупатель вносит деньги в две ячейки – для банка и для продавца;
  • с квартиры снимают обременение;
  • куплю-продажу подтверждают в Росреестре;
  • представитель банка и продавец получают доступ к ячейкам.

Среди всех этих способов я желаю вам пользоваться одним – тем, который позволяет заработать. Живите в свое удовольствие, а не в кредит. Учитесь делать деньги вместе с моим блогом манимэйкера.

Удачи вам, друзья.

С уважением, Иванисов Сергей.

Источник: https://Sergey-Ivanisov.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sposoby-kotorymi-vy-vospolzuetes.html

Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно?

Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен.

Сегодня мы поговорим о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:

  1. Невозможность для заемщика платить ежемесячные взносы. В таком случае продажа квартиры под ипотеку будет отличным выходом из ситуации: у заемщика не будет задолженности перед банком.
  2. Это размен в связи с расширением семьи или при разводе. Продажа квартиры находящейся в ипотеке станет просто необходима в таком случае.

Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.

Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.

Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.

Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.

Но никакие сложности по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.

Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:

  1. Досрочное погашение за собственный счет;
  2. Досрочное погашение за счет покупателя;
  3. Досрочное погашение за счет агентства недвижимости;
  4. Продажа по специальной программе банка.

Далее мы разберем более подробно все эти варианты и вы узнаете как продать квартиру находящуюся в ипотеке.

Досрочное погашение за собственный счет

Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её.

После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать потребительский кредит, если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.

Минусы:

  • Самостоятельно сложно найти достаточную сумму;
  • При оформлении кредита или займа сложно претендовать на крупную сумму из-за действующих обязательств.

Плюсы:

Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи

Досрочное погашение за счет покупателя

Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку.

Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).

Минусы:

  • Сложно найти покупателя, согласного на квартиру с обременением;
  • Не у всех покупателей есть достаточная сумма, чтобы снять залог, находящийся на объекте.
  • Покупатель будет просить скидку на такое жилье.

Плюсы:

  • Законная сделка
  • Выгода для покупателя

За счет агентства недвижимости

Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту.

После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.

Минусы:

  • Достаточно высокий процент по займу от 18% годовых;
  • Расходы на оплату риэлтерских услуг.

Плюсы:

  • Хорошо для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.
  • Выгодно при переездах.
  • Не надо обращаться в банк для оформления займа.

Специальная программа банка

Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках.

Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.

Минусы:

  • Не все банки работают по такой программе;
  • Обе ипотеки должны быть в одном и том же банке;
  • Сложная процедура оформления и не все сотрудники в банках компетентны.
  • Сложно найти покупателя.

Плюсы:

Пошаговая инструкция оформления продажи

Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да, это сделать можно, и есть четыре варианта как это сделать.

https://www.youtube.com/watch?v=qzzLpKGmbhU

Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру, купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.

Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры.

Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:

  • Жилье: вторичный и первичный рынки;
  • Сумма: от 300 000;
  • Процентная ставка: от 10,75%;
  • Срок погашения: до 30 лет;
  • Первый взнос: от 15%;

Стандартный пакет документов на заявку:

  • Заявление на получение ипотеки;
  • Паспорт;
  • СНИЛС;
  • Справка, подтверждающая уровень ваших доходов, или налоговая декларация за последний год;
  • Копия или выписка из трудовой книжки;
  • Военный билет (для мужчин младше 27-ми лет).
  • Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо).

При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит?

Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Оставить заявку на кредит – в некоторых банках это можно сделать в режиме онлайн.
  2. Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5-ти рабочих дней.
  3. После одобрения заявки выбрать квартиру
  4. Если квартира с обременением ипотека предварительно должна быть погашена одним из вышеперечисленных способов.
  5. Принести необходимые документы в ближайшее отделение банка на выбранный вариант:
  • Для вторичики: предварительный договор, паспорт продавца, свидетельство на жилье, оценку, кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договор основание и др. документы по требованию банка, расписку по первому взносу.
  • Для первички: дду, паспорт продавца, документы по оплате дду, переуступку прав требования.
  1. Получить подтверждение верности документов и окончательное одобрение.
  2. Оформить страховки и заключить кредитный договор.
  3. Зарегистрировать сделку в россреестре.

Как происходит самостоятельная продажа банком

Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.

Возможны два варианта:

  1. Банк по решению суда или соглашению с заемщиком становится собственником недвижимости и реализует её по своему усмотрению. При этом перед банком у заемщика может остаться долг, который нужно будет погасить. Это возникает из-за разницы в цене или если была валютная ипотека и курс резко взлетел. Данный вариант самый невыгодный для заемщика т.к. банк продаст такую недвижимость значительно ниже рынка.
  2. Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по своей цене. Вариант более выгодный. О нем мы говорили выше.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.

Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:

  • Сумма общего долга у заемщика (учитывая штрафные санкции, пенни и проценты);
  • Длительность задержек заемщиком взносов по ипотеке;
  • Состояние жилья и т.д.

Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.

Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.

Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого.

Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой.

Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.

Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.

В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.

Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность.

Возможно, вы не слышали, но существует программа помощи ипотечным заемщикам.

Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашей статье:

Программа помощи ипотечным заемщикам в 2018 г, изменения и продление от 10.08.2017.

Материнский капитал

Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является погашение ипотеки материнским капиталом. Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:

  1. Подать заявление в ближайшее отделение ПФР. В приложении необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
  2. В течение двух месяцев ПФР перечисляет средства материнского капитала в банк.

Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.

За и против

Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.

Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:

Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя.

Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.

Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.

В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена.

Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке.

Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.

При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:

  • Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
  • Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.

Заключение

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. И тонкостей в этом процессе тоже много. Чтобы обезопасить себя необходимо изучить заранее все нюансы и юридические тонкости вопроса, чтобы не потерять в деньгах и сохранить свои нервы. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник

Источник: http://zagorodnaya-life.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-i-kak-eto-sdelat-pravilno/

Право Граждан
Добавить комментарий