Как проводится операция по покупке недвижимости и какие документы нужны

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

В современном мире сделки с недвижимостью становятся все более и более частыми в жизни каждого человека – это покупка/продажа недвижимости – квартир, домов, земельных участков, дарение и получение в дар, наследование и прочие сделки.

Приняв решение продать квартиру, а также собрав необходимую сумму, и решившись на покупку квартиры,  каждый встает перед вопросом – что делать дальше.

В настоящей статье мы рассмотрим основные этапы (шаги) при совершении указанных выше сделок  на собственные деньги (без привлечения кредита).

                          Купля-продажа недвижимости  НА СОБСТВЕННЫЕ средства (без привлечения кредита)

Общая схема:

Как купить или продать недвижимость нерезиденту вы можете прочитать здесь. 

Для ПОКУПАТЕЛЯ:

А) До момента начала поиска квартиры и для облегчения последующих поисков, Вам необходимо определиться, что именного Вы хотите, а именно:

– Район (станция метро), которые для Вас предпочтительны ( в том числе удаленность от метро);

– Количество комнат в квартире;

– Предпочтительный этаж, на котором квартира должна располагаться;

– Этажность и конструктив дома (из чего дом сделан- кирпичный, панельный, блочный, год постройки);

– Требования к квартире по отделке ( с ремонтом, без ремонта, без отделки);

– Вид из окон (в том числе сторона света);

– Инфраструктура района ( детские сады, школы, магазины, прочее);

– Готовность или нет к заключению ипотечной сделки;

– Иные индивидуальные требования.

Б) Самостоятельно или через компанию сопровождения сделок купли продажи, осуществляющую услуги по подбору квартир ( агентство недвижимости) с учетом пожеланий и финансовых возможностей по заданным параметрам начать поиск квартиры. В обоих случаях поиск квартиры –достаточно  нелегкая процедура и потребует от Вас времени и сил на поездки по просмотру предварительно выбранных вариантов.

 Для облегчения задачи, приводим Вам наиболее полные базы данных для получения информации по недвижимости, выставленной на продажу на рынке жилья. Это такие известные компании, как «Недвижимость и Цены» (realty.dmir.ru), Avito (www.avito.ru), Квадрум (kvadroom.ru), ЦИАН (cian.ru)  и «Из рук в руки» (irr.ru).

Г) Вы, наконец, подобрали квартиру своей мечты и наступает самый ответственный момент – выход на сделку. О тонкостях заключения договора купли-продажи и сопровождению сделок купли продажи Вы можете прочитать здесь.

 Как правило, заключение сделки происходит в два этапа:

1) Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с условием внесения аванса или задатка.

Основное отличие аванса от задатка в том, что в случае отказа от выхода на сделку одной из сторон, аванс подлежит возврату, а сумма задатка не возвращается ( либо возвращается в двойном размере в случае, если продавец раздумал по каким-то причинам продавать свою недвижимость на условиях уже заключенного предварительного договора).

  При заключении предварительного договора купли продажи квартиры, Вам следует ознакомиться с оригиналами документов на квартиру (свидетельством о праве на собственность, договором, на основании которого квартира приобретена в собственность продавцом, с передаточным актом, пр.).

Кроме этого, на данном этапе необходимо определить банк, в котором Вы будете совершать сделку, а также обратить внимание на сумму, которая будет указана в договоре (она должна соответствовать реальной цене продажи).

2) После заключения предварительного необходимо осуществить дополнительную проверку «чистоты» квартиры. Для этого надо:

– получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания отсутствуют):

– запросить выписку из домовой книги ( лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

– запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

– запросить справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

– убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить и получить соотвествующие документы ( разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический паспорт (кадастровый) на квартиру.

На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры ( в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре ( отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

3)  В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом бронируете сейфовую ячейку в банке, либо определяете условия аккредитива для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса заявление о гражданском состоянии ( в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляет согласие на совершение сделки (также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.

4) В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете договор купли-продажи квартиры и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке.

Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку.

Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра.

Будьте внимательны  при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.

В случае открытия аккредитива, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)

5) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру.  О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

6) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.

После всего вышеперечисленного Вы становитесь полноправным собственником квартиры с правом регистрироваться по месту нахождения своей недвижимости, а также регистрировать членов своей семьи.  При этом необходимо помнить о необходимости представления копий документов в обслуживающую дом управляющую компанию (или ТСЖ)  или единый расчетный центр.

