Как оформляется переуступка прав требования на квартиру в новостройке

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Статья обновлена: 5 апреля 2018 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

• При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.
• При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

• Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• Документы, подтверждающие права собственности на землю;
• Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
• Разрешение на строительство;
• Проект на строительство, в котором должно быть указано:
  1. разрешение на строительство;
  2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
  3. цель проекта;
  4. этап строительства;
  5. срок реализации;
  6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
• Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
• Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

   Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

   В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

   Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

   Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика.

   Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

   — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

   В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

   Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

   В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

   В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

• Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
• Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
• Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

• Оповестить о своем намерении строительную компанию.
• Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
• Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
• Получить выписку из ЕГРП.
• Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
• Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке.

К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: http://.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке в России в 2017 году

Переуступка прав собственности на квартиры в новостройках — процесс специфический, изобилующий различными нюансами и юридическими тонкостями.

Фактически подобная переуступка не передает в руки нового владельца ничего существенного и осязаемого, того, что можно было бы пощупать или потрогать руками. По договору переуступки (цессии) передается, по сути, право требования.

В этой статье рассмотрим подробно, что представляет собой договор цессии, какими законодательными актами регулируется, определим необходимые документы и приблизительную стоимость такого договора.

Что это значит

Более понятно эту ситуацию можно представить следующим образом:

Гражданин подписывает с компанией-застройщиком договор долевого участия в строительстве	этот документ обязывает дольщика вносить денежные средства необходимые для постройки его будущей квартиры в соответствии с графиком оплаты и иными договоренностями. Застройщик же в свою очередь обязуется в течение определенного времени построить и передать дольщику недвижимость определенной площади, с указанными техническими характеристиками (этажность, количество комнат, жилая и вспомогательная площадь и т.д.)
Подписание договора долевого участия	дает дольщику право требовать от строительной компании построить ему квартиру в соответствии со всеми требованиями, перечисленными в договоре
Именно это право требования	от застройщика своевременно и в полном объеме достроить и передать в собственность недвижимость в новостройке, можно продать третьим лицам по договору цессии
После заключения договора цессии новый владелец прав требования сможет на законных основаниях вести переговоры со строительной компанией	требовать передачи квартиры по акту приемки в указанный срок, вести судебные разбирательства в случае невыполнения обязательств застройщиком

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке возможна только до того момента как жилой многоквартирный дом будет сдан в эксплуатацию.

Также при желании перекупить права требования у собственника, важно учесть наличие пункта, разрешающего подобную сделку в самом договоре участия в долевом строительстве.

: как купить квартиру в новостройке по переуступке — подводные камни

Законодательные акты

Простые граждане не часто в своей жизни сталкиваются с юридическими терминами и сделками. Большинство из них приобретают жилье один раз в жизни и на этом юридическая часть их жизни ограничивается.

Существует целый ряд законодательных актов, регулирующих подобные сделки и защищающих граждан от разного рода мошенничества:

Гражданский Кодекс Российской Федерации	этот сборник законов на своих страницах имеет несколько статей, относящихся к области передачи прав собственности: ст. 388 — описывает основные условия переуступки; ст. 389 — определяет форму договора цессии и некоторые документальные нюансы (нотариальное заверение, письменное составление и т.д.); ст. 390 — устанавливает ответственность лица, передающего свое право требования по договору цессии
Поскольку основой договора цессии являются договоренности между дольщиком и компанией-застройщиком, а также заключенный между ними договор участия в долевом строительстве	то применение ФЗ-214 обязательно. Этот закон регулирует особенности сделки долевого участия, ответственность сторон и прочие важные моменты
Гражданский Кодекс Российской Федерации	цессия является одним из видов гражданско-правового договора, поэтому к ней применимы основные положения данного кодекса (взаиморасчеты, обязательства, штрафные санкции и т.д.)

Возможные нюансы

После введения многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания приемопередаточного акта на конкретную квартиру, цена на жилую недвижимость существенно возрастет. Но в некоторых случаях можно приобрести совершено не то, на что рассчитывали.

Причиной продажи квартиры по договору цессии зачастую становятся негативные моменты, связанные непосредственно с застройщиком:

Затягивание сроков сдачи	постоянные причины для продления строительства и невозможности окончания могут стать толчком к тому, чтобы передать « бразды правления» и общения с застройщиком в чужие руки. Подобный вариант хорош для тех, кому получения жилья в кратчайшие сроки не так важно. Главное, при такой финансовой схеме можно получить хорошую цену на жилье в новостройке. Особенно, если покупатель прав требования вовремя выяснит причину продажу недостроенной квартиры
Низкое качество строительства	разочарование в строительном проекте, самом застройщике и комфорте будущего жилья, дольщики пытаются передать свои права собственности на квартиры по договору переуступки. По закону это не является запрещенным, но будущему цессионарию необходимо провести собственную проверку. Для этого необходимо ознакомиться с имеющейся документацией, изучить проект строительства дома, его текущее состояние. Не лишним будет и привлечение независимого эксперта, который сможет определить соответствует ли качество строительства действующим санитарно-техническим нормам и требованиям безопасности
Финансовое состояние строительной компании	узнав о предбанкротном финансовом положении компании-застройщика, дольщики зачастую посредством продажи прав требования пытаются спасти свои капиталовложения. Поэтому не стоит просто верить на слово продавцу квартиры, необходимо самостоятельно проверить данные о репутации стройкомпании, ее других проектах, активах и т.д.

При принятии решения о приобретении жилья по договору переуступки прав, необходимо в первую очередь выяснить причины, по которым дольщик решил реализовать свои права требования.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке, возможно в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве.

В остальных случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки не происходит.

Самым распространенным вариантом такой переуступки является заключение договора цессии с подрядчиком.

