Какие пункты договора аренды считаются существенными и почему

Существенные условия договора аренды в 2018 – являются

Договор аренды является основным документом, на котором базируется сделка, договоренность по поводу временной передачи в пользование какого-либо объекта. Сделки заключаются, когда берут в аренду объект недвижимости – здание, помещение, землю, либо движимый объект – автомобиль, например.

Договор имеет особенности и условия, на которые опираются договоренности. Передача в эксплуатацию объекта производится за определенную, арендную плату. Соглашение заключается на определенный срок, либо бессрочно – это обязательно должно быть решено сторонами.

По закону договор аренды какого-либо имущества обязательно должен составляться в письменной форме. Для этого используется стандартный шаблон, в котором учтены все пункты.

документа, что в него должно входить, на какие законы следует опираться согласно нормам российского законодательства, какие стороны сделки должны освещаться более детально, а какие сокращенно – все это, и другое, решается обоюдно сторонами в присутствии нотариуса, который подтвердит затем своей подписью и печатью основательное и правомерное заключение контракта.

Все условия по аренде имущества частной, производственной, федеральной, государственной либо муниципальной формы собственности, можно разделить на три основных типа:

  • существенные;
  • дополнительные;
  • случайные.

Первые условия в договоре должны присутствовать всегда потому, что сделка без них дальнейшее оформление договоренностей не будут иметь никакого смысла.

Такая регистрация необходима для тех арендных контрактов, которые заключаются сроком на 1 год, либо более того.  

Дополнительными условиями договора по аренде какого-либо имущества должны быть те параметры, без которых тоже нельзя обойтись, но которые можно видоизменять.

Законом допускается арендатору расплачиваться с арендодателем не только деньгами, но и продукцией, услугами, товарами.

Случайными условиями в арендной сделке являются такие, которые могут войти в состав пунктов документа исключительно только по обоюдно   инициативе и согласию участников сделки.

Благодаря таким нововведениям стороны могут дополнить, изменить, либо исключить какой-либо параметр из типового образца. Эти условия вносят по усмотрению участников арендного соглашения.

Образец соглашение о пролонгации договора аренды вы можете посмотреть на этой странице.

Договор основан на определении предмета сделки, а также её сущности. Предмет – это сама передача в пользование имущества на определенный срок и за конкретную плату.

А сущность договора – это те условия, на которых предмет передает во временную эксплуатацию и без которых соглашение будет признано недействительным.

Получается, что «существенными условиями» называются такие параметры заключаемой арендной сделки, без которых она просто не могла бы состояться.

Такими условиями являются следующие параметры:

  1. Обговаривается все подробно о самом предмете договора – передаче объекта, и на каких условиях она должна происходить.
  2. Те условия, которые в законах отражаются по аренде ключевыми, играющими важную роль.
  3. Такие условия, которые заявлены одной из сторон, без выполнения которых, сделка состояться не сможет.

При более подробном рассмотрении по договору аренды недвижимого объекта такими условиями могут быть:

  • месторасположение недвижимого объекта;
  • удаленность недвижимости от города и цивилизационных благ;
  • какие рядом есть объекты инфраструктуры;
  • площадь земельного участка, на котором стоит здание;
  • площадь самой земли (если арендуется она);
  • площадь помещения в здании (если это является объектом);
  • общие сроки сделки;
  • цена сделки – размер аренды, либо размер стоимости объекта, если по договоренности между сторонами фигурирует право последующего выкупа арендуемого объекта нанимателем;
  • дата, когда платежи должны поступать на счет арендодателя;
  • способ оплаты аренды – банковским переводом, наличными, товарами, услугами и прочее;
  • требования, выставляемые арендодателем к эксплуатации того объекта, который сдается;
  • стандартные правила пользования объектом договора;
  • наиболее всего вероятные риски – к примеру, порча арендуемого имущества, его утрата, повреждение и прочее;
  • целевое использование арендатором объекта;
  • права сторон;
  • обязанности сторон;
  • ответственность при нарушении сторонами условий соглашения;
  • основания для досрочного расторжения соглашения;
  • условия продления договора.