Для ПРОДАВЦА:

Если Вы решили продать свою недвижимость, остановимся на основных этапах, которые Вам предстоит пройти:

1) Проверить, все ли документы на квартиру у Вас имеются для совершения  сделки. Это- свидетельство о праве на собственность и документы, на основании которых эта собственность была приобретена ( это- договор купли-продажи, инвестиционный контракт, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство, брачный договор и пр.)

2) Оценить стоимость квартиры по текущему рынку. Это Вам поможет сделать специалист агентства недвижимости по сопровождению сделок купли продажи. Как правило, такие услуги предоставляются агентствами бесплатно.

Также Вы можете самостоятельно провести оценку, опираясь на рыночные предложения, представленные на интернет – сайтах, таких как  «Недвижимость и Цены» (realty.dmir.ru), Avito (avito.ru), Квадрум (kvadroom.ru), Slando (slando.ru), ЦИАН (cian.ru)  и «Из рук в руки» (irr.ru) и других.

Обращаем Ваше внимание на важность указания в договоре реальной цены квартиры. С возможными последствиями несоблюдения этого условия Вы можете ознакомиться здесь.

3) Дать максимальное количество объявлений в интернете, в газетах ( в том числе и местного значения), а также вывесить ( при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.

4) После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный договор купли-продажи квартиры.  На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи.

Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если  спрос на квартиру невелик,  Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи).

5) Снятие с регистрации. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается согласие органов опеки и попечительства.

6) Получение необходимых для покупателя документов – справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости).

7) Согласование текста основного договора с покупателем, бронирование ячейки ( или согласование условий аккредитива) в банке, в котором планируется проведение сделки.

8)  Выход на сделку. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры в банке или любом удобном для Вас месте, в кассе банка проверяете купюры на подлинность ( в случае расчетов наличными деньгами) и осуществляете «закладку» денег в банковскую ячейку.

Ключ остается до момента государственной  регистрации договора у покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки.

Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры ( в ряде банков требуются дополнительные документы).

В случае осуществления расчетов по аккредитиву,  Покупатель  направляет деньги из банка – эмитента ( в котором у него открыт счет и находятся деньги) и  в банк – исполнитель – Ваш банк. После регистрации сделки и при предъявлении документов, определенных Вами и покупателем, банк  выдает  деньги.

9) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра).

Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег.

 О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.

10) Подписание акта приема-передачи квартиры ( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и передача ключей от квартиры.

11) В случае, если в квартире остались зарегистрированные лица, осуществить все действия для снятия их с регистрационного учета.

В случае, если на каком-либо этапе Вы столкнетесь со сложной ситуацией по сопровождению сделки купли продажи, наши специалисты всегда будут рады Вам помочь. Типовые формы документов для совершения сделки Вы можете бесплатно скачать здесь. 

28.01.13 

 Подозерская Н.А.

При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на www.creditestate.ru  в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале – обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной “офф-лайн” продукции, письменное разрешение ООО “Кредит-Эстейт” обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

Источник: http://creditestate.ru/shema-provedeniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiryi/

Документы при покупке квартиры в 2018 году – какие нужны, вторичка, нужно проверять, оформление

Покупка жилой недвижимости процесс ответственный. Недостаточное внимание к документальному сопровождению зачастую становится причиной судебных тяжб, а порой и потери жилья.

Какие в 2018 году нужны документы для покупки квартиры? Большинство тех, кто впервые покупает квартиру, полагаются на наличие договора.

Мол, документы о праве собственности представлены, договор подписан, чего бояться. В действительности, причин для оспаривания покупки жилья достаточно много.

Это и арест недвижимости, и притязания третьих лиц, да и много иных оснований. Какие документы необходимы в 2018 году для покупки квартиры? Что должен проверить покупатель?

Основные моменты

Каждый покупатель жилой недвижимости должен знать, что именно на него возлагаются все риски сделки. Если купля-продажа будет оспорена, то именно покупателю придется доказывать свои права в суде.

И единственным доказательством станет договор о заключенной сделке. В типовом договоре предусмотрены такие пункты, как:

• данные продавца и покупателя;
• сведения об объекте сделки;
• стоимость договора;
• порядок расчетов.

Важно упомянуть и об отсутствии возможных притязаний от третьих лиц. И, конечно, не стоит слепо доверять продавцу.

