Договор купли-продажи земельного участка самое важное

Договор продажи земельного участка и особенности его составления

Правильное документальное оформление гражданских сделок играет огромную роль, особенно если они касаются ситуаций с отчуждением недвижимости. Одним из документов, которые при этом используются, является договор купли-продажи.

Он обязательно оформляется в ситуациях, когда происходит продажа недвижимости или другого дорогостоящего имущества. Далее будут подробно рассмотрены правила и особенности его составления на примере такого вида недвижимости, как земельный участок.

Понятие и назначение

Купля-продажа является одной из наиболее распространенных сделок, используемых в гражданской сфере. Ее законодательное регулирование осуществляется при помощи главы 30 Гражданского кодекса РФ. Что касается конкретно недвижимости, то ее продажа регулируется параграфом 7 данной главы.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, объектом продажи может быть различное недвижимое имущество, например:

• здание;
• сооружение;
• земельный участок;
• квартира;
• доля одного из перечисленных выше объектов и т. п.

Договор продажи земельного участка (соглашение) представляет собой документ, при помощи которого оформляется двусторонняя сделка по отчуждению данного вида недвижимости.

Сторонами купли-продажи являются:

• продавец — собственник имущества;
• покупатель — лицо, которое хочет данное имущество приобрести.

Отличительной особенностью этого договора является возмездность, поскольку за передаваемый участок покупатель обязательно должен внести определенную плату. При этом плата может быть установлена как в натуральной форме, так и в денежном эквиваленте. Подробные условия относительно величины стоимости и условий ее внесения определяются сторонами в договоре.

Однако и продавец должен серьезно отнестись к оформлению договора, поскольку это может значительно сохранить время и силы, необходимые для продажи недвижимости.

и типовая структура

Составлением договора купли-продажи обычно занимается продавец, однако все его положения и условия обязательно согласовываются с покупателем.

Утвержденной формы этого документа в законодательстве нет, поэтому он может быть составлен в относительно произвольной форме.

Примерная структура договора выглядит следующим образом:

 Реквизиты сторон

В договор вписываются основные паспортные данные покупателя и продавца, а именно:

• фамилия, имя и отчество;
• дата рождения;
• адрес регистрации (можно также указать и место фактического проживания);
• серия и номер паспорта.

При этом обязательно уточняется, кто именно из сторон является продавцом, а кто — покупателем.

Предмет

Это условие является существенным, поэтому описание предмета должно обязательно присутствовать в договоре. В данном случае предметом является тот земельный участок, который подлежит продаже. Необходимо описать его настолько подробно, чтобы можно было идентифицировать данный объект среди множества других.

В частности, требуется такая информация:

• кадастровый номер;
• площадь;
• месторасположение и точный адрес;
• вид разрешенного использования.

В случае если данное требование не выполняется, продавцу необходимо сначала провести процедуру постановки земли на учет.

Цена

Собственник имеет право установить любую цену за участок, которую сочтет нужной. Однако если ее величина будет слишком низкой, могут возникнуть претензии со стороны налоговых органов. Поэтому лучше указывать сумму, определенную либо на основании специальной оценки, либо при помощи усредненных рыночных показателей.

Помимо указания конкретной стоимости, необходимо также отметить, каким именно способом она будет вноситься. Если используется рассрочка, то к договору обязательно прилагается график платежей.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью продавца является передача участка, покупателя — его прием. Все остальные взаимные права и обязанности они могут установить самостоятельно и в добровольном порядке.

Ответственность

Стороны вправе установить друг другу различные меры наказания, предусмотренные за нарушение ими условий сделки или невыполнение прав и обязанностей. Данные меры не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

Обременения

При наличии на недвижимости каких-либо обременений (например, ареста, залога, сервитута) продавец обязательно должен отметить это в договоре. В случае их отсутствия это также фиксируется.

В качестве подтверждения может быть использован специальный документ — выписка из ЕГРП, которую может получить владелец участка.

Заключительные положения

Здесь указывается момент вступления договора в силу, наличие либо отсутствие нотариального удостоверения, а также все прочие условия, которые не были включены в основные разделы документа.

В конце договора стороны ставят свои подписи, подтверждающие их согласие со всеми условиями сделки. Желательно, чтобы подписание документа происходило уже в регистрационном органе (если он не заверяется нотариально).

