Что такое закладная в банке – ее ценность и значение

Содержание
  1. Закладная – это именная ценная бумага, которая оформлена в рамках договора
  2. Что такое закладная
  3. Суть закладных
  4. Условия выдачи закладной
  5. Категории объектов
  6. Что такое закладная на рынке ценных бумаг
  7. Передача закладной и ее юридические последствия
  8. Рефинансирование с помощью закладных
  9. Преимущества и недостатки ипотечных ценных бумаг
  10. Закладная – это что такое? Основные положения о закладной :
  11. Что такое закладная
  12. Популярность закладной
  13. Ценная бумага
  14. документа
  15. Фз “об ипотеке”
  16. Регистрация права на закладную
  17. Хранение закладной
  18. Передача прав
  19. Залог
  20. Особенности оформления залога
  21. Что такое закладная?
  22. Продажа закладной
  23. Погашение кредита
  24. (!) Правильный выбор ипотеки — ответственный шаг
  25. Закладная – это именная ценная бумага. Ипотечная закладная :
  26. Определение
  27. Закладная по ипотеке
  28. документа
  29. Документы для закладной
  30. Процедура оценки
  31. Заключение эксперта
  32. Стоимость процедуры
  33. Место хранения документа
  34. Получение закладной на руки
  35. Утеря документа
  36. Составление дубликата
  37. Заключение
  38. Закладная: что это и для чего она нужна?
  39. Ипотека в законе
  40. Именная закладная
  41. Взять ипотеку без закладной

Закладная – это именная ценная бумага, которая оформлена в рамках договора

Что такое закладная в банке - ее ценность и значение

Для ипотечных кредитов характерно наличие залога в виде недвижимого имущества. Такой вид сделки требует официального подтверждения при помощи специального документа, ведь кредит на недвижимость – это заем достаточно большой суммы денежных средств. К тому же здесь идет речь об определенном залоге, роль которого играет приобретаемый дом, квартира либо же прочее жилье.

В связи с этим российские банки ввели в практику оформление закладной наряду с договором об ипотеке.

Что такое закладная

Закладная – это ценная бумага, регулирующая взаимоотношения между кредитором и заемщиком.

Благодаря ей владелец становится обладателем сразу двух прав:

  1. Право исполнять денежные обязательства по ипотечному кредиту, не предоставляя иных доказательств для его существования.
  2. Право использования имущества, оформленного под ипотеку, в качестве залога.

Точнее определить, что такое закладная и чем она отличается от ипотечного договора, можно по следующей таблице:

УсловияЗакладнаяДоговор по ипотеке
СтатусЗакладная – это ценная бумага, которая может быть участником операций в банке и между банкамиОфициальный документ, обладающий юридической силой
Возможность внесения измененийВозможности нет, для этого необходимо оформлять новую закладнуюВозможно, но если обе стороны согласны
Кто подписываетЗаемщик и залогодательКредитор и заемщик
Место регистрацииРегистрационная службаНотариус
Информация о залогеОбъект залога детально описываетсяОбъект залога лишь упоминается
Гарантия исполнения обязанностей сторонОписание правовых отношений по выдаче и погашению жилищного кредита

Закладная – это долговая ценная бумага, действие которой заканчивается только после полного погашения всех обязательств заемщика перед кредитором.

Пока срок ее действия не истек, банк-правообладатель может перезаложить или продать закладную другим финансово-кредитным организациям. Конечно, только при наличии личного согласия заемщика.

Однако на саму ценную бумагу это никакого существенного влияния не оказывает: условия ипотечного договора, как и условия закладной, неизменны.

Российская кредитная практика не предусматривает обязательного оформления данной бумаги.

Крупные банки, к примеру, не считают нужным обязывать заемщика подписывать закладную, потому что в их резервах внушительные финансовые активы, то есть они тем самым не рискуют потерять какую-то значимую для себя сумму. А вот не столь крупные участники кредитно-финансового рынка настаивают на оформлении закладной, дабы обезопасить себя.

Важной особенностью закладной является то, что ее условия по приоритетности превосходят ипотечный договор. Получается, что при несоответствии обязательства будут выполнены по положениям закладной.

Договор ипотечного займа – это основной документ данной сделки, он удостоверяет ипотеку, а закладная – это его гарантия. Оригинал закладной остается на хранении у банка, предоставившего кредит, заемщик же получает заверенную у нотариуса копию.

Закладная – это ценная бумага, именная принадлежность которой не позволяет кредитно-финансовой организации передавать ее третьим лицам без письменного разрешения заемщика.

Суть закладных

Закладная – это связующее звено между рынками недвижимости и ценных бумаг. Суть закладных заключается в рефинансировании, то есть ипотечный долг может быть продан или заложен.

Институт закладных был введен совсем недавно, что, несомненно, означает прогресс в развитии рынка долговых ценных бумаг.