Может, у него и нет намерения, обмануть покупателя. Но продавец и сам может упустить из вида значимые условия.

Что нужно знать

Перед покупкой квартиры покупателю желательно ознакомиться с основными рисками в сделках купли-продажи. Это:

Расторжение сделки по причине отсутствия согласия	Если стороны не смогли договориться по всем условиям соглашения, договор расторгается. Если покупатель уже внес оплату, то он вправе истребовать деньги с продавца, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении. Но если в договоре прописана заниженная стоимость, то больше этой суммы вернуть не удастся (это одна из частых мошеннических схем, когда часть денег остается у продавца при расторжении договора)
Признание недействительности ДКП	Это может случиться, если перед сделкой не проверены полномочия продавца и юридическая чистота квартиры. Особенно внимательно нужно отнестись к продаже по доверенности
Риск истребования приобретенного имущества	Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок. Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись
Приобретение квартиры, обремененной правами третьих лиц	В результате квартира может быть изъята в судебном порядке

Касательно прав третьих лиц нужно уточнить, кто может считаться заинтересованным лицом. Это:

Бывший собственник	Лишенный своего права незаконным путем против воли
Супруг (-а) продавца	Не давший согласия на отчуждение общей недвижимости
Наследник	Который вступил в права наследования с опоздание

Приобретение жилья с зарегистрированными людьми создаст покупателю дополнительные проблемы. Выписать жильцов против их воли можно только через суд.

Но кроме основных рисков имеются и иные опасности:

• отказ продавца в передаче имущества;
• оспаривание продавцом факта оплаты;
• наличие в квартире скрытых недостатков и т.д.

Порядок заключения сделки

Сделка покупки квартиры делится на пять этапов:

1. Оформление предварительного договора.
2. Проверка всех необходимых документов.
3. Подписание договора купли-продажи.
4. Госрегистрация перехода права собственности.
5. Передача квартиры покупателю.

При первичных переговорах у продавца должны иметься:

• технические документы на квартиру;
• сведения о зарегистрированных лицах;
• правоустанавливающие документы;
• документ, подтверждающий личность продавца.

После начальной проверки стороны устно договариваются об условиях сделки и переходят к заключению предварительного договора.

После того как стороны подписали предварительное соглашение, важно тщательно проверить документы. Покупателю нужно знать, какие бумаги надлежит запросить у продавца.

Законодательная база

Перед подписанием важно внимательно прочитать условия сделки, поскольку подпись означает полное согласие сторон.

При составлении договора важно указать все существенные условия, иначе заключение сделки не признается.

В частности должны присутствовать такие пункты:

Предмет договора	Описание должно способствовать точной идентификации передаваемого имущества (ст.554 ГК РФ). Нужные сведения содержатся в правоподтверждающих документах
Стоимость недвижимости	п.1 ст.555 ГК
Перечень зарегистрированных лиц и/или сохраняющих право на пользование жильем	(п.1 ст.558 ГК). Здесь пригодится выписка из домовой книги, а также архивная выписка обо всех когда-либо прописанных гражданах
Условия, требующие обоюдного согласия	ст.432 ГК

И чтобы в будущем полученное право не было подвергнуто сомнению, нужно внимательно отнестись к подготовке сделки.

Перечень документов для покупки квартиры

При приобретении квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи до того, как будут проверены документы. Обычно стороны ограничиваются общим перечнем документов, не особенно вдаваясь в детали.

Между тем в зависимости от типа недвижимости и права собственности необходимы и дополнительные документы.

Большинство оспоренных и признанных недействительными сделок обусловлено как раз недостаточной проверкой юридической чистоты жилья.

Какие документы получает покупатель при покупке квартиры? После сделки у покупателя на руках должны остаться:

Общий список

К стандартному пакету документов, необходимых при купле-продаже квартиры, относятся:

• паспорт продавца;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
• выписка из домовой книги (указывающая на количество прописанных лиц);
• нотариальное согласие супруга (если продавец в официальном браке);
• согласие органов опеки (если среди собственников или прописанных жильцов есть несовершеннолетнее лицо).

Список документов может несколько отличаться в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобреталась квартира.

При вторичке

Покупая квартиру на вторичном рынке, дополнительно к основному пакету документов покупателю надлежит запросить и иные бумаги. Прежде всего, проверяются правоустанавливающие документы.

Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги, дабы исключить возможность появления претендентов на жилплощадь в будущем.

