Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Содержание
  1. Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое
  2. Предварительный договор от Застройщика
  3. Предварительный договор при ипотечной сделке
  4. Предварительный договор от агентства недвижимости
  5. Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
  6. Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
  7. Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2017 – 2018 года
  8. Зачем заключать предварительный договор?
  9. Требования к оформлению
  10. Образец предварительного договора
  11. Что такое договор намерения купли-продажи квартиры?
  12. Как избавить себя от рисков при заключении договора о намерениях?
  13. Для чего нужно соглашение о намерениях?
  14. : Предварительный договор и его исполнение
  15. Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2018 году – по ипотеке Сбербанка, образец с задатком
  16. Важные моменты
  17. Основные понятия
  18. Для чего он нужен
  19. Нормативная база
  20. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры
  21. Заполнение бланка
  22. Если соглашение с задатком
  23. При продаже только доли
  24. Образец документа
  25. Часто задаваемые вопросы
  26. Нужно ли регистрировать
  27. При составлении по ипотеке «Сбербанка»
  28. Как правильно расторгнуть

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Что такое предварительны договор купли-продажи квартиры с задатком

Последнее обновление: 29.04.2017

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.).

То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях.

 И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в ст. 429 ГК РФ. ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Предварительный договор от Застройщика

Застройщик, действующий в обход закона ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры.

По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. «вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе  нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е.

такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру.

В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

Подробнее о ПДКП от Застройщика, и его отличиях от основного Договора купли-продажи можно почитать здесь.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов.

На практике Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, «Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать здесь.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Договора аванса.

Мошенничество в сделках купли-продажи квартир. Поучительные истории из практики – смотри в этом разделе.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-pdkp/

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

По данной теме рекомендуем публикации:

Задаток по предварительному договору купли-продажи

Уклонение стороны предварительного договора от заключения основного договора

Уклонение от заключения основного договора купли-продажи. Действия

Предварительный договор
купли-продажи квартиры с задатком

г. Омск

“___”________ ____ г.

Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем “Покупатель” с другой стороны, совместно именуемые “стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры (далее – “основной договор”) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного Договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателю жилое помещение – квартиру, расположенную в жилом здании, на 2 этаже, по адресу: г. Омск, ул. Пушкина, д. № …, состоящую из трех комнат, общей площадью 100 кв. м.

1.3. Другие существенные условия основного договора:

1.3.1. Цена основного договора, подлежащая уплате, составляет 2000000 (два миллиона рублей.

Общая цена основного договора, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного Покупателю жилого помещения.

Стоимость помещения составляет 20000 (двадцать тысяч) рублей за 1 квадратный метр площади.

Общая стоимость жилого помещения – квартиры выплачивается на условиях 100 % предоплаты.

1.3.2. Обязательство Продавца передать жилое помещение Покупателю считается исполненным после фактической передачи квартиры Покупателю и подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

1.3.3. В жилом помещении находятся (перечислить: коммуникации, наличие подключенных телефонных линий, отделка, санитарно-техническое оборудование и т.п.).

1.3.4. Продавец гарантирует, что жилое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.5. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет Покупатель.

1.4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор: в течение шести месяцев (или иной срок) с момента заключения настоящего Договора.

1.5. В случаях когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

1.6. Обязательства сторон по настоящему Договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

1.7. Право собственности Продавца на жилое помещение, указанное в п. 1.2. настоящего Договора подтверждается свидетельством на право собственности, выданным … (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию) “___”________ ____ года, номер …

2. Расчеты по договору

2.1. Покупатель перечисляет Продавцу задаток в сумме 200000 (двести тысяч) рублей.

2.2. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости жилого помещения. Оставшаяся часть цены нежилого помещения перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору является задаток, предусмотренный ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.2. Если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается.

3.3. Если основной договор не будет заключен по вине Продавца, она должна будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 3 % от общей стоимости помещения, указанной в пп. 1.3.1 настоящего Договора, в течение пяти банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.4 настоящего Договора.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Настоящий договор составлен на русском языке в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны и регистрирующего органа.