Правила и особенности оформления

Это установлено на законодательном уровне, а именно ст. 550 ГК РФ. Однако при этом разрешается оформление документа без нотариального удостоверения — для вступления его в действие достаточно наличия подписей обеих сторон.

Стоит отметить, что участие в оформлении документа юриста значительно повышает его надежность, поскольку при этом будут учтены все возможные нюансы и особенности. Нотариус может не только заверить документ, но и проверить правильность его оформления или даже полностью оформить его.

При этом нотариальное удостоверение подтверждает не только правильность оформления, но и следующие моменты:

• дееспособность обеих сторон;
• наличие у продавца законных прав на участок;
• наличие у обеих сторон необходимых документов;
• правильность их составления.

Стоит также учесть, что важнейшим условием законности договора является наличие в нем существенных условий. В соответствии со ст. 554 и 555 ГК РФ, к таким условиям относятся предмет сделки и его цена. Без правильного указания данной информации документ будет считаться недействительным, а сделка — незаключенной.

При этом в документе должны отсутствовать условия, которые являются основанием для признания его незаконным. Полный перечень таких условий приведен в гражданском законодательстве.

Дальнейшие действия

Последним этапом сделки купли-продажи является регистрация перехода прав собственности на участок, которая осуществляется в государственном регистрационном органе — Росреестре.

Важнейшим документом при этом является договор, который необходимо предоставить в данный орган вместе с пакетом необходимых документов, в который входят:

• заявление на регистрацию;
• паспорта обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на участок;
• свидетельство о праве собственности;
• квитанция об оплате госпошлины;
• акт приема-передачи;
• согласие на продажу от мужа или жены продавца, заверенное у нотариуса (если он состоит в браке);
• согласие на продажу от других собственников земли, если она находится в совместной собственности.

Данный перечень является минимальным, поскольку в зависимости от различных условий могут потребоваться и другие дополнительные бумаги.

https://www.youtube.com/watch?v=Kbf8K1OxQCA

Также стоит учесть, что потребуется несколько экземпляров договора — по одному для продавца и покупателя, еще один останется в регистрационном органе.

Срок регистрации обычно составляет до 20 рабочих дней, фактически максимальное ожидание составит один месяц. В некоторых случаях данный срок может быть несколько увеличен, однако только при наличии для этого весомых оснований со стороны регистрационного органа.

По результатам регистрации покупатель получит специальный документ — свидетельство о правах собственности. Именно с момента государственной регистрации сделка купли-продажи считается завершенной, а права на земельный участок окончательно переходят к покупателю.

Стоит учесть, что фактическая передача участка от собственника покупателю может быть осуществлена и раньше. Оформляется она также специальным документом — актом приема-передачи недвижимости. Наличие данного акта при продаже участка обязательно, поэтому на его правильное оформление сторонам также стоит обратить внимание.

Очевидно, что сделка по продаже недвижимости, которая на первый взгляд является довольно простой, имеет множество различных особенностей и нюансов. Они касаются как ее документального оформления, так и соблюдения всех необходимых для этой процедуры действий и условий.

Поэтому необходимо внимательно изучить законодательную базу, при помощи которой оформляется купля-продажа, или же обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/prodazha/dogovor-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Операции по купле-продаже земельных участков сегодня совершаются достаточно часто. Сделка требует к себе серьезного отношения, чтобы впоследствии не пришлось отстаивать свои права в судебных инстанциях. Покупатель при совершении сделки купли-продажи рискует больше, нежели продавец.

Ведь если сделка будет неправильно оформлена, то она может быть в судебном порядке признана недействительной и, соответственно, расторгнута. В итоге покупатель может потерять уплаченные деньги.
 

По законам Российской Федерации объектом купли-продажи могут выступать только земли, поставленные на государственный кадастровый учет.

Что в первую очередь должен сделать покупатель земельного участка?

После того, как покупатель определится с выбором земельного участка, необходимо у продавца потребовать наличие правоустанавливающих документов на надел, причем оригиналов.

Ксерокопии, пусть даже заверенные в нотариальном порядке, не годятся. Также необходимо наличие кадастрового плана на приобретаемый земельный участок.

Если отсутствуют у продавца эти документы, то впоследствии могут возникнуть осложнения.