Пока стороны не договорятся обо всех без исключения существенных условиях, договор считаться заключенным не будет. Такое правило прописано в ст.432 ГК РФ.

Например, при передаче в аренду надела государственной земли законы регулируют одним условия заключения сделки, а при передаче земли, являющейся частной собственностью – действуют другие пункты законов, устанавливающих также и перечень существенных условий.

Объект сделки

Есть еще одна особенность сделок, заключаемых по аренде с передачей различных объектов – это вид имущества, которое передается в арендное пользование. Арендовать можно любой ценный объект.

Договор аренды может заключаться по передаче в платное пользование имущества следующего вида:

  • дачи;
  • квартиры;
  • торговые площади;
  • помещения для ведения бизнесами (передача офисного помещения в аренду, например);
  • гаража;
  • земли;
  • целого здания;
  • целого этажа, либо полздания;
  • крытой площадки;
  • склада;
  • производственного цеха и прочее.

Как видно, существенные условия придется определять всегда разные, потому что объектами передачи в аренду имущества являются как жилые, так и не жилые помещения, здания, сооружения.

Кроме этого передача земли на время в пользование арендатором также оформляется на условиях, отличных от условий по передаче в аренду строительных объектов.

Арендная плата

Размер аренды постройки, либо площади в какой-то недвижимости должен устанавливаться в строгом порядке, учитывая требования к арендодателям, указанные в п.1 ст.654 ГК РФ.

В этом акте говорится, что арендатор может предлагать свой вариант цены, но обязательно должен согласовать его с арендодателем.

Определять арендную плату арендодатель должен, исходя из фактического размера. Например, когда предлагается цена за каждый используемый квадратный метр, то тогда она суммируется по числу тех метров, которые будут заняты арендатором.

В арендную плату при оформлении квартиры, помещения, либо части здания, целого здания, в обязательном порядке включаются следующие категории платежей:

  • стоимость пометражно (за каждый кв. м.) за снятие во временное пользование конкретных метров;
  • цена аренды имущества, которое дается в пользование в дополнение к основному объекту;
  • коммунальные платежи;
  • страховка по сохранности объекта во время пользования им (если есть);
  • дополнительные расходы на содержание и обслуживание объекта.

Стоимость всей арендуемой площади (цена объекта!) может лишь указываться в договоре, но не входить в арендную плату, если документ заключается между сторонами не с правом последующего выкупа объекта.

Цена имущества может быть разбита по частям и выплачиваться арендатором вместе с арендой, а может быть выплачена разово. В любом случае, пока не будет погашена вся рыночная стоимость объекта, арендатор не сможет вступить в право собственности.

Срок

Сроки действия арендного соглашения тоже считаются существенными условиями. Когда арендное соглашение хотят оформить без указания сроков его действия, тогда такой документ будет называться «бессрочным».

Среди срочных арендных договоров также существуют – краткосрочные и долгосрочные контракты. В первом случае соглашение заключается на период не более 1 года или 3 лет, в зависимости от характера аренды.

А во втором случае – на 5 лет и дольше. Арендное соглашение считается заключенным, если оно прошло регистрацию и было оформлено на срок 1 год или больше.

Существенные условия арендного договора – это то, без чего договор не может существовать и не может заключаться.

Указать такие условия в документе следует обязательно. Это и есть существенное их отличие от других условий – дополнительных, либо случайных.

Если в соглашении не окажется какого-либо существенного условия, то нотариус не станет удостоверять сделку, а в Регистрационной палате договор не пройдет регистрацию и останется недействительным.

Как взять землю в аренду под фермерское хозяйство, читайте здесь.

Про договор аренды земли под гараж узнайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sushhestvennye-uslovija-dogovora-arendy/

Существенные условия договора аренды

При заключении сделки аренды подписывается договор, причем он имеет юридическую силу только в том случае, если содержит все существенные условия. О том, какие пункты относятся к существенно важным, а какие – к дополнительным, в этой статье.