5. Реквизиты сторон

Продавец: Иванов Иван Иванович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Покупатель: Петров Петр Петрович, проживающий: г. Омск, ул. …, д. № …; паспорт серии …, номер …, выдан …

Подписи сторон:

Продавец: подпись _____________ /Иванов Иван Иванович

Покупатель: подпись _____________ /Петров Петр Петрович

Источник: http://logos-pravo.ru/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom

Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2017 – 2018 года

При переоформлении недвижимости (в нашем случае при продаже или покупке квартиры), большинство сделок носят длительный характер и заключаются лишь через некоторое время после того, как подходящий вариант жилья найден и достигнута устная договорённость между продавцом и покупателем.

Для того чтобы максимально себя обезопасить и избежать ненужного риска, заинтересованные стороны составляют и подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры.

Зачем заключать предварительный договор?

Фактически, после подписания предварительного договора, недвижимость не переходит от одного собственника к другому. Этот документ лишь гарантирует заинтересованным сторонам, что квартира будет продана конкретному лицу, на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Подобное соглашение составляется при возникновении различных ситуаций, препятствующих покупателю или продавцу сразу совершить официальную сделку по распоряжению недвижимостью с последующей ее регистрацией в соответствующих службах.

При этом ситуации могут быть действительно самые разные:

  • нехватка финансовых средств или каких-либо документов;
  • отсутствие физической возможности у заинтересованного лица прибыть в госструктуры для
  • оформления документов в определенный срок;
  • покупка недвижимости в новостройке, которая в эксплуатацию уже сдана, но как собственность застройщиком еще не оформлена;
  • проверка правоустанавливающих документов одной из сторон, занимающая иногда довольно продолжительное время.

Все очень индивидуально, здесь перечислены лишь наиболее распространенные, но далеко не все возможные причины заключения договора.

В связи с тем, что заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет юридическую силу, его нарушение влечет за собой правовые последствия.

Заинтересованные стороны должны максимально ответственно подойти к его составлению. Это поможет избежать ненужного финансового риска и прочих неприятностей впоследствии.

Требования к оформлению

Договор должен быть оформлен в письменной форме. По желанию заинтересованных лиц он может быть составлен и заверен в нотариальной конторе, но эта процедура не обязательна.

В договоре должны быть четко прописаны все индивидуализирующие сведения квартиры (предмета договора) и прочие существенные условия, которые позже будут указаны в основном документе.

В удостоверенном подписями документе формулировки должны быть предельно четкими, чтобы исключить возможное недопонимание между сторонами и двоякое их толкование.

Если какая-либо из сторон уклоняется или открыто отказывается от заключения итогового договора, оппонент может обратиться с заявлением на неправомерные действия в суд и потребовать соблюдения предварительного контракта с выплатой неустойки и возмещением убытком в полном объеме.

В соответствии с законодательством, в предварительном договоре должны быть прописаны все условия, в полном объеме определяющие будущую сделку купли-продажи квартиры.

Предмет договора (объект недвижимости) и его характеристики:

  • местоположение (область, город, фактический адрес);
  • размер общей и жилой площади;
  • этажность дома;
  • этаж;
  • количество комнат;
  • технические характеристики помещений.

Цена, за которую продавец намерен продать, а покупатель купить данную квартиру.

Способ взаиморасчетов – банковский перевод, наличные, жилищный сертификат, ипотека и пр.

Наличие или отсутствие каких-либо претензий по продающейся недвижимости у покупателя.

Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные (когда, где и кем выдан, номер и серия, код подразделения), место регистрации.

Если одной из сторон сделки является представитель организации или юридическое лицо, то необходимо указать:

  • ФИО представителя, номер и дату доверенности;
  • наименование юридического лица;
  • организационная и юридическая форма;
  • регистрация местонахождения;
  • номер лицензии.

Если сделка происходит по доверенности, то прилагается ее ксерокопия.

Срок действия договора, то есть указывается конкретная дата сделки, до которой должно произойти заключение основного договора купли-продажи.