Необходимой является справка о переходе прав на недвижимость. Сопоставив сведения из справки и выписки, можно выяснить, не нарушались ли права третьих лиц.

Проверяя паспорт продавца, нужно обратить внимание на штамп о регистрации брака. При наличии такового нужно требовать согласия на продажу от супруга.

Если штамп отсутствует, то в целях безопасности лучше все же потребовать справку об отсутствии зарегистрированного брака.

При новостройке от застройщика

Какие документы выдают при покупке квартиры в новостройке потенциальному покупателю?

При приобретении квартиры в новостройке обязательным является предоставление застройщиком следующих документов:

Инвестконтракт	В нем прописаны условия строительства, обязательства компании и сроки их исполнения
Проектная декларация	Таковая предоставляется по требованию покупателя. В ней указаны реквизиты правоустанавливающего документа на объект, данные о собственнике земельного участка, кадастровые данные, общие сведения об объекте, информация о финансовом состоянии застройщика
Проектная документация	Содержит сведения о конструктивных и архитектурных особенностях объекта и функционально-технических решениях застройщика
Разрешение на строительство	Конкретного объекта
Правоподтверждающий документ на землю	Нужно уточнить, что на данном участке разрешено возведение МКД
Договор со страховой компанией	С 2015 года это документ обязательный. Страховка нужна на случай банкротства застройщика
Выписка из ЕГРН	Показывает, кто является собственником земли, кто приобрел жилплощадь
Учредительные и регистрационные документы	Нужно сверить данные юрлица в налоговой. Разрешение на строительство и документ на землю должны быть оформлены на застройщика
Баланс за три года	Это нужно для сравнения дебиторской и кредиторской задолженности. Большое количество убытков может указывать, что у застройщика не хватит средств на завершение строительства
Форма договора	Важно проверить условия, на которых заключается сделка. Предпочтительнее договор долевого участия, иные схемы не так надежны
Допуск СРО с действительным сроком действия	Отсутствие допуска чревато привлечением застройщика к административной ответственности
Заключение проектной документации	В нем фиксируется факт проведения госэкспертизы, соответствие проекта основным требованиям

Нужно ли проверять достоверность

Специалисты по продаже недвижимости советуют покупателям не просто проверять документы на квартиру, а требовать предоставления подлинников.

Причем с каждого документа нужно снять копию. Задачей покупателя является свести к минимуму все возможные риски.

При проверке оригиналов документа обращать внимание нужно не только на их содержание. Иногда правильные с виду документы могут оказаться поддельными.

При отсутствии должного опыта желательно оформлять договор у нотариуса. В этом случае представленные документы будут проверены на подлинность.

Кроме того, если договор составляет нотариус, он поможет правильно сформулировать условия и подскажет какие дополнительные пункты желательно включить в соглашение.

: документы при покупке квартиры

Если продавец действует по доверенности, то нужно проверить, не отозван ли документ. В доверенности должно быть указано, что именно может осуществлять доверенное лицо, каковы его полномочия.

При оформлении сделки по материнскому капиталу

Для того чтобы купить квартиру на средства материнского капитала, потребуется получить согласие ПФР на выделение средств.

Для этого должны быть выполнены следующие условия:

• приобретается отдельное жилье;
• квартира находится на территории РФ;
• форма сделки не противоречит закону;
• квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи.

Для оформления сделки с участием МК, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

В договоре обязательно прописывается условие о том, что в течение шести месяцев после перечисления средств маткапитала квартира оформляется в совместную собственность родителей и детей.

Нюансы при составлении договора

Составляя договор купли-продажи, нужно учесть некоторые важные детали, которые помогут предотвратить негативные последствия. Нужно убедиться в дееспособности продавца.

Даже если человек выглядит адекватным, не лишним будет запросить у него справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

При невозможности получения такой справки, нужно настоять на получении заключения судебного эксперта-психиатра.

Сделка, заключенная с недееспособным или ограничено дееспособным человеком признается недействительной.

Прописывается условие, что при появлении наследников, продавец сам должен удовлетворить их материальные притязания.

Важно детально прописать порядок расчета и передачи имущества. Нужно уточнить сроки, в какие передаются деньги и квартира.

Закон оговаривает передачу в «разумные сроки», но на практике получение жилья может затянуться на довольно длительный период.

Не стоит забывать и об условиях расторжения сделки. Если продавец не исполняет своих обязательств, то договор можно расторгнуть.

