Как происходит купля-продажа квартиры: особенности и нюансы

Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Бизнес юрист > Оформление недвижимости > Договор > Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Несмотря на тяжелый экономический период в нашей стране, рынок недвижимости достаточно активен. Многие граждане РФ либо хотят купить квартиру, либо ее продают.

Стоит понимать, что законодательная база России регламентирует общий порядок осуществления сделок купли-продажи недвижимого имущества. Данная операция не является чем-то сложным и непонятным в юридическом плане, однако перед ее проведением немаловажно подробно ознакомиться со всеми нюансами процедуры и провести консультацию с профессиональным юристом.

Для осуществления последнего придется покинуть свое уютное жилище, однако для первоначального ознакомления с юридической процедурой купли-продажи квартиры достаточно воспользоваться нашим ресурсом.

О том, как провести сделку купли-продажи квартиры максимально правильно и беспроблемно, читайте ниже.

Основные законодательные аспекты

Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей. Фото № 1

Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов. Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения договора купли-продажи квартиры.

Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.

В первую очередь, потенциальной стороне сделки необходимо ознакомиться с 9-ой главой ГК РФ, в которой четко регламентированы понятия сделки, договоров, их форм и юридической силы, а также последствий, которые будет нести участник сделки, не исполняющий условия договора. Каждая статья данной главы обязательна к более детальному рассмотрению, так как подробно описывает виденье сделок между гражданами РФ со стороны законодателя. Основное, что стоит выделить в сегодняшнем материале, это следующее:

1. Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
2. Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является сделка купли-продажи, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
3. Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
4. В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем (не всегда) (статья 165).

Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.

Что касается обращения к НК РФ, то относительно сделки купли-продажи квартиры важно отметить 224-ую статью. Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.

Порядок оформления купли-продажи квартиры

Что следует знать при заключении договора купли-продажи квартиры? Фото № 2

Несмотря на относительную несложность оформления купли-продажи, следует учитывать и то, что данная юридическая процедура может иметь некоторые нюансы, требующие особого внимания.

В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.

Итак, порядок оформления купли-продажи выглядит следующим образом:

1. В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
2. Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем, и максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
3. При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить необходимый пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:

• все правоустанавливающие документы на квартиру;
• кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
• заверенная нотариально выписка из домовой книги;
• бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
• выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
• нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
• бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).

Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения. Фото № 3

Покупателю же необходимо будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.

1. Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:

• предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
• окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
• размер внесенного задатка или аванса;
• дополнительные нюансы соглашения.

Бумагу необходимо нотариально заверить и подтвердить факт передачи задатка или аванса распиской.

Уладив все нюансы сделки и подготовив окончательный договор купли-продажи в двух оригинальных экземплярах для каждой стороны, можно осуществить сделку, естественно, с нотариусом. В окончательный договор вносится следующая информация:

• окончательные условия по продаже квартиры;
• стоимость предмета сделки (квартиры);
• способ оплаты и порядок передачи денег;
• дополнительные нюансы соглашения.

1. После заключения окончательного договора проводится исполнение его условий с обеих сторон сделки (передача денег, прав собственности и т.д.).

Вот так выглядит общий порядок оформления купли-продажи квартиры. Его стоит придерживаться в каждом индивидуальном случае.

Советы продавцам и покупателям

На что еще необходимо обратить внимание продавцу и покупателю, чтобы избежать мошенничества при заключении сделки? Фото № 4

В процессе купли-продажи квартиры есть ряд нюансов, которые должны учитывать обе стороны сделки при ее заключении. Соблюсти правильность и гарантировать себе безопасность сделки помогут представленные ниже советы.

Все, что нужно помнить продавцу:

• Максимально презентабельно показывайте свою квартиру каждому потенциальному покупателю.
• Проведите верную оценку стоимости квартиры, иначе спрос на нее будет мал.
• В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
• Передавать ключи для квартиры можно только после того, как вы получили все деньги по договору. В таких ситуациях лучше работать через гаранта (например, банк).

Все, что нужно помнить покупателю:

• Выбирая квартиру, внимательно изучите потенциальный предмет сделки, дабы удостовериться в правильности его оценки. Если имеется повод для торга – торгуйтесь.
• Перед покупкой квартиры обязательно проверьте ее на «чистоту». Для этого необходимо обратиться с личными данными продавца в Росреестр для установки наличия у него прав собственности на имущество, в налоговые органы, ЖКХ и ЕИРЦ для проверки наличия задолженностей по квартирным платежам и в ФССП (судебные приставы) для проверки наличия ареста имущества.
• В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
• Передавайте деньги через гаранта или с использованием расписок, и только после заключения договора.

О каких-либо дополнительных нюансах конкретной сделки можно узнать, проконсультировавшись с профессиональным юристом.

Выбор формы оплаты

Какая из форм оплаты договора наиболее обезопасит сделку по приобретению квартиры? Фото № 5

Заключая договор, необходимо обязательно указать форму оплаты и способ передачи денег за предмет сделки от покупателя продавцу. В зависимости от выбранного способа может определяться размерность налога и безопасность сделки.