Таким образом, банки смогут осуществлять продажу долговых обязательств на вторичном рынке, тем самым обеспечивая себе обширную базу денежных ресурсов для долгосрочного кредитования.

В ипотеке самым главным является массовое кредитование банками строящегося и готового жилья. Долгосрочные жилищные кредиты не могут быть основаны только лишь на депозитах и других счетах вкладчиков.

Массовое и долгосрочное кредитование строительства и покупка частной недвижимости требуют возможности рефинансирования, на фондовом рынке в том числе.

Мировая финансовая история доказала невозможность нормального развития рынка жилищных кредитов без закладных.

Условия выдачи закладной

Данная ценная бумага может быть выдана при соблюдении трех условий:

  • основное обязательство – денежное;
  • при заключении договора ипотеки указывается сумма долга по нему либо критерии, по которым можно будет ее определить;
  • в ипотечном договоре должен присутствовать пункт о выпуске закладной.

Это не означает, что ипотечный или основной договор теряют свою силу. Они оба продолжают быть действительными. Но необходимо помнить, что закладная – это ценная бумага, обязательства по которой обеспечены залогом.

Держатель может взыскать предмет ипотечного займа или получить исполнение по основному договору именно по закладной, а не на основании ипотечного либо основного договора.

К тому же к одной из особенностей закладной стоит отнести обязательную государственную регистрацию данной ценной бумаги.

Выдает документ ипотекодатель. Закладная – это договор залога, который издается в единственном экземпляре, в письменном виде, на специальном бланке стандартной формы. Государственная регистрация закладной предполагает наличие индивидуального регистрационного номера и печати, без которых данная ценная бумага считается недействительной.

Категории объектов

Закладная – это ценная бумага, залогом по которой может являться один из объектов следующих категорий:

  • квартиры, жилые дома и их части;
  • недостроенные объекты;
  • земельные участки;
  • гаражи, садовые дома, дачи и прочие строения потребительского назначения;
  • суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические объекты.

Закладная не может быть оформлена, если предметом договора является недвижимый объект со специфическими свойствами, такой как:

  • участок земли;
  • предприятие как единый и неделимый имущественный комплекс;
  • лес и т.д.

В ипотечном договоре в качестве объекта может быть указано право аренды.

Что такое закладная на рынке ценных бумаг

Закладная – это надежно обеспеченное долговое обязательство. Компания, владеющая портфелем таких закладных, для привлечения дополнительных финансов вправе начать выпуск собственных облигаций. Их погашение происходит за счет уплаты процентов по закладным, владельцем которых является компания, выпустившая данные облигации.

Закладная на рынке ценных бумаг – это документ, соответствующий ряду требований. В частности, она должна быть литеральна, то есть на бумаге должны в обязательном порядке присутствовать определенные реквизиты. Наличие не всех из них автоматически аннулирует ее ценность.

Помимо установленных законом пунктов и данных, в закладной может присутствовать информация, обозначенная залогодержателем и залогодателем.

К примеру, это могут быть определенные санкции, применимые к заемщику в случае несвоевременного внесения очередного платежа, или некоторые дополнительные возможности, предполагающие сохранение заложенного имущества.

Банк имеет право самостоятельно, без участия должника, выставить эти дополнительные условия.

Передача закладной и ее юридические последствия

Передача закладной в юридическом смысле делится на два этапа:

  • оформление передаточной надписи в пользу индоссанта (какого-либо третьего лица);
  • фактическая передача оригинала.

Индоссант (тот, кто передает ценную бумагу) обязан предоставить должнику письменное уведомление о факте передачи закладной. Получив документ, индоссант становится обладателем всех прав ипотекодержателя по ипотечному и основному договорам.

Индоссант ответственен перед ним за степень достоверности сведений, содержащихся в переданной ценной бумаге. К тому же передача закладной означает подтверждение индоссантом добросовестного исполнения всех обязательств должника по договору.

После передачи бумаги залогодатель снимает с себя всю ответственность перед индоссантом за невыполнение должником каких-либо обязанностей.

Однако существует оговорка в Законе «Об ипотеке», предусматривающая обозначение условий об ответственности. Таким образом покупатель закладной повышает собственный комфорт и безопасность своих вложений.

Рефинансирование с помощью закладных

Законом «Об ипотеке» предусмотрено несколько способов, позволяющих осуществить рефинансирование при помощи закладных:

  • продажа закладной;
  • ее залог;
  • продажа данного документа с обязательным условием его обратного выкупа;
  • эмиссия ипотечных ценных бумаг.

Очень важным нюансом в данном вопросе является то, что рефинансировать закладную можно только до исполнения должником всех обязательств по кредиту.

Преимущества и недостатки ипотечных ценных бумаг

Преимуществами выпуска ипотечных облигаций и сертификатов являются:

  • получение ипотечным рынком финансовых ресурсов, позволяющих расширить масштабы ипотечного кредитования;
  • получение инвесторами ценных бумаг с высокими доходами и гарантиями.