При выполнении строительства застройщик обязуется передать в собственность подрядчику некоторое количество жилой недвижимости.

В случае возникновения каких-либо разногласий между застройщиком и подрядчиком их договоренности и обязательства друг перед другом могут быть расторгнуты. Соответственно цессионарий не получит ничего.

При совершении покупки

Важно помнить, что переуступку прав требования можно оформить с любым дольщиком, имеющим законное подтверждение своих прав на будущую жилплощадь.

То есть прежде чем покупать недостроенную недвижимость в многоквартирном доме необходимо проверить подлинность и действительность договора долевого участия в строительстве, на основании которого будет заключаться цессия.

Важно помнить, что дольщик может переуступить свои права требования получения готовой недвижимости третьим лицам только в случае полной выплаты всей стоимости квартиры по договору долевого участия.

Еще одним обязательным условием при покупке квартиры в новостройке является проверка ее юридической чистоты.

В случае продажи

Принимая на себя ответственность участия в долевом строительстве многоквартирного дома, необходимо знать, что в случае необходимости вы можете продать свои права требования по договору переуступки.

Важно помнить, что, передав свои права требования новому владельцу недвижимости, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие застройщика.

Некоторые покупатели, привлекающие к сделке профессиональных юристов, требуют включение в договор переуступки пункта, в котором дольщик обязан поручиться за строительную компанию.

При наличии ипотеки

Вступая в долевое строительство, граждане не становятся ограниченными в своих правах даже в том случае, если приобретают недвижимость на заемные деньги.

Но таким дольщикам необходимо в обязательном порядке получить разрешение банка-кредитора на подобную сделку.

Важно напомнить, что некоторые банки выдают кредиты для приобретения недвижимости по договору цессии.

То есть, если вам сделали выгодное предложение по приобретению прав требования на квартиру в новостройке, но собственных денежных средств не хватает, можно пойти в банк.

Порядок оформления

Оформление переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке, включат в себя несколько важных этапов, педантичное исполнение которых избавит все стороны цессии от недоразумений и расстройств:

Проверка документации	на этом этапе можно привлечь опытного юриста для внимательного изучения документов дольщика и застройщика
Получение бухгалтерских документов	подтверждающих полную оплату дольщиком всей стоимости квартиры или справки о размере текущей задолженности
Получение согласия застройщика на оформление договора цессии	предметом которого будет выступать жилая недвижимость в недостроенном многоквартирном доме
Подписание договора цессии	и государственная регистрация переуступка прав собственности

Нужные документы для совершения сделки

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке требует следующих документов:

Документы	удостоверяющие личности цедента и цессионария
Копия и оригинал первоначального договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома	и согласие от представителя компании-застройщика на проведение переуступки прав требования
Документы, подтверждающие проведение полной	или частичной оплаты дольщиком строящейся жилплощади
Выписка из ЕГРП	и согласие супруга на осуществление сделки

Образец договора

Основными пунктами, содержащимися в договоре переуступки должны быть:

Полные данные строительной компании	и информация о дольщике и о цессионарии
Описание объекта жилой недвижимости	технические характеристики, стоимость, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
Права и обязанности сторон	и дата полного финансового расчета по договору цессии

Уплата налога

При совершении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке налоговое бремя ложиться только на дольщика, продавшего свои права требования на жилую недвижимость. Ни сам застройщик, ни покупатель-цессионарий не платят налоги с этой сделки.

То есть, если вы переуступили свои права на квартиру в новостройке в декабре 2017 года, то до конца апреля 2017 года необходимо:

1. Заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ.
2. Вписать в нее в качестве дополнительного дохода сумму, полученную по договору цессии.
3. Подать ее в ближайшее отделение налоговой инспекции в вашем населенном пункте.

Возникающие риски

Самым большим риском является возможность попасть в мошенническую схему, называемую «двойные продажи», которые осуществляются при переуступке прав требования не по договору долевого участия.

Существующие плюсы и минусы

Основным плюсом сделки переуступки прав требования для покупателя является возможность приобретения недвижимости, ликвидность которой сильно увеличиться после окончания строительства. К тому же пока квартира не достроена ее цена значительно ниже рыночной.

Например, риск банкротства застройщика. Начиная бизнес, никто не застрахован от его краха.

Переуступка прав требования — хороший вариант приобрести недвижимость в новом районе в понравившемся доме.

Главное условие — внимательное отношение к кандидатуре партнера, застройщика и документации.

Источник: http://domdomoff.ru/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke.html

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора

:5

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Вернуться к содержанию ↑

○ Порядок покупки квартиры по переуступке

Заключая  договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

• Срок существования компании.
• Актуальность учредительных документов.
• Наличие разрешения на строительство.
• Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов

Для заключения сделки продавец должен представить:

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Согласие второго супруга на сделку.
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

• Личный паспорт.
• Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор.

Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить. Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права.

Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.

Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

• Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
• Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Вернуться к содержанию ↑

○ Особенности покупки новостройки по переуступке

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика.

Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.

Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Вернуться к содержанию ↑

○ Оформление переуступке “задним” числом

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

• Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
• Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб.

(оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.

Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54020-pokupka-kvartiry-po-pereustupke.html

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Особенности покупки квартиры по договору переуступки прав требования. Основные термины, на что обратить внимание?

Время чтения: 9 минут

Что такое договор переуступки?

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию.

Можно ли провести такую сделку? Конечно. Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования.

Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: “Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства”. Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию. Договор переуступки — единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте — это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия — неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде.

Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.

Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно.

Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

1. Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
2. Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
3. Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
4. Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
5. Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
6. Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком.

Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий.

Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента).

Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма.

Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Источник: https://mskguru.ru/advice/190-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-pereustupki-prav-trebovanija