На сегодняшний день выделяют следующие основные формы оплаты при купле-продаже квартиры:

• Банковский перевод (безналичный расчет). Осуществляется через банк, вследствие чего скрыть подробности сделки и сэкономить на налоге не выйдет в любом случае. Чеки по оплате предоставляются при переоформлении права собственности на квартиру в Росреестр. Способ оплаты является достаточно безопасным.
• Наличный расчет. Данная форма оплаты позволяет скрыть некоторые подробности сделки и сэкономить на налоге. Используя подобный способ оплаты, можно указать в договоре меньшую сумму, чем получит продавец. Однако в таком случае на последнего накладываются дополнительные риски. Наличным расчетом можно работать как напрямую с продавцом, так и через риелтора или банк в качестве гаранта.
• Рассрочка или кредит. Осуществляется подобный вид оплаты через заключение соответствующих соглашений.

Как застраховать договор и избежать неприятностей с риелторами

Как избежать неприятностей с недобросовестными и нечестными риелторами? Фото № 6

Многие люди при осуществлении купли-продажи квартиры сильно заботятся о безопасности проводимой сделки. Максимально снизить риски срыва сделки или мошенничества с одной из сторон можно одним из следующих способов:

• Страхование договора через страховую компанию. Осуществляется обращением в надежную организацию и уточнением всех условий по страховке сделки.
• Проведение купли-продажи через надежного риелтора. Осуществляется аналогичным предыдущему способом. Главное при работе с риелтором – проверить его надежность и внимательно читать условия заключаемого с ним договора. Для проверки риелтора на «чистоту» имени можно использовать отзывы о нем, послужную книгу и подобные вещи.
• Использование гарантов при передаче денег.

Основные нюансы процедуры

Каждая сделка уникальна по своему и имеет ряд особенностей, отличающих ее от других, на первый взгляд, таких же сделок. Фото № 7

Резюмируя статью, отметим основные нюансы сделки по купле-продаже квартиры. Учитывать их стоит обязательно, ведь перед оформлением юридической процедуры важно понимать то, какие особенности она имеет.

Итак, основными нюансами в мероприятии по купле-продаже квартиры являются:

1. Стоимость проводимого мероприятия. Даже продажа относительно недорогой квартиры может влететь в копеечку в плане стоимости оформления сделки. Для продавца это особенно актуально, ведь не он покупает имущество, а у него, поэтому ему важно знать, какие траты необходимо нести дополнительно. В процессе оформления договора и сделки в целом продавцу потребуется оплатить услуги нотариусов/юристов (5 000-150 000 рублей), оформление документов (3 000-30 000), уплату налогов (13 % от стоимости квартиры), услуги риелтора (до 10 % от стоимости квартиры) и услуги гарантов (до 5 % от стоимости квартиры). Покупателю же необходимо выполнить свои условия по договору (выплатить деньги за предмет сделки) и при необходимости потратиться на услуги юристов, нотариусов и гарантов.
2. Проверка покупаемой квартиры на чистоту. Обязательно выполняйте подобное мероприятие, ведь дополнительно к недвижимости можно приобрести и долги по нему, а то и вовсе потерять квартиру после покупки.
3. Правильное и юридически грамотное составление договора. Не осуществив подобной процедуры, можно создать себе ряд проблем.
4. Осуществление всех условий договора с обеих сторон. Также обязательное мероприятие, так как в противном случае придется нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем.

Как видите, сделка купли-продажи квартиры — пусть несложная юридическая процедура, но слегка запутанная. Не забывайте об указанной в данной статье информации, если собираетесь продавать/покупать квартиру, ведь она в полной мере описывает данное мероприятие и все его нюансы.

Подробнее о том, как оформить сделку купли-продажи квартиры вы можете узнать из видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

12 Янв 2017      kasjanenko         51      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-provesti-sdelku-kupli-prodazhi.html

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке в 2018 году: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант в 2017 году

15527

статьи:

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

• Паспортные данные участников правового отношения.
• Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
• Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
• Место и дата совершения сделки.
• Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
• Правовая ответственность сторон.
• Порядок передачи собственности.
• Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

• Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
• Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
• Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
• Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
• Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
• Чек об уплате госпошлины.
• Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
• Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
• Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

• На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
• По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
• Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
• Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
• Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
• Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

• Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
• Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
• Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
• При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
• Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
• Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
• При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
• Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва и МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

• Юридическую чистоту квартиры.
• Личность продавца.
• Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
• Технические характеристики жилища.
• Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.
Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
3. Проверка личности продавца.
4. Заключение договора внесения аванса
5. Подготовка документов для оформления сделки.
6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры.

Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.
Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст.

35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как правильно составить договор купли-продажи

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

• Дата и место подписания.
• ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
• Информация о квартире с указанием технических характеристик.
• Правоустанавливающие сведения продавца.
• Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
• Иные сведения о сделке.
• Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
соглашения сторон предусматривает:

• Адрес и цену квартиры.
• Сумму передаваемого аванса.
• Дату и время уплаты.
• Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
• Информацию о банке-посреднике.
• Данные об участниках.
• Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.

Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры.

Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Проверка квартиры и собственника

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.
Перечень проверяемых документов:

1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить.

Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели).

Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру.

Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.
Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке.

Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54025-chto-nado-znat-pri-pokupke-zhilya-na-vtorichke.html