Недостатком ипотечных облигаций и сертификатов для владельца является возможность выплаты кредита должником раньше срока. Высок риск возвращения номинальной стоимости сертификата, в результате чего владелец ипотечной ценной бумаги будет лишен долгосрочной прибыли в виде процентов.

Источник: http://.ru/article/220668/zakladnaya---eto-imennaya-tsennaya-bumaga-kotoraya-oformlena-v-ramkah-dogovora

Закладная – это что такое? Основные положения о закладной :

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на приобретение выгоды от денежного обязательства. Оно может быть обеспечено ипотекой, либо другим обязательством.

Если закладная выдана в соответствии со всеми требованиями законодательства, то она подтверждает право ее владельца на наличие этого обязательства.

Никаких других доказательств или подтверждений при этом не требуется.

Что такое закладная

В юридическом смысле закладная – это сравнительно новое направление права, которое используется при оформлении ипотечных кредитов и залогов для того, чтобы обеспечить исполнение обязательств всеми сторонами договора.

Из-за того что залоговая практика в России используется недавно, пока небольшое количество правовых актов регулирует это явление. В основном, все юридические нормы содержатся в одной из глав Федерального закона “Об ипотеке”.

По сути, в форме закладной может быть составлен и сам ипотечный договор. В этом случае закладная будет выполнять функции ценной бумаги, которая подтверждает права ее владельца. С практической точки зрения это значительно упрощает оборот недвижимости, а также позволяет заключать эти соглашения намного быстрее.

Популярность закладной

Понятие и содержание закладной стали чрезвычайно популярными среди кредитных организаций, специализирующихся на заключении ипотечных операций. Во многом потому, что это самая удобная и простая форма. К тому же права по ней легко передавать.

Как это происходит на практике? Банк, выдающий ипотечный кредит, прописывает в договоре обязательное условие его получения – оформление закладной.

После того как в официальных органах состоялось государственная регистрация права собственности, кредитная организация становится ее полноправным владельцем. Через некоторое время банк накапливает некое количество этих закладных (их еще называют пулом), а потом продает одним пакетом.

Таким образом, сама кредитная организация получает дополнительные средства на выдачу новых ипотечных кредитов. А у закладной меняется владелец.

Практически во всех случаях банки составляют закладные. Понятие и примеры того, как это работает, приведем в этой статье. Подписывает ее должник – гражданин, который получает конечную сумму кредита. Происходит это в момент получения денег, поэтому очень важно внимательно читать документы, условия договора.

Ведь даже незначительная, на первый взгляд, опечатка может сыграть ключевую роль. В результате этого могут наступить неприятные последствия, например, государственная регистрация права собственности приостановится, ошибку придется исправлять и запускать бюрократическую машину заново.

Все это может существенно усложнить процесс.

Ценная бумага

Значение слова “закладная” в широком смысле можно сопоставить с понятием “ценная бумага”. Это положение определено в Гражданском кодексе РФ, и в описываемом случае применяются общие правила обращения с ценными бумагами.

В тоже время она может быть самостоятельным объектом права, а также предметом рыночных или любых других сделок. Обычно закладная является именной, так что она подтверждает права конкретного лица, которое в ней указано.

Так как это ценная бумага, то большое значение имеют формальные признаки, которые нужны, чтобы дать ей такое определение. Закладная, например, не может быть признана, если в ней отсутствует само понятие или одно из условий, прописанное в законе как обязательное.

документа

Понятие, составление, выдача и содержание закладной должны четко соответствовать предъявляемым законом требованиям. Они прописаны в Фз “об ипотеке”. В частности, в нем имеется список реквизитов, внесение которых в этот документ обязательно:

  1. В названии документа должно содержаться само слово “закладная”.
  2. Для залогодателя указывается его имя и сведения о документе, подтверждающем его личность. Если это юридическое лицо, то необходимо также указывать его местонахождение.
  3. Такие же данные указываются про первоначального залогодержателя, при этом помним, что это право со временем можно перепродать.
  4. В документе должен быть номер и название кредитного ипотечного договора. Проверьте, чтобы были внесены дата и место его заключения.
  5. Должна быть указана сумма обязательств, которые обеспечены ипотечным договором, а также размер уплачиваемых процентов и срок, в который долг планируется погасить.
  6. Подробно должно быть описано ипотечное имущество, а также указано его местонахождения. Оценку стоимости имущества подтверждает независимая экспертиза, и ее выводы также прилагаются к договору. Если на облагаемое залогом имущество имеются какие-либо ограничения, то это также прописывается в договоре.

В заключении указываются сведения о проведении государственной регистрации ипотечного договора, подписи всех сторон, указание даты заключения договора о закладной. Кроме этого, в документе может содержаться дополнительная информация, по усмотрению представителей сторон.