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

https://www.youtube.com/watch?v=oROeyQUxHIw

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

  1. Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
  2. На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
  3. Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.

Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34).

При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными.

Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.

Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:

  1. Названия сторон.
  2. Объект аренды.
  3. Плата за услугу.

Наименования двух сторон

Это названия арендатора и арендодателя.

Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна.

Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.

Объект аренды

Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:

  • адрес, этаж;
  • название объекта – здание, производственное помещение, сооружение, нежилое помещение, часть этих помещений и т.п.;
  • назначение – производственное, для хранения, торговое, офисное, административное;
  • точная площадь, которая совпадает с документальными данными;
  • реквизиты кадастрового паспорта понадобятся только в том случае, если предполагается совершить государственную регистрацию документа.

При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.

зданиедома, которые стоят отдельно, непосредственно на земле, могут предназначаться для проживания или иных целей, причем имеют капитальный характер (а не сезонный)
сооружениев основном это капитальные здания для производственных задач – т.е. цеха, плотины, мосты, путепроводы и т.п.
помещениевнутренняя часть здания, которую можно использовать для размещения офиса, торговой точки и т.п.

Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:

  1. Автомобиль легковой и грузовой.
  2. Автобус.
  3. Судно с экипажем и без него.
  4. Прочие транспортные средства.

В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:

  • марка, модель;
  • государственный номер;
  • технические характеристики и др.

Величина оплаты аренды

Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой.

В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек).

В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).

Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:

  1. Кто договорился?
  2. По какому поводу?
  3. Какова цена услуги?

Источник: https://2ann.ru/perechen-sushhestvennyx-uslovij-dogovora-arendy/

 Документ, по которому одна сторона передает во временное пользование нежилое помещение, а другая сторона принимает имущество, является договором аренды. При оформлении необходимо юридически грамотно подходить к его составлению, поскольку все действия арендодателя и арендатора, связанные с переданным имуществом, регулируются договором в рамках ГК РФ.

В случае нарушения договоренности при отсутствии  правильно составленного документа,  арендодатель может не получить причитающуюся ему сумму, или получение  имущество в неудовлетворительном состоянии, а арендатор столкнуться  с бессистемным увеличением арендной платы или сокращением сроков пользования помещением.

Особое внимание уделяется наличию пунктов, где прописываются существенные условия договора аренды нежилого помещения — объект недвижимости, который подлежит передаче во временное пользование и сумма арендной платы.

При отсутствии в договоре  подробной информации об этих условиях договор будет признан ничтожным, сделка – несостоявшейся, а стороны – не договоренными, что имеет соответствующие последствия для подтверждения прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Форма договора аренды нежилого помещения стандартная, заключается в письменном виде, сделка вступает в действие с момента наступления договоренности сторонами по всем пунктам, о чем свидетельствуют подписи сторон.

Составляется акт передачи недвижимости для подтверждения факта и даты передачи, который заверяется арендатором и арендодателем.

Различают долгосрочные и краткосрочные формы, при этом контракты на срок свыше 1(одного) года должны проходить государственную регистрацию, все изменения и дополнения, приложенные при заключении или позднее, также необходимо засвидетельствовать законодательно.

Документы, необходимые для регистрации договора аренды нежилого помещения, включают в себя как приложение копию свидетельства о праве собственности или иной документ, подтверждающий право арендодателя распоряжаться имуществом. В каждой конкретной ситуации необходимо предусмотреть особенности, например, при последующем выкупе собственности, оформление выполняется в виде сделки купли — продажи.

Особое внимание при оформлении соглашения требует описание передаваемого объекта для установления его уникальных признаков. Предмет договора нежилого помещения должен иметь полное указание:

— наименования;

— месторасположения;

— отличительные признаки по метражу, этажности.