По закону все исполненное по договору до прекращения его действия возврату не подлежит. И возвращать деньги придется через суд, доказывая неосновательное обогащение продавца.

Покупка квартиры одна из наиболее популярных сделок в сфере недвижимости. Но, несмотря на это, судебная практика постоянно пополняется делами, связанными с куплей-продажей жилья и претензиями сторон.

И чтобы не пополнить ряды обманутых покупателей, важно с особым вниманием отнестись к проверке документов при покупке квартиры.

Источник: http://jurist-protect.ru/dokumenty-pri-pokupke-kvartiry/

Пакет документов для покупки квартиры

Последнее обновление: 24.12.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
   – Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.

   Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.

2. Документ-основание получения права собственности
   – Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
   – Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

1. Кадастровый паспорт квартиры
   – он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
   – один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.

     

3. Разрешение органов опеки и попечительства
   – если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
4. Согласие залогодержателя на сделку
   – если квартира находится под залогом в банке.

5. Согласие получателя ренты
   – это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
   – это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Что значит “добросовестный приобретатель” квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
   – для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
   – это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры.
3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
   – это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.
4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
   – это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
   – это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из  Единого жилищного документа (ЕЖД).
6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации.

Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без “поэтажки”.

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: “что делать дальше?”  

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/paket-dokumentov-dlya-pokupki-kvartiry/

Какие документы покупателя квартиры при покупке актуальны в 2018

Из статьи вы узнаете о том, какие документы передает продавец квартиры покупателю, какие документы должен получить покупатель после регистрации сделки купли-продажи квартиры.

Рассмотрим варианты:

• список документов покупателя квартиры при покупке недвижимости в ипотеку;
• определенной части (доли) квартиры;
• приобретения жилья в долевом строительстве;
• купле-продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником.

Документы покупателя квартиры при покупке квартиры, доли, наличные, ипотеку

После того, как вы заключили договор, произвели оплату, чтобы квартира перешла в вашу собственность следует зарегистрировать свое приобретение уполномоченной на то организации — Росреестре.

Так, в первую очередь необходимо позаботится о том, чтобы своевременно предоставить в МФЦ весь перечень документации, для проведения регистрационных действий. В теории — большая часть документации поступает непосредственно от продавца, а все, что остается сделать покупателю:

• предоставить собственный паспорт;
• оплатить государственную пошлину;
• написать и подать заявление регистратору.

На практике же часто случается так, что если самому не проконтролировать данный процесс, то он может затянуться на долгий период, ввиду выявления различных недочетов. А это нее только сказывается на излишнем расходе временного ресурса, но и потрепанной нервной системе.

После завершения сделки, у сторон на руках остается абсолютно разная документация:

Продавец оставляет у себя один экземпляр договора и выписку из единого госреестра, где будет прописано, что ему более не принадлежит данный объект недвижимости.

Какие документы остаются у покупателя квартиры

Покупателю остается второй экземпляр договора, расписка в которой продавец подтверждает получение финансовых средств от покупателя, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, прописка и прочие документы.

Важно отчетливо понимать какие именно документы по завершению сделки о купле-продаже объекта недвижимости, должны остаться у сторон договора на руках. Также, допускается участие в сделке агента по недвижимости, однако это не должно ослаблять бдительность покупателя квартиры.

Какие документы нужны покупателю квартиры для покупки

Существует установленный действующим законодательством перечень документации, которую необходимо собрать непосредственно перед заключением договора. Однако следует учитывать тот факт, что в зависимости, от многих аспектов (количество участников, особых условий договора, способа приобретения жилья) может появится необходимость представления дополнительных бумаг.

Надо ли говорить о том, что абсолютно всю документацию необходимо тщательно проверить на подлинность и в случае, если хоть что-то из предоставленного перечня окажется поддельным или таким, что было получено незаконными методами, то данная сделка будет признана недействительной.

Итак, случаи, при которых осуществляется покупка жилья бывают совершенно разные, а значит требуемая документация будет иметь различия. Рассмотрим более детально эти моменты.

Документы предоставляемые продавцом квартиры покупателю при приобретении доли в квартире

К стандартному списку добавляется следующее:

1. отказ других владельцев долей от преимущественной покупки доли;
2. копии свидетельства от всех сособственников;
3. разрешение органов опеки на продажу (если у продавца имеются несовершеннолетние дети);
4. согласие второго супруга (в письменном виде).

Так, в нем должно быть предельно точно отображено следующее:

• ФИО и другие данные лица, которое отказывается;
• от какой части происходит отказ;
• какая доля имеется у отказчика в данном объекте недвижимости;
• цена за долю для третьих лиц и соответственно сам порядок оплаты.

Важно: Подобного рода письменный отказ вполне заменяем. Законом допускается предоставление подтверждения того, что все долевые участники получали предложение выкупить часть, выставленную на продажу, однако на протяжении месячного срока должной реакции ни от одного из них не последовало.

Какие документы предоставляет продавец квартиры покупателю, если жилье приобретается у несовершеннолетнего ребенка

В зависимости от возраста ребенка, в регистрационную службу понадобится принести:

• согласие родителя на продажу (если возрастная категория ребенка варьируется в пределах 14-18 лет);
• договор купли-продажи, в котором стоит подпись родителя, действующего непосредственно в интересах несовершеннолетнего;
• свидетельство о рождении ребенка.

Какие документы должен предоставить покупатель квартиры на регистрацию при приобретение жилья в ипотеку

Для осуществления такого вида сделки, необходимо собрать два пакета документации:

1. непосредственно в само банковское учреждение (то, которое предоставляет ипотеку);
2. для проведения законной регистрации.

Необходимый перечень:

• заявления банковского учреждения и самого покупателя на регистрацию ипотеки;
• подтверждение об оплате госпошлины;
• договор ипотеки;
• договор займа;
• согласие от второго супруга (в письменном формате).

Какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю при приобретении жилья в новостройке

На сегодняшний день имеется два варианта покупки квартиры в новостройке:

1. Приобретение уже готовой квартиры в доме, который сдан в эксплуатацию;
2. Непосредственное прямое участие в долевом строительстве жилья.

Так, при осуществлении первого варианта, квартира уже имеет собственника (это может быть как сам застройщик, так и лицо, на которое по указанию застройщика и была оформлена собственность). Исходя из этого делается вывод, что такое приобретение будет оформляться по принципу покупки на вторичном рынке.

Что же касается участия в долевом строительстве, то для того, чтобы довести приобретение до логического завершения, необходимо пройти два этапа:

1. Зарегистрировать договор долевого участия;
2. Оформить собственность на квартиру на себя.

Список документации, которая понадобится в момент заключения договора на долевое участие:

1. заявление о регистрации договора;
2. квитанция об уплате госпошлины;
3. договор о долевом участии;
4. разрешение на строительство;
5. проект на дом и квартиру в этом доме;
6. план многоквартирного дома;
7. описание квартиры;
8. документ на землю, на которой возводится постройка объекта недвижимости;
9. договор страхования;
10. паспорт покупателя;
11. учредительные документы застройщика, которые включают в себя:

• устав;
• свидетельства о государственной регистрации и ИНН;
• решение о назначение директора;
• выписка из государственного реестра юридических лиц.

ДДУ включает в себя:

• сведения о сторонах;
• информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться;
• сроки строительства;
• размер денежных вливаний покупателя.

Договор предоставляется в 3-х экземплярах, на 2-х из которых ставится отметка о регистрации, а третий соответственно остается в Росреестре.

Вся прочая документация должна поступить непосредственно от застройщика.

Все, что должен будет сделать покупатель — лично убедиться в том, что весь пакет документов собран в полном объеме, а также проконтролировать их предоставление в Росреестр.

Это необходимо для того, чтобы избежать вероятного отказа в регистрации, ввиду каких-то недочетов, нехватки какой-то справки или других неточностей.

Куда подаются документы, получаемые покупателем квартиры

Итак, в выше изложенных и рассмотренных ситуациях при купле-продаже жилого помещения, собранный пакет документов должен быть предоставлен, на выбор, в:

• территориальный отдел регистрационной службы;
• отдел МФЦ.

Важно: В момент передачи документации, необходимо обязательное присутствие либо самого покупателя, либо же доверенного лица, которое имеет на руках соответствующую справку, заверенную у нотариуса.

Когда документация будет готова, ее можно будет забрать в той самой организации, куда она сдавалась ранее. Все, что необходимо для ее получения — предъявить расписку, выданную работником МФЦ (регистратором) в момент приемки.

Регистрационный срок документации регулируется действующим законодательством и не должен превышать 18 рабочих дней.