Фз “об ипотеке”

В Фз “об ипотеке” прописаны все основные положения, определяющие, что такое закладная. Это документ, в котором прописаны все основные положения.

В частности, согласно закону, закладная не может быть оформлена на предприятия. Заключить договор также не удастся, если не определена конкретная сумма долга. При этом выдается закладная в любой момент, но обязательно до того, как начали выполняться обязательства по ипотеке.

Еще одно важное условие – оформить ее можно только после регистрации прав.

Регистрация права на закладную

Лицо, являющееся владельцем закладной, имеет право потребовать государственную регистрацию своего права. Она проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Это недолгий бюрократический процесс. Как правило, он занимает не больше одного дня с момента подачи официального заявления.

Хранение закладной

Кредитной организации не обязательно продавать свои закладные пакетом. Вместо этого она может передать их на ответственное хранение депозитарию.

Это участник рынка бумаг, который ведет здесь свою профессиональную деятельность на основании лицензии, выданной в связи с положениями Федерального закона “О рынке ценных бумаг”.

Договор между банком и участником рынка ценных бумаг называется депозитарным.

Понятие закладной предполагает и то, что на ней делается отметка о временном или обязательном депозитарном учете. После этого владелец закладной может в любой момент передать депозитарию закладную для ее дальнейшего учета. Если банк решит поменять депозитарий, то в договоре делается соответствующая отметка о новом участнике рынка, берущем на себя ответственность за размещение закладной.

Если же закладная размещена у временного депозитария, то ее владелец может в любой момент потребовать ее вернуть. В случае обязательного депозитарного учета, владельцу предоставляют ее только для предоставления в суды, передачи в орган государственной регистрации права, а также в некоторые инстанции, указанные в законе.

Передача прав

По договору ипотеки возможно прописать уступку прав. Для этого на закладной делается отметка о ее новом залогодержателе (или владельце). Есть еще несколько обязательных условий. Например, перечень полных сведений о предыдущих владельцах с их подписями.

Если закладная находится на депозитарном учете, то уступка прав может осуществиться только после внесения соответствующей информации в счет правоприобретателя. Это будет являться достаточным доказательством того, что у нового лица появились законные права на закладную.

Также не стоит забывать и о том что уступка прав (или как ее называют с юридической точки зрения – цессия) возникает, если третье лицо исполнило все предусмотренные договором обязательства залогодателя. При таком развитии событий, как раз третье лицо имеет полное законное право требовать передачи закладной.

Залог

Закладная – это документ, который сам по себе может быть объектом залога. При этом в российской юридической практике существуют два типа договоров о залоге закладной. Первый – без передачи прав на нее третьему лицу, второй – с возможностью передачи прав третьему лицу.

Также важно, что передача прав по закладной означает не только обладание самой закладной как ценной бумагой, но и приобретение права требовать с нее собственные дивиденды.

Особенности оформления залога

Договоры с правом передачи закладной третьим лицам и без этой возможности различаются между собой по способам взыскания задолженностей, в случае несвоевременной уплаты процентов по кредитному ипотечному договору.

Если ваша закладная заложена без права передачи ее третьим лицам, то взыскание задолженностей происходит в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обратном случае, помимо применения этой же статьи Гражданского кодекса, возможна передача права по закладной на условиях и в порядке, предусмотренных Федеральным законом “Об ипотеке”.

Также залогодержатель может сделать на данной ценной бумаге соответствующую надпись, подкрепленную собственной подписью, которая даст законное право залогодержателю через определенное заранее оговоренное время продать ее третьему лицу.

Таким образом, он сможет получить из вырученных от продажи денег необходимую сумму обеспеченных обязательств.

В тоже время залогодержатель по ипотеке имеет законное право сделать особую залоговую передаточную надпись на закладной. Она позволит лицу, владеющему ею, также продать ее через определенный срок.

Таким образом, можно сделать вывод, что, несмотря на то что понятие закладной в России появилось совсем недавно, сегодня уже разработаны подробные юридические документы, помогающие регламентировать свою деятельность всем заинтересованным сторонам.

Источник: https://www.syl.ru/article/291774/zakladnaya---eto-chto-takoe-osnovnyie-polojeniya-o-zakladnoy

Что такое закладная?

Закладная это именная ценная бумага. Именная, потому что выписывается, т.е. оформляется, конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, на имя кредитора — залогодержателя.

Вообще закладная должна составляться не банком, а самим физическим лицом, которое взяло кредит и предоставило в залог свою недвижимость. Если недвижимость в залог предоставило третье лицо, то и оно участвует в составлении этого документа.

Но фактически все происходит не так. Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.

Закладная удостоверяет сразу 2 права ее владельца:

  1. право требования возврата кредита;
  2. право обращения взыскания на объект недвижимости, который является предметом залога (если заемщик будет недобросовестно платить по кредиту).