Заключение основного договора и перерегистрация права на собственность, по согласованию участников сделки, обычно допускается и до указанного в предварительном договоре срока. Такие действия не противоречат законодательству.

Если конкретная дата не указывается, то, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее чем через год после подписания предварительного договора.

Предоплата, наличие или отсутствие вносимого задатка или аванса.

Результаты фактической проверки правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство), в том числе: отсутствие или наличие по квартире споров или обременений (отчуждения, залоговых обязательств, ареста и пр.).

Указание лица, которое несет расходы при оформлении будущей сделки.

Штрафные санкции, предусмотренные для стороны, отказывающейся от совершения сделки в указанные сроки.

Наличие или отсутствие прописанных лиц в квартире на момент подписания предварительного договора.

Образец предварительного договора

Утвержденного типового бланка предварительного договора купли-продажи квартиры не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и учитывать обстоятельства конкретной ситуации: личности покупателя и продавца, их финансовые возможности, наличие оформленного комплекта документов на квартиру, технических характеристик недвижимости и т.п.

В зависимости от обстоятельств, в предварительном договоре должны быть учтены и дополнительные условия, которые могут как-либо повлиять на успех заключения сделки.

Вместе с тем, в тексте, как минимум, должны быть отражены существенные условия, указанные выше. Именно они регламентируются нормами гражданского законодательства.

Для минимизации всевозможных рисков разработку и подготовку образца лучше доверить профессионалам — нотариусу, риелтору или агенту, занимающемуся продажей недвижимости.

Специалист составит бумагу таким образом, чтобы обязанности и права сторон были описаны в полном объеме, поможет подобрать нужные формулировки и заполнить все графы контракта без ошибок, опечаток и помарок.

Типовой бланк предварительного договора купли-продажи квартиры можно скачать тут.

Что такое договор намерения купли-продажи квартиры?

Соглашение о намерениях – всего лишь документ, показывающий, что две стороны (покупатель и продавец) согласны совершить между собой некую сделку, вследствие чего квартира перейдет от одного хозяина к другому за определенную сумму.

Договор намерения купли-продажи квартиры – неравнозначный, но наиболее близкий по содержанию документ к предварительному соглашению купли-продажи.

В законодательстве такая формулировка, как «намерение» четко не прописана. И все же, несмотря на определение и отсутствие юридической базы, такие соглашения существуют.

Как избавить себя от рисков при заключении договора о намерениях?

Договор о намерениях может стать равнозначным предварительному соглашению, только в том случае если текст составлен таким образом, что при прочтении явственно показана обязательность подписания по его итогам основного документа.

Для этого следует подойти к его составлению максимально серьезно.

В теле соглашения о намерении необходимо прописать обязательства сторон, правильно подобрать грамотные формулировки. Все условия должны быть четко зафиксированы, без витиеватых фраз, которые можно трактовать двояко.

Нельзя использовать при составлении текста договора о намерении фразы типа: «заинтересованные стороны планируют заключить еще одно соглашение» или «стороны собираются уточнить…».

Только при соблюдении приведенных условий письменно оформленное соглашение о намерении будет считаться равносильным предварительному договору и, соответственно, будет обладать юридической силой.

При заключении соглашения о намерениях не вносится задаток или аванс в счет уплаты за квартиру. Так как при возникновении форс-мажорных ситуаций получить уплаченную сумму будет очень проблематично.

Для чего нужно соглашение о намерениях?

Несмотря на отсутствие юридической базы, соглашение о намерениях имеет и практическое значение, поскольку позволяет:

  • закрепить на бумаге договоренности, достигнутые сторонами на переговорах;
  • установить вероятную ценовую границу;
  • согласовать обращение к риелтору или оценщику;
  • обсудить обязательные пункты будущих переговоров;
  • исключить вероятность непонимания сторон.

Помимо этого наличие письменного документа при возникновении имущественных споров дает возможность доказать свои права в суде.