Договор должен быть правильно составлен. Можно воспользоваться бланком типового договора и самостоятельно его заполнить. Но целесообразнее к составлению договора привлечь специалиста в области земельных отношений, который учтет все нюансы.

Желательно данный договор удостоверить нотариусом, чтобы в будущем не возникли вопросы о правомочности продавца. Нотариус не обязан вникать в суть договора.

Своей подписью и печатью он заверяет исключительно добровольность сделки, проведенной покупателем и продавцом.
 

В роли продавца земельного участка может выступать риэлтерское агентство, которое, как правило, берет в свои руки составление и оформление договора.

Но и в этом случае покупателю будет полезно привлечь независимого юриста-консультанта.

Прежде чем заключить договор с продавцом-агентством, надо убедиться в том, что у последнего имеются в наличии все необходимые документы, на основании которых участок продается.

https://www.youtube.com/watch?v=v0dCdvNmndg

Перед тем, как поставить личную подпись на договоре, необходимо повторно проверить весь пакет документов. Будет лучше, если это сделает специалист. Естественно, паспорт владельца земельного надела должен быть в полном порядке, а его данные должны в точности соответствовать данным, указанным в правоустанавливающих документах на землю.

В том случае, если продаваемый земельный участок имеет нескольких совладельцев, то потребуется нотариально заверенное согласие на продажу земли каждого из них.

Покупателю необходимо скрупулезно ознакомиться с кадастровым планом на земельный участок и со свидетельством на право собственности. В них должны совпадать указанные сведения об объекте продажи: номер земельного участка, назначение, местонахождение, размер и другие данные.

Это все очень важно, поскольку данные будут отражаться в договоре, а затем перенесутся в свидетельство, которое получит покупатель.

Если на участке расположены здания, сооружения, то это также необходимо отразить в договоре и дать обоснование принадлежности данного недвижимого имущества, подтвердить правоустанавливающими документами.

В том случае, если сведения о земельном участке в свидетельстве и кадастровом плане разняться, не следует слушать объяснения владельца, от данной покупки будет лучше отказаться. Например, в кадастровом плане параметры указанной площади не совпадают с параметрами, которые прописаны в свидетельстве на право собственности, а разница приходится на дорогу общего пользования.

Особенно серьезно следует отнестись к статусу земельного надела, его месторасположению и указанному назначению. Дело в том, что земля может находиться в рекреационной, природоохраняемой зоне, или участок выходит к реке и строительство, возможно, там запрещено.

Что должно быть указано в договоре купли-продажи земельного участка

При оформлении договора необходимо правильно указать паспортные данные обеих сторон (продавца и покупателя): полное ФИО, кем выдан документ, когда и где, место регистрации.

В договоре прописываются все данные, касающиеся продаваемого объекта недвижимости: кадастровый номер, его месторасположение (с какими пунктами граничит земельный участок). Обязательно делать ссылки на документы, которые подтверждают право владение: кем выдан документ, когда и кому, на основании чего, номер регистрационной записи в госреестре.

Продавец и покупатель заранее оговаривают стоимость сделки, которая затем в обязательном порядке вписывается в договор.

В том случае, если по взаимной договоренности сторон для уменьшения налога прописывается сумма, которая в реальности меньше действительной, то продавец в отличие от покупателя почти не рискует.

Если совершенная сделка по какой-либо причине признается недействительной и впоследствии будет расторгнута, то вполне возможно, что покупатель вернет себе ту сумму, которая была указана в договоре.

При оформлении договора купли-продажи земельного участка прописывается пункт, в которых указывается способ оплаты, а также пункты, разъясняющие ответственность сторон.

Покупатель, ставя подпись под договором, подтверждает, что у него отсутствуют претензии к состоянию приобретаемого участка.

Продавец своей подписью подтверждает, что продаваемый им земельный надел не обременен долговыми обязательствами или какими-либо ограничениями, которые могут препятствовать его отчуждению.

Государственная регистрация

Заключенный договор купли-продажи земельного участка в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию в юстиции.

Право собственности покупателя возникает только с момента получения государственного свидетельства на право собственности земельным участком.

Для этого в регистрирующий орган необходимо предоставить договор купли-продажи на земельный участок, кадастровый план, квитанцию об оплате госпошлины.
 