В том случае, если также передается мебель или прочий инвентарь помещений, составляется перечень имущества и его состояние по износу.

При отсутствии подробного описания объекта договор не считается заключенным, поскольку в документе отсутствует обязательное условие.

Важным аспектом является и  арендная плата по договору аренды нежилого помещения. Пункт, касающийся оплаты, требует подробного оформления.

Указывается размер арендной платы в конкретном стоимостном выражении, при этом четко оговариваются сроки оплаты,  вид передачи средств и документы, которые при этом выписываются.

Важным пунктом является ограничение арендатору бессистемного увеличения оплаты, прописывается возможное изменение арендной платы, сроки и период,  в  котором производится это увеличение  на предварительном согласовании  существенного условия.

Обратить внимание на суммы виде расхода на коммунальные услуги в прописанном договором периоде. Сумма оплаты коммунальных услуг может измениться, ответственность за своевременность ее внесения принадлежит арендатору.

При заключении контракта нужно уделить внимание порядку его расторжения. В документе обязательно нужно предусмотреть причины, вследствие наступления которых может возникнуть такая необходимость.  При этом учитывается расторжение договора аренды нежилого помещения, возникшее по вине сторон. Как правило, для арендатора выдвигаются условия:

— нерегулярного вноса арендной платы;

— использование имущества для целей, не оговоренных соглашением;

— передача в субаренду без согласия арендодателя;

— порча и умышленный вред, наносимый недвижимости.

— прочие условия, вступающие в противоречие с другими пунктами и оговоренные конкретно. Описываются сроки, после наступления, которых нахождение в помещении незаконно.

Для арендодателя также предусматриваются условия, которые могут побудить арендатора произвести расторжение, как правило, это нежелание улучшать условия помещений. Указывается период вручения предварительного предупреждения. Существует и одностороннее расторжение договора аренды без указания видимых причин.

Если такая возможность предусмотрена договором, в таком случае указывается и механизм прекращения договоренностей и сроки письменного предварительного уведомления.

Источник: http://arendaexpert.ru/usloviya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Особенности договора аренды. Существенные условия

Дата написания: 2014-02-10

Продолжаю серию статей по отдельным видам договоров. Сегодня речь пойдет об одном из наиболее распространенном и востребованном договоре в хозяйственной деятельности – аренде. Согласно статистке работы арбитражных судов в 2013 году в первой инстанции было рассмотрено по категории “неисполнение обязательств по договору” более 540 тыс дел. Среди них чуть более 36 тыс.

дел составляют договора аренды движимого и недвижимого имущества. Это, конечно, относительно небольшой процент, но все же. Многие дела наглядно показывают наиболее уязвимые места договорных отношений, возникающих при договоре аренды.

Распространенные ошибки, встречающиеся в оспариваемых договорах аренды, можно было бы избежать, если бы стороны более внимательно относились к тексту договора, который они подписывают.

https://www.youtube.com/watch?v=sqPSjsluiNQ

Начнем как обычно с существенных условий договора.

Как известно по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Имущество предоставляемое во временное владение и пользование (аренда) может быть различно. Вместе с тем, к имуществу являющееся предметом аренды предъявляются определенные требования, так согласно ст.

607 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)

Так вот, для различных объектов аренды (земельный участок, здание, оборудование, транспорт и т.д.) существенные условия могут немного отличаться. Однако для всех видов объектов аренды одно существенное условие является неизменным и самым главным (предмет договора):

  • Это данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

Но есть маленькое исключение.

Судебная практика исходит из того, что если договор аренды уже сторонами исполнен и у сторон относительно объекта аренды не возникают какие – либо споры, условие об объекте аренды не должно считаться несогласованным, а договор – незаключенным.

Так согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то у договора аренды появляется еще одно существенное условие:

Обратите внимание, не является существенным условием договора аренды условие о сроке аренды (в случае отсутствия такого срока договор считается заключенным на неопределенный срок).