Какие документы получает покупатель квартиры после регистрации сделки

Поговорим о том, какой конкретно перечень документации (после того, как вы стали непосредственным владельцем недвижимости) должен присутствовать у вас на руках.

Так, после передачи документов для проведения регистрационных действий относительно права собственности, все, что вы имеете — расписка от работника службы, в которой говорится, что данное лицо приняло у вас определенную документацию определенного числа.

Несомненно, такое положение дел может несколько держать в напряжении покупателя, ведь на данной расписке даже печать отсутствует. Давайте рассмотрим этот момент с другой стороны.

Итак, что же выдается на руки из Росреестра, после того, как будет совершена покупка квартиры

Документы покупателя после покупки квартиры

1. Договор купли-продажи по закону считается устанавливающим документом. Имеется ввиду, что на его основании у нового владельца появляется право собственности;
2. Акт приема-передачи.

   То есть, его наличие красноречиво свидетельствует о том, что имела место фактическая передача квартиры от одной стороны (продавца) к другой (покупателя);

3. Так, сам факт регистрации права собственности (который, как мы уже говорили выше, возникает на основании заключенного договора купли-продажи), подтверждается полученной из единого реестра выпиской.

В завершение ко всему выше изложенному хотелось бы добавить еще ряд некоторых не менее важных моментов, соблюдение которых поможет избежать множества проблем и конечно же с экономить достаточно времени.

При покупке квартиры, какие документы получает покупатель

По завершению сделки, предметом которой выступает продажа объекта недвижимости, документы, которые должен предоставить продавец квартиры покупателю следующий:

1. Сам договор подтверждающий куплю жилого помещения. В нем в обязательном порядке должны быть подписи абсолютно всех участников сделки, с полной их расшифровкой;
2. Акт приема-передачи. (но лишь в том случае, если он был подписан одновременно с договором купли-продажи). Такое действие вполне допустимо законом, однако об этом необходимо будет указать отдельным пунктом в самом договоре;
3. Расписка от продавца в которой значится конкретная сумма, перешедшая к нему за продажу квартиры, вне зависимости о того, каким способом были переданы денежные средства (имеется ввиду наличный или безналичный расчет);
4. Расписка, в которой списком идет перечисление наименований всей документации, что была передана работнику реестра для проведения регистрационных действий;
5. Согласие второго супруга (если квартира, выступающая предметом сделки покупалась ранее в тот момент, когда продавец находился в законном браке). Ведь в таком случае, это считается как совместно нажитое имущество. Если же не проконтролировать данный момент и упустить наличие такого согласия, то с течением времени второй супруг с легкостью сможет опротестовать данную сделку и признать ее в судебном порядке ничтожной. А это уже чревато финансовыми потерями для покупателя;
6. Разрешение на продажу из органов Опеки (копия). Требуется только в тех ситуациях, когда среди собственников продаваемого помещения имеется ребенок, не достигший совершеннолетия или такой, что признан недееспособным.

Какие документы должны быть у покупателя квартиры при купле продаже квартиры в ипотеку

Немного по-другому обстоят дела в ситуации, когда квартира приобретается в ипотеку. Итак, что же остается у нового собственника в этом случае:

1. Договор купли-продажи (обязательное присутствие регистрационной надписи);
2. Акт приема-передачи (если только он присутствовал среди перечня основной документации, в момент передачи работнику реестра для проведения регистрационных действий);
3. Выписка из ЕГРН;
4. Оригинал договора ипотеки.

Копии кредитного договора, которые заверит непосредственно работник реестра, останутся в данной организации.

После того, как все мероприятия относительно регистрации будут проведены и завершены, закладная будет передана кредитору.

Документы для оформления покупки квартиры в новостройке покупателю

Список документации, которая необходима в момент оформления собственности в новостройке:

• Заявление о регистрации собственности;
• Договор долевого участия (его необходимо предварительно зарегистрировать в регистрационном управлении;
• Передаточный акт;
• Справка об оплате всей суммы за квартиру;
• Кадастровый паспорт на квартиру.

Сегодня вы узнали, какие документы должен получить покупатель квартиры при приобретении жилья на вторичном рынке, новостройке, при участии несовершеннолетнего собственника, покупки доли в квартире.

Если вы продавец квартиры, то теперь знайте, что покупатели квартиры просят документы обоснованно. Вам стало известно, какие документы должен показать, а затем передать (отдать) продавец квартиры покупателю при покупке жилья.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/dokumentyi-pokupatelya-kvartiryi.html