: Предварительный договор и его исполнение

В консультации юриста разъясняется порядок исполнения предварительного договора купли продажи недвижимости и сложности, с которыми можно столкнуться при этом.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/predvaritelnyi-dogovor.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2018 году – по ипотеке Сбербанка, образец с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры в 2018 году - по ипотеке Сбербанка, образец с задатком

Продажа квартиры, как и любой недвижимости, не обходится без оформления договора купли-продажи. Но иногда составляется предварительный договор.

Что это и в чем необходимость предварительного ДКП в 2018 году? Несведущему человеку предварительный договор купли-продажи может показаться излишней формальностью.

Эксперты в сфере недвижимости считают данный документ отличным инструментом регулирования предстоящей сделки.

Что представляет собой предварительный договор о купле-продаже квартиры в 2018 году?

Важные моменты

Ключевым этапом в процессе продажи недвижимости становится подписание договора купли-продажи. Именно с этого момента появляется доказательство перехода права собственности.

Типовой ДКП содержит в себе такие условия:

  • название документа, дата и место его заключения;
  • идентифицирующие данные участвующих в сделке сторон;
  • подробное описание объекта договора;
  • суть сделки, а именно осуществление продажи/покупки;
  • стоимость объекта.

Кроме того в договор могут включаться дополнительные условия. Например:

  • сроки и способы передачи денег в счет оплаты по сделке;
  • дата фактической передачи объекта;
  • состояние передаваемого имущества;
  • штрафные санкции и неустойка при неисполнении обязательств сторонами своевременно;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • основания расторжения договора;
  • распределение расходов по оформлению сделки и т.д.

Но в некоторых обстоятельствах стороны могут договориться обо всех нюансах, но в силу определенных аспектов сделка совершиться на текущий момент не может.

К примеру, у покупателя недостаточно средств или продавец не успевает оформить необходимые документы. В подобной ситуации допускается заключение предварительного ДКП в соответствии со ст.429 ГК.

Основные понятия

Предварительный договор купли-продажи это официальный документ, свидетельствующий о намерениях сторон.

Согласно этому соглашению в ближайшем будущем заключается основной ДКП, причем на тех же условиях, что определены договоренностью.

Следовательно, структура предварительного договора соответствует форме основного. Нарушение этой нормы влечет недействительность договора.

Таким образом, предварительный договор о купле-продаже содержит все те же условия, которые впоследствии будут отображены в основном договоре.

По закону предварительный ДКП действителен в течение года от момента подписания, если в нем отсутствует строго установленная крайняя дата.

Заключение предварительного договора не является обязательным. Стороны сами принимают решение о его необходимости.

Но составить такой документ крайне желательно. Это поможет предотвратить существенное изменение достигнутой договоренности на этапе заключения сделки.

Для чего он нужен

Заключение предварительного ДКП необходимо, когда возможно сразу заключить сделку отсутствует, но стороны имеют твердое намерение свершения таковой.

В предварительном ДКП наличествует полный объем обязательств и условий, какие позднее будут присутствовать в основном договоре.

В 2018 году это один из наиболее серьезных документов, какие можно оформить до подписания основного договора о купле-продаже.

Правильно подготовленный предварительный договор купли-продажи характеризуется такими условиями:

  • указание детальной информации об участниках сделки;
  • подробное описание предмета договора и условий купли-продажи;
  • отображение срока для заключения основного договора.

Если какие-то моменты в предварительном договоре прописаны не точно, то такой документ не имеет никакой юридической силы.

Верный документ может использоваться в суде, когда из сторон не исполняет обязательств. При этом предварительный договор равнозначен основному.

Цель, с которой заключается предварительное соглашение, это обретение уверенности в том, что в будущем все обязательства будут выполнены сторонами.

Указанная в договоре цена не подлежит изменению, ни в большую, ни в меньшую сторону.

Важно! Заключение предварительного ДКП не требует обязательного внесения задатки. Стороны сами решают, нужна ли дополнительная гарантия обеспечения обязательств.