Таким образом, наиболее важным и сложным в договоре аренды является определение предмета аренды, а именно указание данных, однозначно определяющие арендованное имущество (описание объекта).

Все объекты аренды по способам описания (индивидуализации) можно свести к пяти группам:

  1. Транспортные средства
  2. Оборудование
  3. Животные
  4. Предметы обихода
  5. Недвижимое имущество

Для надлежащего согласования условия о транспортном средстве сторонам договора необходимо и достаточно указать в тексте самого договора или приложении к нему, а также в акте приема-передачи его индивидуализирующие характеристики (марка, модель транспортного средства, государственный регистрационный знак, VIN номер и т.д.). При этом настоятельно рекомендуется описать транспортное средство максимально подробно.

Данные технические сведения содержатся в паспорте транспортного средства (ПТС). Однако если транспортным средством является самоходная машина (тракторы, экскаваторы, катки и т.д.), индивидуализирующие сведения о них содержаться в паспорте самоходной машины (ПСМ). В этом случае можно ограничиться указанием на наименование и марку машины, год выпуска и заводской номер машины (рамы).

Индивидуализация оборудования осуществляется обычно указанием в договоре или приложении к нему наименования оборудования, заводского (серийного) номера, даты изготовления (даты выпуска) и данных о заводе изготовителе. Если оборудование является сложно-комплексным, то есть включающим несколько номерных агрегатов и узлов, настоятельно рекомендуется указывать в договоре данные каждого из них.

Индивидуализация животных во многом зависит от того, к какой группе эти животные относятся. Например, индивидуализация сельскохозяйственных животных (лошади, овцы, свиньи, коровы и т.д.

) может осуществляется по инвентарному номеру. Другое дело одомашненное животное (собаки, кошки).

Индивидуализация этих животных может осуществляется по регистрационному знаку и регистрационному удостоверению.

К предметам обихода относятся одежда, хозяйственный инвентарь, мебель и т.д.

Обычно у предметов обихода отсутствуют заводские (серийные) номера, в связи с этим для идентификации этого имущества рекомендуется использовать инвентарные номера, либо идентификацию осуществить путем указания на качественные характеристики предмета обихода, которые в совокупности должны отражать внешние и потребительские особенности (размер, цвет, форма, особенность конструкции и т.д.) имущества. При этом в договоре настоятельно рекомендуется указать максимальное количество таких характеристик предмета обихода.

Индивидуализация таких объектов аренды, как недвижимое имущество, в целом схоже по способу с индивидуализацией транспортных средств (автомобилей).

С одной стороны, у объектов недвижимости как и у транспортных средств есть индивидуальный номер (VIN у автомобиля и кадастровый номер у недвижимости), однозначно определяющие имущество.

С другой стороны, есть судебная практика, показывающая что описание объекта аренды в отношении данной категории имущества должно быть максимально подробно и четко.

В связи с этим, для надлежащего описания объекта аренды, недвижимое имущество следует описывать наиболее полно (площадь, назначение, расположение, кадастровый номер и т.д.). Кроме того, помимо вышеуказанного описания объекта аренды настоятельно рекомендую указывать данные о правоустанавливающих документах и сведения из единого государственного реестра прав. Например,

У договоров аренды недвижимого имущества имеется еще два важных правовых нюанса. Во-первых, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации. Во-вторых, договор аренды недвижимого имущества заключается исключительно в письменной форме.

При этом следует иметь ввиду, что срок действия договора, определенный сторонами, например, с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

Необходимо отметить, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Регулирование правовых отношений по договорам субаренды аналогичны правилам применяемым к договорам аренды. Правда договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды.

Будьте внимательны.

Подведем итоги.

Существенным условием для договора аренды является:

Чтобы надлежаще согласовать сторонам условие о предмете договора, необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то у договора аренды появляется еще одно существенное условие

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации.

Свернуть

Резюме…

Источник: http://vnedogovora.com/view_post.php?id=25

Право Граждан
Добавить комментарий