В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов, а именно, следующие сведения:

  1. слово «Закладная»;
  2. о заемщиках;
  3. о залогодателях;
  4. о кредиторе – залогодержателе;
  5. о кредитном договоре (договоре займа);
  6. о сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;
  7. о порядке уплаты долга и процентов;
  8. об объекте недвижимости — предмете залога;
  9. о стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;
  10. о праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;
  11. о наличии/отсутствии обременений на недвижимость;
  12. подписи всех заемщиков и залогодателей;
  13. о регистрации ипотеки;
  14. о дате выдачи закладной.

Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.

Кстати, теоретически, некоторые условия закладной могут размещаться в интернете на сайте кредитора или публиковаться в СМИ с тиражом не менее 10 000 экземпляров. Тогда при оформлении закладной в ней просто дается указание на источник публикации.

Порядок оформления закладной

Закладная, как правило, составляется в день заключения договора купли-продажи квартиры и кредитного договора. Хотя она может быть составлена и потом, в любой момент до полного погашения кредита.

Закладная передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.

Когда  регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи.

Если госорган ошибся при заполнении «своих» сведений (а такое бывает, как ни странно, часто), он должен исправить ошибку в явной форме и заверить ее исправление.

Продажа закладной

А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ. Ведь есть кредитный договор, есть договор об ипотеке (или договор купли-продажи с ипотекой в сиду закона), не много ли всего?

Еще один документ, а именно, закладная, нужен для упрощения «продажи» кредита. Бывает так, что ваш кредит банк не может держать у себя на балансе и продает его кому-нибудь другому, в другой банк, например. Или рефинансирующей компании.

Если нет закладной, то сделка продажи кредита (а если быть точнее, сделка переуступки прав по кредиту) сложная — нужно составить договор уступки прав по кредитному договору и договор уступки прав по договору об ипотеке.

И не просто составить, а зарегистрировать их. А если продаваемых кредитов много? Очень много… Представили? На каждый кредит нужно составить минимум по 2 договора минимум в двух экземплярах. Потом все договоры отнести в Росреестр для перерегистрации.

В общем, сложно все это.

А вот, если есть закладная (а мы помним, что она удостоверяет сразу 2 (!) права), достаточно на закладной написать «Передаю права тому-то по такому-то договору с такой-то даты». И все! Даже регистрировать это не нужно. Можно, но не нужно. Продажа закладной простая сделка.

Именно поэтому в закладной обязательно сразу предусматривают место для отметок о передаче прав на закладную новому владельцу. И не одно место, а сразу несколько, т.к. кредит может «кочевать» от одного кредитора к другому.

А можно еще больше упростить процесс передачи кредита новому владельцу, указав в закладной, что она будет хранится в депозитарии. Тогда все делает депозитарий, на закладной при передаче прав даже писать ничего не нужно.

Погашение кредита

Если заемщик полностью погасил кредит, то банк, выдавший кредит (или текущий владелец закладной, если кредит «продали») делает на закладной отметку, что кредит погашен, передает заемщику комплект документов, включая закладную и справку о полном погашении кредита, и заемщик идет в орган госрегистрации и аннулирует обременение в виде ипотеки и закладную.

(!) Правильный выбор ипотеки — ответственный шаг

Источник: http://ipotekahouse.ru/vse-ob-ipoteke-2/chto-takoe-zakladnaya-i-zachem-ona-nuzhna/

Закладная – это именная ценная бумага. Ипотечная закладная :

С каждым годом все больше граждан решается на приобретение собственного жилища с помощью кредитных средств от банка. Чтобы финансовая организация при этом получила больше шансов на возврат своих денег, оформляется закладная на квартиру по ипотеке. Что это за бумага и несет ли она выгоду для заемщика, будет рассмотрено далее.

Определение

Итак, закладная – это именная ценная бумага. Именно она является гарантией возврата денежных средств банку, поскольку удостоверяет право ее держателя на исполнение всех обязательств заемщика, указанных в ней.

В случае нарушения прописанных в документе условий банк имеет право взыскать с должника его залоговое имущество.

То есть закладная – это своего рода дубликат кредитного договора, поскольку содержит все те же пункты, но на основании нее можно этот долг продать другой организации без лишней бумажной волокиты.

Закладная по ипотеке

На данный момент, чтобы получить ипотеку, не обязательно оформлять закладную, но некоторые банки практикуют такую необходимость при составлении договоров займа.

Для кредитной организации такой документ является дополнительной гарантией возврата денег, и очень важно, чтобы абсолютно все его пункты совпадали с текстом самого кредитного договора. Противоречия недопустимы в договоре и закладной на квартиру по ипотеке.

Что это дает для заемщика? На самом деле тоже определенную выгоду, поскольку наличие такого документа дает возможность получить необходимые средства намного быстрее.

Также клиент банка, оформивший закладную, часто получает более выгодные условия кредитования, поскольку наличие бумаги уменьшает риски кредитной организации по невозврату средств.

документа

Закладная – это не просто дубликат кредитного договора, и заключать ее следует только в определенной форме. Каждая бумага обязательно должна содержать в себе минимум 14 пунктов, которые по необходимости могут быть дополнены сторонами. Среди обязательных требований:

  1. В начале документа указывается слово «Закладная».
  2. Далее полная информация о заемщике и кредиторе, включая полные паспортные данные, место проживания, прописку, юридическое место регистрации и реквизиты.
  3. Следующим пунктом необходимо описать данные кредитного договора: его название, дата и место подписания, общая сумма займа, размер ежемесячных выплат, срок действия, проценты, состав платежей и так далее.
  4. После этого также подробно расписывается вся информация о самом объекте недвижимости: его точный адрес, площадь, стоимость согласно оценщику.
  5. Невозможно оформление закладной и без указания в ней государственного органа, который зарегистрировал сделку купли-продажи жилья, его адреса и времени заключения сделки.
  6. Обязательным является в тексте упоминание о виде собственности недвижимости и наличии обременений.
  7. В конце документа всегда ставится дата его заключения, подписи обеих сторон и данные о государственной регистрации документа.

По желанию текст может быть дополнен, но чаще всего в закладной просто оставляется дополнительное свободное место, чтобы в случае ее продажи можно было указать данные нового держателя документа.

Документы для закладной

Чтобы составить документ согласно всем требованиям, заемщику необходимо заранее подготовить ряд определенных документов.

В их числе паспорт, все документы на жилище (особенно о праве собственности) и сам кредитный договор.

Если стороны будут вписывать в текст бумаги, а закладная – это ценная бумага, дополнительные данные, то для них тоже могут понадобиться некоторые документы, не являющиеся обязательными.

Очень важно знать, что вступает в силу такой документ только после его государственной регистрации, которая осуществляется за пошлину в 1 тысячу рублей. Сразу после процедуры оформления заемщику предоставляется номер его закладной, а органы составляют дубликат документа и хранят его у себя.

В качестве залогового имущества может выступать и недвижимость, не являющаяся покупаемой, но только в том случае, когда ее стоимость будет соразмерна выдаваемой сумме. При этом экспертизу будет проводить независимый оценщик, а документы на право собственности необходимо предоставлять для договора на оба объекта.

Процедура оценки

На самом деле оценка для закладной редко осуществляется независимыми экспертами, банки привлекают для процедуры своих штатных сотрудников или экспертов, с которыми у них имеется договор. Оценщик при этом должен угодить обеим сторонам, которые, как ни странно, заинтересованы в процедуре одинаково.

Самому банку процедура позволяет узнать реальную стоимость квартиры и выдать заемщику только необходимую для покупки сумму, не переплатив.

Также оценка позволяет кредитной организации сразу определить, какую сумму она может получить с продажи недвижимости, если должник не справится со своими обязательствами.

Клиент при этом также убеждается в том, что продавец не завысил стоимость жилья, а следовательно, не заставил его переплачивать лишнее.

Заключение эксперта

Для того чтобы провести оценку залогового имущества, эксперту требуется представить определенные документы. Среди них обязательными являются бумаги, подтверждающие собственность на имущество.

В случае получения средств для ипотеки таким документом будет считаться договор купли-продажи. Поскольку ипотечная закладная составляется уже после выдачи заемщику средств, то квартира на этот момент находится в его распоряжении, и кредитный договор с банком вступил в силу.

Помимо договора требуют представить кадастровый и технический паспорта на недвижимость.

На основании вышеперечисленных документов оценщик составляет заключение о работе на нескольких страницах с приложенными фото и всеми ценоопределяющими данными. Фото при этом делаются не только внутри жилища, а и снаружи, поскольку инфраструктура сегодня тоже очень сильно влияет на формирование стоимости квартиры.

Поскольку официально заказчиком данной процедуры является заемщик, то оригинал заключения передается ему, а кредитору достается только копия.

Стоимость процедуры

Независимых экспертов для проведения оценки имущества сегодня очень много, поэтому каждый старается привлечь как можно больше клиентов выгодными условиями.

Весь процесс при этом может обойтись всего в 3-4 тысячи рублей, но поскольку банки редко принимают во внимание такие заключения, то процедура обходится заемщикам в два раза дороже.

Все дело в том, что штатные банковские оценщики берут за проведение экспертизы 6-8 тысяч рублей, а иногда и того больше. Что касается времени составления отчета, то после осмотра квартиры на это уходит приблизительно 3 дня.

Место хранения документа

После того как закладная составлена согласно всем требованиям, подписана и заверена государственными органами, храниться она должна у займодателя. Банки для этого имеют специальные помещения с сейфами, куда и складывают все ценные бумаги.

Находиться в распоряжении займодателя закладная должна до самого момента погашения кредита должником, но в различных ситуациях даже кредитные организации могут попасть в сложные финансовые ситуации со срочной необходимостью получения средств.

Для этого банк не имеет право взыскать досрочно кредитные средства с клиентов, но легко может продать их закладные другим организациям и при этом в короткие сроки получить необходимые денежные средства. Аналогичная ситуация может сложиться и при слиянии банков, когда выдавшая кредит организация просто перестает существовать.

С должников при этом их обязательства не снимаются, просто меняются реквизиты для их оплаты.

Очень важно для заемщиков в таких ситуациях не впадать в панику, поскольку новые держатели закладных не имеют права менять их условия, просто выплаты теперь придется переводить на другой счет. Клиентов при этом обязательно уведомляют о смене «власти» телефонным звонком, сообщением или письмом.

Получение закладной на руки

Нужна ли закладная заемщику после погашения им ипотеки? Конечно, нужна, ведь именно она подтверждает, что клиент выплатил всю сумму и теперь не является должником.

Получить закладную можно в банке в течение нескольких дней после последней выплаты по ипотеке, неважно, плановая она или досрочная. Также клиент обязательно должен снять обременение с бумаги, копия которой находится в государственном органе.

Для этого следует отправиться туда с личным визитом и подтвердить выплату своего долга, без визита обременения не будут сняты.

Если при обращении за выдачей закладной сотрудники банка тянут время, клиент имеет право жаловаться руководству и даже подавать заявление в суд.

Утеря документа

Что такое закладная при ипотеке и насколько она важна, теперь понятно, но что делать, если документ был утерян или испорчен? К сожалению, такие ситуации также имеют место, и неважно, по чьей вине произошла порча документа, восстановить его обязан именно банк. В таких ситуациях после закрытия долга заемщику на руки будет выдан дубликат закладной, обязательно также зарегистрированный в госорганах.

Составление дубликата

Данная процедура обычно занимает много времени и сил, поскольку ипотеки заключаются на десятилетия, а закладные могут потеряться в любой момент.

Как правило, в таких ситуациях очень сложно восстановить все указанные данные в оригинале в точности, поскольку с момента заключения сделки может пройти много лет, а сам оригинал при этом недоступен к ознакомлению.

Со стороны заемщика в таких случаях важно перед подписанием нового дубликата тщательно ознакомиться со всеми условиями, поскольку некоторые недобросовестные организации могут намеренно уничтожать закладные, чтобы потом переписать условия сделки в свою пользу.

Конечно, по законодательству так делать запрещено, но доказать несоответствие невозможно, ведь оригинала уже не существует. После составления документа необходимо проверить наличие на каждом экземпляре пометки «Дубликат», это обязательно.

При необходимости клиент банка может потребовать копию своей закладной в любой момент, и банк должен выдать ее совершенно бесплатно.

Заключение

Итак, суть закладной в том, чтобы обеспечить дополнительную гарантию банку возврата выданных им денежных средств. Бояться оформления такой бумаги не стоит, поскольку и для клиентов она несет определенную выгоду.

Также даже при передаче закладной другому держателю условия кредитования не меняются, а значит, заемщик еще при заключении сделки может быть уверен, что ее условия останутся прежними до конца срока действия договора.

Источник: https://BusinessMan.ru/zakladnaya---eto-imennaya-tsennaya-bumaga-ipotechnaya-zakladnaya.html

Закладная: что это и для чего она нужна?

При заключении договора об ипотеке залогом могут являться:

1. Земельные участки (при подтверждении права собственности); 2. Собственность предприятия: здания, сооружения, прочие строения; 3. Жилая недвижимость (дома и квартиры); 4. Дачные и садовые домики, гаражные строения; 5. Самолеты и корабли, космические объекты различного назначения.

Последний раздел основан на международной юридической практике. Нередки случаи, когда воздушные или морские суда, являющиеся имуществом граждан Российской Федерации, арестовывают за границей по решению судебных органов соответствующих стран.

При заключении договора ипотеки, обеспечением которого выступают предприятия или жилая недвижимость, автоматически в состав обеспечения попадает и земельный участок, где они находятся.

Если инициатор соглашения не владеет землей, а использует право аренды, то вместе с недвижимостью объектом договора будет выступать право долгосрочной аренды. По закону, в качестве обеспечения договора могут являться даже объекты незавершенного строительства.

Заложить можно весь объект в целом, то есть если объектом выступает дом, нельзя использовать только фундамент или крышу по отдельности.

В случае совместной (общей) собственности объекта, договор об ипотеке может быть заключен только при достижении согласия между собственниками.

На практике есть разные сложности при получении ипотечного кредита. Самым простым считается покупка в кредит квартиры в многоэтажке. Дачный участок или загородный дом в глазах банкиров выглядит уже более сомнительным обеспечением договора. Наконец, обычному человеку, скорее всего, не дадут ипотеку на покупку корабля или самолета.

Ипотека в законе

По законодательству, в Российской Федерации используется два вида ипотеки: по закону и по договору. Первый случай имеет место, когда в банке был заключен соответствующий кредитный договор, он появляется автоматически и регулируется с помощью Закона об ипотеке. Во втором случае нужно заключать отдельный ипотечный  договор, где есть возможность обговорить дополнительные условия.

Для договора об ипотеке необходима государственная регистрация, то есть недостаточно нотариального заверения. Иначе он считается незаключенным (ничтожным). По этой причине все расчеты (наличными или переводы) следует производить после процедуры регистрации ипотечных договоров и договоров купли-продажи в соответствующих государственных инстанциях.

Большинство ипотечных программ различных банков ориентированы на заключение ипотечных договоров первого типа, в силу закона. Это наиболее простой и удобный вариант. Необходимо только помнить, что дополнительные условия предстоит внести в кредитный договор.

Сохранность жилой недвижимости, которая приобретается по договору ипотеки, обеспечивает хозяин. Помещение обязательно должно использоваться по назначению, то есть в квартире нельзя устраивать склад.

На время действия договора запрещено несанкционированное переустройство жилого помещения без согласования с банком.

Причина в том, что переделки могут отразиться на оценочной стоимости имущества, то есть залог может подешеветь.

Именная закладная

Оформление передачи в залог купленного недвижимого имущества обычно оформляется при помощи закладной. Эта ценная бумага является именной, т. е. в ней указаны имя и фамилия покупателя.

Обеспечением закладной является ипотека, документ необходимо регистрировать в государственных органах. По правилам, в закладной прописываются все условия кредитного договора, которые считаются существенными, и отражаются отношения кредитора и заемщика.

Сама по себе закладная не является самостоятельным договором, а документ, где кратко сформулированы действия кредитора и заемщика, в случаях, касающихся условий гашения кредита и залоговых правоотношений.

Если необходимо сделать передаточную запись, то для нее оставлено место в самом конце документа. Действие закладной продолжается весь период выплаты кредита заемщиком.

В каких случаях составляют закладную? Дело в том, что сам по себе ипотечный кредит относится к долгосрочным инструментам, а банки неохотно дают деньги на долгий срок. Часто банковские учреждения кредитуются у других участников финансового рынка, чтобы потом выходить на ипотечный рынок.

Когда заемщик заключает кредитный договор, банк получает право на взыскание денежной суммы и процентов в течение всего срока действия. Если банку потребуются финансовые средства, он может перезаложить закладную другому учреждению, может и продать. Банк, купивший закладную, не вправе поменять условия ипотечного кредита.

Он может только собирать часть денежных средств, которые вносит заемщик согласно договору кредитования. Специалисты считают, что подобный бизнес в России процветает.

Банковские учреждения, по закону, могут эмитировать (выпускать) ценные бумаги, обеспечением по которым будут закладные — так привлекаются финансы на открытом рынке для развития ипотечного кредитования. Российский опыт выпуска облигаций признан весьма успешным.

Сегодня финансисты считают закладную одним из важных элементов рынка ипотечных кредитов, потому что она дает банкам возможность аккумулировать ресурсы. Например, в случае необходимости, банк может продать накопленный резерв закладных, и таким образом получать денежные средства для дальнейшего оборота.

Если закладная передается другому кредитору, то банк обязан известить об этом заемщика. Это распространенная практика, которая поддерживается законодательством. Российский банк может передавать закладные в любые другие финансовые учреждения, от иностранных банков до оффшорных фондов.

К составлению кредитного договора и оформлению закладной следует подходить очень ответственно, т. к. все разночтения между этими документами трактуются в пользу последней. По этой причине сложно вносить изменения в уже подписанный кредитный договор.

В случае, когда ипотечный кредит берется супругами и происходит раздел имущества в судебном порядке, обязательства не делятся. Разведенные супруги остаются созаемщиками, пока взятый кредит не будет полностью погашен.

Взять ипотеку без закладной

Как правило, банковские учреждения выдают ипотечный кредит, попутно оформляя закладную на имущество. Возможность выдачи ипотеки без оформления закладной прописана в соответствующем законодательном акте.

Однако, такую услугу могут предложить только очень крупные банки, у которых есть достаточный резерв «длинных денег». Чаще всего это банки с государственным участием, куда отправляются пенсионные накопления граждан.

Другой вариант – иностранные банки, у которых есть возможность привлекать кредиты под низкий процент.

Последний вид ипотеки, самый редкий — ипотека в силу судебного решения. Он до сих пор недостаточно четко прописан в законодательстве. В такой ситуации можно обойтись не только без оформления закладной, но даже и кредитного договора. Все детали взаимоотношений кредитора и заемщика указываются в решении суда.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/12834/zakladnaja_chto_jeto_i_dlja_chego...

Право Граждан
Добавить комментарий