Нормативная база

По законодательству РФ в предварительном договоре должны в непременном порядке присутствовать условия о предмете предстоящей сделки, условиях, дате сделки и прочих значимых моментах.

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Когда выгодно составить предварительный договор и кому это нужно? Ответ может быть разным, но однозначно, что для использования такого инструмента следует знать основные нюансы.

Если собственник откажется заключать договор с первым покупателем, то последний вправе подать иск в суд.

Судебным решением могут обязать к заключению сделки купли-продажи по предварительному соглашению.

Или, например, человек решил приобрести квартиру и вроде договорился о подходящей цене, но нужная сумма на данный момент отсутствует. Есть риск, что продавец изменит цену.

Вот в этом случае и пригодится предварительный договор. Аналогично выгоден договор и продавцу, который не хочет спорить в будущем о снижении цены.

Заполнение бланка

Можно скачать образец бланка предварительного соглашения и «откорректировать» его под ситуацию. Но важно учесть, что юридическую силу сей документ обретает только при верном составлении.

Из существенных условий нужно указать:

Ф.И.О. сторонДанные паспортов, адрес регистрации и место проживания
Описание объектаВключая адрес дома, этажность, количество комнат, площадь, реквизиты правоустанавливающих документов
Стоимость сделкиОна же будет окончательной ценой объекта, но лучше прописать в договоре, что изменения цены не допустимы
Условие о деньгахА именно порядок и срок передачи, судьба аванса или задатка
Срок заключенного документаПо его истечении должен быть подписан основной договор

Срок договора может быть неопределенным и в этом случае действует законодательно установленный период действия, равный одному году.

Но если недостаточно точно прописаны остальные моменты, то договор не может считаться действительным.

Если соглашение с задатком

Нередко стороны используют задаток как подтверждение намерений покупки. Когда покупатель выплачивает задаток, то об этом непременно упоминается в предварительном соглашении.

И это значит, что продавец больше никому не станет предлагать квартиру. Величина задатка устанавливается по договоренности сторон, но обычно не превышает десяти процентов от стоимости сделки.

В случае с задатком нужно понимать его отличие от аванса. Когда стороны договариваются об авансе, то оный возвращается при несостоявшейся сделке.

Задаток остается продавцу, когда от сделки отказывается покупатель. В противном случае сумма задатка возвращается продавцом в двойном размере.

При продаже только доли

Продаваться может не только объект недвижимости целиком, но и его часть. Например, владелец доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, решает ее продать.

Принцип сделки не отличается от стандартного, в предварительном договоре и в основном указываются те же существенные условия.

Отличие в том, что при продаже доли или совместной собственности должно иметься согласие всех остальных собственников.

От каждого владельца необходимо получить нотариальное согласие на продажу. Продаваемая доля должна идентифицироваться максимально точно.

Образец документа

Составить предварительное соглашение о купле-продаже можно, используя за основу типовой бланк предварительного ДКП.

Во избежание ошибок желательно ознакомиться с образцом правильно оформленного документа. Как пример, заполненный образец предварительного договора купли-продажи:

Часто задаваемые вопросы

Применение предварительной договоренности при купле-продаже вошло в широкое применение относительно недавно.

И основная масса продавцов/покупателей чрезвычайно мало осведомлены о его сущности и возможных правовых последствиях.

Чаще всего документ недооценивается и считается совсем не значимым. И все же, односторонний отказ от предварительного соглашения ведет к вполне реальным штрафным санкциям.

Распространенная ситуация, когда застройщик потенциальному покупателю предлагает составить предварительный ДКП по отношению к не оконченному объекту строительства.

Судебной практикой не исключается заключение подобного соглашения, но вопрос о юридической силе документа остается открытым.

Еще одна ситуация, когда стороны указывают в предварительном соглашении только некоторые важные условия.

При оформлении основного договора одна из сторон может потребовать внесения в содержание дополнительных условий. И вот здесь и возникают противоречия.

Когда все основные условия предварительно оговорены, то любые дополнения в основном документе возможны исключительно по обоюдному согласию сторон.

Нужно ли регистрировать

Спорным моментом остается необходимость регистрации предварительного ДКП. С недавнего время законодательно отменена норма о регистрации договора по купле-продаже.

Обязательной регистрации подлежит переход права собственности. Предварительный договор это прототип основного документа и на него распространяются общепринятые нормы.

Значит, регистрировать его не нужно. Здесь же нужно упомянуть необходимость нотариального заверения.

Действующее законодательство не требует участия нотариуса при оформлении сделки купли-продажи. Разрешается подготовить документ в простой письменной форме.

Подтверждением становятся подписи сторон. Точно также и предварительное соглашение заверять у нотариуса не обязательно, хотя во избежание разногласий в будущем лучше это сделать.

: предварительный договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств

Важно! Если основной ДКП планируется заверять у нотариуса, то предварительное подлежит обязательному нотариальному заверению.

Помимо прочего нотариального заверения требуют документы по сделкам купли-продажи недвижимости, когда продается доля имущества или в числе собственников имеется несовершеннолетнее лицо.

При составлении по ипотеке «Сбербанка»

«Сбербанк» при оформлении ипотеки требует обязательного составления предварительного договора о купле-продаже.

Для чего заключается предварительный договор при ипотеке? Этот документ предоставляется банку в преддверии заключения ипотечного соглашения.

Он свидетельствует о действительности намерений продавца и покупателя заключить сделку. При этом кредитор получает возможность ознакомиться с условиями купли-продажи.

При ипотеке «Сбербанка» форма предварительного договора купли-продажи квартиры содержит такие сведения:

  • данные, идентифицирующие стороны сделки;
  • описание процесса перехода права собственности на объект недвижимости;
  • точное описание передаваемого по договору объекта;
  • перечень имеющихся у продавца правоустанавливающих документов;
  • цена объекта и способ расчета;
  • срок и порядок передачи недвижимости.

К важным аспектам при ипотеке «Сбербанка» нужно отнести следующие:

Спорные пунктыЛучше заранее обсудить с юристом
Подробное описание объектаИ иные термины лучше выносить в отдельный раздел, дабы не перегружать основное содержание

Если ипотека оформляется с материнским капиталом в качестве первого взноса, то и это прописывается в предварительном соглашении.

От того, насколько правильно составлен предварительный ДКП, во многом зависит одобрение «Сбербанком» ипотеки.

Как правильно расторгнуть

Расторжение предварительного договора в принципе возможно. Но делать это нужно правильно и не всегда можно избежать негативных последствий. Потому предусмотреть нужно все заранее.

Когда предварительное соглашение не содержало условия о выплате определенной части стоимости, то расторгнуть его можно по согласию сторон.

Судебные и иные расходы, возникшие при расторжении предварительного договора, возврату не подлежат. Исключение, когда подобная ситуация оговорена в соглашении.

При расторжении договора вследствие несоблюдения сроков сторона, инициировавшая расторжение, может взыскать неустойку с виновной стороны.

Кроме того можно через суд принудить к заключению сделки на условиях существующей договоренности.

Учитывая вероятность расторжения в предварительном соглашении по купле-продаже желательно подробно расписать:

Последовательность действийПри одностороннем расторжении
Точный период заключения основного договораВ том числе окончательную дату
ОбстоятельстваПри наступлении которых договоренность утрачивает силу
Порядок действийПри оформлении основного договора
Условия возврата средствВыплаченных в качестве аванса
Размер неустойкиПри несоблюдении обязательств одной из сторон

Соблюдая все необходимые условия, можно при необходимости расторгнуть предварительный договор купли-продажи можно с наименьшими рисками.

При наличии малейших сомнений в правильности оформления документа желательно обратиться за помощью квалифицированного юриста.

Предварительное соглашение о купле-продаже это значимый и полноценный документ, даже при написании его от руки и отсутствии нотариального заверения.

Подписывать такой документ следует лишь при принятии окончательного решения и согласии со всеми указанными условиями.

Источник: http://jurist-protect.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Право Граждан
Добавить комментарий