Источник: http://aquagroup.ru/articles/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Договор купли продажи земельного участка: особенности заключения

Для того, чтобы знать что такое договор купли продажи земельного участка, лучше всего проконсультроваться у нотариуса, который занимается именно данной проблемой.

Данный договор заключается только в письменном виде, и обязательным условием действительности данного договора является заверение его у нотариуса.

Договор купли продажи пользуется большой популярностью как в сфере недвижимости, так и, например при покупке автомобиля.

Необходимые документы для заключения договора

Справка для оформления договора

Для заключения данного договора необходима справка, которая свидетельствует об отсутствии или же наличии каких-либо ограничений на том или ином земельном участке.

Кроме того, потребуется справка, которая подтверждает наличие или отсутстивие строительства или строений на оговариваемой земле.

Документы, подтверждающие владение или пользование землей могут выдавать только государственные ограны власти, по территориальной привязке к оговариваемому недвижимому объекту.

Стоит отметить, что в документах обязательно должен присутствовать кадастровый номер земельного участка, в противном случае оформитьсделаку вам не позволит юстиция, вернув все документы обратно.

Также обратите внимание, что если данное имущество, (в нашем случае это земельный участок), было приобретено в период брака, то необходимо соглашение от супруга.

При оформлении документов подается идентификационный код и паспорт двух или же одного владельца земельного участка, который продается. Это действие является обязательным.

Образец договора купли продажи

Далее рассмотрим краткий образец договора купли продажи земли. Он похож на договор купли-продажи квартиры, но имеет несколько существенных отличий.

Если вы хотите подробнее узнать о договоре купли-продажи  – прочтите данную статью. А если вы хотите приобрести недвижимость в кредит, ознакомьтесь с условиями ипотечного кредитования от Сбербанка тут.

В начале самого договора прописывается город или же та местность, в которой находится продаваемый участок. Далее идет дата оформления данного договора и подпись обеих сторон.

Затем имена и информация об обеих сторонах, которые берут участие в данном договоре. Это прежде всего паспортные данные.

 Далее идут 17 пунктов, 3 из которых составляют стороны соглашения, а остальные юристы и другие государственные органы.

В тех пунктах, которые составляют обе стороны соглашения, как правило, идет речь о том, что определенный человек передает право собственности определенного участка за определенную сумму денежных средств. Также указывается вся информация о самом участке, то есть его размеры и прочая характеристика.

Далее юристы прописывают законы, по которым осуществляется законная передача имущества и информацию о сумме и интересах сторон. Все заканчивается подписанием так называемой сделки и все остаются довольными.

В целом, форма договора купли продажи участка проста, главное подойти к данному вопросу со всей ответственностью.

Договор, свидетельствующий об определенной сумме задатка

Несомненно, сделка с продажей и покупкой участка земли значительно тяжелее, чем допустим с квартирой. Данные сделки несут с собой большое количество всяческих нюансов.

Как правило, одной из самых главных особенностей оформления договора о покупке права собственности на земельный участок, является регистрация в соответствующих государственных учреждениях. Данную регистрацию проводят только органы, которые обладают данными полномочиями.

Все документы, которые оформили обе стороны, подаются в эти органы на проверку подлинности. Только после того как проверили и все оказалось легально и правильно,осуществляется регистрация и участок земли справедливо и официально переходит в другие руки.

Важно знать, что очень часто на участке расположены любые строения. В случае продажи участка должны продаваться и те строения, но только по отдельной цене. В России абсолютно все участки имеют номер, который называется кадастровым. Именно за счет этого каждый участок является индивидуальным.

Зачастую, для покупки недвижимости или земельного участка берут кредит в банке, который называется – ипотека. У разных банков разные условия предоставления ипотеки.

Также очень важно знать, что договоры такого вида имеют предварительный характер. Следовательно, главной частью данного договора является принятие земельного участка покупателем. Но такая процедура сопровождается специальным актом.

В данном акте четко фиксируется момент, когда участок передается, и покупатель осматривает его. Покупатель должен хорошо проверить все, что собирается приобрести. Ведь не всегда то, что продается, является действительностью.

Поэтому стоит быть внимательными.

Источник: http://ThinkAndRich.ru/yuridicheskie_aspekti_zarabotka/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka