Что такое переуступка права требования по договору ду и как провести сделку

Содержание
  1. Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя
  2. Как заключить договор переуступки права требования в 2017 году
  3. Суть процедуры
  4. Законодательные акты
  5. Возможные сложности
  6. Что такое договор переуступки права требования
  7. На квартиру
  8. На аренду земельного участка
  9. По ДДУ в строительстве
  10. Между юридическими и физическими лицами
  11. Процесс оформления
  12. Заключение двухстороннего соглашения
  13. Трехсторонний документ
  14. Список необходимых бумаг
  15. Уплата налога
  16. Плюсы и минусы
  17. Основные риски
  18. Переуступка прав по ДДУ 214 ФЗ, как это происходит
  19. Что означает переуступка прав по ДДУ
  20. Необходимые условия для совершения сделки
  21. Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке
  22. Как уступить право требования при составленном договоре о долевом участии
  23. Понятие соглашения
  24. Документы
  25. Государственная регистрация
  26. Сроки переуступки
  27. Особенности заключения договора переуступки с подрядчиком
  28. Переуступка права требования. Как заключается договор переуступки прав требования долга :
  29. Суть правоотношений
  30. Форма договора
  31. Договор переуступки права требования
  32. Замена должника
  33. Что нужно помнить кредитору?
  34. Переуступка на квартиру
  35. Как заключить сделку?
  36. Организационные моменты
  37. Переуступка долга
  38. Важные моменты
  39. Как составить договор переуступки долга?
  40. Распространенность переуступки полномочий
  41. Итоги

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Что такое переуступка права требования по договору ДУ и как провести сделку

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.

Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия.

Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал
2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)
3Зарегистрированный ДДУоригинал
4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра
5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора(если объект приобретается в совместную собственность)оригинал и копия
6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требованияпо договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособныморигинал и копия
7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору(если требуется)оригинал

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/

Как заключить договор переуступки права требования в 2017 году

Так как уступка, это юридическая сделка, то для её действительности необходимо соблюсти ряд правил и норм.

В частности, правильно составить договор, и подписать его. Как правильно заключить договор на переуступку права?

Суть процедуры

Это возмездная сделка, то есть передача права происходит после уплаты определённой суммы денежных средств одной стороной другой.

Суть сделки в том, что покупка права позволяет покупателю требовать от третьего лица исполнения своих обязательств по договору.

Чтобы разобраться, что такое уступка, необходимо провести пример. Например, гражданин В. заключает договор ДУ с застройщиком Н., и регулярно выплачивает ему некую сумму за купленную квартиру.

Но, так как вся сумма за квартиру не погашена, то гражданин К. покупает не только право, но и приобретает определённые долговые обязательства.

Говоря юридическим языком, переуступка — это договор цессии, в котором участвуют следующие стороны:

  1. Сам продавец права. Он называется цедентом.
  2. Покупатель права, он же цессионарий.

Переуступка может сопровождаться только заключением письменного договора. Подписывают все стороны, которые участвую в сделке, и, в обязательном порядке, заверяется у нотариуса.

Если в процессе цессии передаётся ещё и долг за недвижимость, то обязательно нужно получить письменное согласие от строительной компании. Без него сделка не будет считаться действительной.

Есть перечень требований, которые запрещено передавать. Это:

  • требование выплаты алиментов;
  • требование причинение вреда жизни и здоровью гражданина.

Законодательные акты

В зависимости от того, какое право является предметом уступки, необходимо пользоваться другими, более «узкими» нормативными актами.

Возможные сложности

Как и при совершении любой другой сделки, уступка сопровождается определёнными сложностями и нюансами. Например:

  Если присутствует долг, то передаётся и право, и само обязательствоа вторичный покупатель принимает все риски, которые связаны со строительством
 Необходимо получить письменное согласие застройщика, если есть долгесли долга нет, то согласие не нужно, но уведомить застройщика нужно в обязательном порядке
 Если дольщик привлекал к покупке жилья заёмные средства банкато также нужно получить согласие банка на проведение сделки
 Если по первичному договору есть долги в виде неуплаченных ежемесячных платежейто необходимо убедиться в том, что застройщик не расторг договора ДУ с первичным покупателем по причине невыполнения тем своих обязательств по договору
 Если покупаемая недвижимость находится к ведении ЖСКто сначала нужно получить решение о принятии будущего нового собственника в члены кооператива. Здесь может возникнуть множество сложностей
 Другие сложностикоторые могут возникнуть, в зависимости от предмета данной сделки

Что такое договор переуступки права требования

Он заключается только в письменной форме. Устной формы такого договора не предусмотрено. Заверять его у нотариуса не нужно, но и не запрещено.

Если договор не будет заверен нотариально, то регламентный срок исполнения услуги — от 10 до 30 дней.

Договор цессии будет недействителен, если в него не будут включены следующие пункты:

 Сведенияо сторонах договора и об объекте недвижимости
 Цена договора, и способы её выплатыа если есть долговые обязательства, то порядок и способы их погашения
 Ответственность сторон за нарушение условий договорареквизиты и подписи сторон

Также нужно включить в договор следующие пункты:

 Дата, место и время составления и заключения договораобстоятельства, при которых стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке или через суд
 Права и обязанностикоторые передаются по договору и обеих сторон сделки по данному договору
  Если есть необходимостьто можно прописать как учитывать обстоятельства непреодолимой силы и форс-мажор, а также досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций и различные дополнения относительно данного договора

И хотя, договор проверяется специалистами Росреестра, желательно пригласить компетентного юриста, который изучит документ в интересах своего клиента.

На квартиру

Право заключается в требовании от застройщика своевременной сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, и требовании соответствия сданного жилья всем установленным нормам.

: договор переуступки права требования на квартиру

Если есть долг, то нужно попросить застройщика дать письменное согласие на совершение сделки. Если же долгов нет, то нужно просто уведомить его о смене собственника квартиры.

Новый покупатель принимает на себя все риски относительно передачи данного многоквартирного дома в пользование гражданам.

Риски заключаются в следующем:

 Несвоевременной сдачи дома в пользованиедом целиком, или же отдельные квартиры не будут отвечать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям
 Неожиданное банкротство застройщикаили же «заморозка» строительства
 Прочие рискикоторые связаны со строительством и долгами

На аренду земельного участка

Как правило, такие сделки актуальны, если речь идёт о государственном или муниципальном участке. Дело в том, что цены на них ниже в несколько раз, чем на участки, имеющие коммерческую направленность.

Договор аренды государственным или муниципальным земельным участком заключается после проведения торгов.

Поэтому и переуступка права пользования данным участком также заключается посредством проведения торгов.

Торги могут быть проведены в виде конкурса или аукциона. Победителем аукциона становится тот, кто предложит максимальную арендную плату на конкретный участок.

Обязанность по проведению торгов ложится «на плечи» первичного арендатора. 

Договор по уступке права пользования участком земли, как правило, составляется в виде трёхстороннего соглашения, в котором участвуют и собственник участка, и первичный арендатор, и вторичный арендатор.

Сторонами по такому договору, как правило, являются юридические лица. Если же договор заключается между гражданами, то проводить торги не нужно.

По ДДУ в строительстве

Таким образом, граждане заключают договор с застройщиком на долевое участие в строительстве этого дома.

После того, как квартира постепенно дорожает, и достигает пика своей цены, такой дольщик может уступить своё право на эту квартиру третьему лицу за определённую цену.

Отношения между дольщиком и застройщиком регламентируются договором, а также Законом № 214-ФЗ. В ДДУ необходимо прописать:

  Сумму, которую данный дольщик должен внести застройщикуи порядок внесения
 Срокипо истечении которых объект будет сдан дольщику в пользование
 Перечень требованийкоторым данное жильё будет отвечать

Между юридическими и физическими лицами

Договор цессии может быть заключён как между предприятиями, так и между гражданами. Закон не ограничивает правовой статус сторон сделки.

Как правило, цедентом, выступает юридическое лицо, а цессионарием — физическое.
Договор заключается также, как и в других случаях. В нём прописываются все основные моменты заключения сделки.

Процесс оформления

Для этого необходимо следовать инструкции и соблюдать все этапы. Это:

 Нужно найти третью сторону сделки, то есть цессионария, который примет на себя правоправовой статус данной стороны может быть любым. Можно найти вторую сторону самостоятельно, а можно прибегнуть к услугам посредников. Но их услуги не бесплатны
 Стороны должны встретиться и обговорить положения будущего договораесли возражений нет, то нужно составить договор по предварительной форме. К этому процессу желательно привлечь компетентных юристов, которые смогут включить в соглашение положения, выгодные для своих клиентов
 В этот момент каждая стороны подготавливают нужные документыесли у сторон нет вопросов относительно предварительного договора, то можно приступать к заключению основного документа
 Договор цессиизаключается точно так же, как и первичный договор, который является основанием для его заключения, в последствии договор регистрируется

Заключение двухстороннего соглашения

Само название говорит о том, что участвуют только 2 стороны:

  1. Цедент — тот, кто продаёт предмет договора.
  2. Цессионарий — тот, кто его покупает.

В документе указываются реквизиты обеих сторон. Подписывает договор также только сторонами сделки.

Трехсторонний документ

Можно заключить и трехстороннее соглашение. Оно заключается, как правило, при уступке права требования по договору ДУ, когда у первичного покупателя есть долги перед застройщиком, и необходимо получить согласие строительной компании.

Заключить трёхстороннее соглашение можно в любых случаях, тогда требуется получить согласие третьей стороны — застройщика, собственника участка земли и прочее.

Список необходимых бумаг

Чтобы заключить договор, а, впоследствии его зарегистрировать, необходимо подготовить пакет документов. Это:

 Первичный договор, на основании которого заключается договор цессиии документы, которые подтверждают личность сторон
 Расчётные документы, если передаётся ещё и долговое обязательствосогласие застройщика, если первичным договором является ДДУ и есть долги
 Согласие банка, если привлекаются заёмные средстваесли стороной является юрлицо, то выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую о том, что данная сторона не находится в стадии банкротства или ликвидации
 Документы, подтверждающие законность строительстваэто:
  • разрешение на строительство;
  • выписку из ЕГРП на объект недвижимости;
  • документы на участок земли, на котором возводится объект;
  • другие документы
 Согласие супруга продавца и покупателя на совершение сделкии квитанцию на оплату пошлины
 Если в отношении данного объекта недвижимости уже проводились какие-либо сделкито соответствующую документацию

Все эти документы сдаются вместе с подписанным договором цессии на регистрацию.

Уплата налога

После продажи права у него возникает дополнительный доход, который, согласно ст. 224 НК РФ, облагается подоходным налогом по ставкам:

  • 13% от суммы полученного дохода для резидентов нашей страны;
  • 30% для физлиц, которые не являются резидентами.

В соответствии со ст. 220 НК РФ, и первичный и вторичный покупатель права имеют право на имущественные вычеты:

 Цедентто есть продавец права может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на ту сумму, которую он заплатил застройщику при заключении договора долевого участия
 Покупатель праваможет уменьшить сумму дохода, с которой будет исчислен налог на 2 млн. рублей

Чтобы получить вычет или заплатить налог, необходимо подать документы в ФНС по месту регистрации налогоплательщика:

 Декларацию по форме 3-НДФЛесли необходимо уплатить налог и получить вычет
 Документы, подтверждающие понесенные расходыдля получения вычета

Плюсы и минусы

Как и любой другой юридической сделки, у переуступки права требования есть свои положительные и отрицательные стороны.

К положительным можно отнести:

 Можно купить именно ту квартиру, которая нравитсяи стоимость квартиры будет несколько ниже, нежели брать готовую по договору купли-продажи
 Первичный продавец праваполучает выгоду от продажи своего права, так как он заключает договор ДУ и покупает квартиру по одной цене, а продаёт её — по другой
 Другие положительные моментыкоторые зависят от нюансов сделки

К отрицательным моментам сделки можно отнести:

 Уплата налогана имущество после оформления собственности на помещение и на доходы после продажи своего права
 Покупатель принимает на себя все рискисвязанные со сдачей данного объекта недвижимости в использование
 Покупатель принимает на себя также и другие рискисвязанные со строительством многоквартирных домов
 Другие отрицательные моментысвязанные с нюансами сделки

Основные риски

Уступка права требования связана с определёнными рисками. К ним можно отнести:

 Чтобы минимизировать возможность мошенничествадоговор нужно составить очень детально
 Стоит обратить внимание на первичный договоресли там будет указано, что уступка невозможна, то сделку заключать нельзя. Исключением является процедура банкротства застройщика и исполнительное производство относительно него
 Договор цессии составляется точно так же, как и первичный договоресли первичный договор заверен нотариально, то и договор цессии также нужно заверить
 Обязательно нужно получить согласие на сделку от застройщика, если передаются долговые обязательстваесли таковых нет, то нужно его уведомить в письменной форме, а также возможен риск того, что строительство будет «заморожено» или же застройщик разорится и другие риски

Чтобы не попасть «впросак» и не нарваться на мошенническую схему, нужно тщательно и досконально читать договора цессии.

Желательно, обратиться к компетентным специалистам, которые занимаются именно цессией. Это поможет минимизировать риски.

Источник: http://domdomoff.ru/dogovor-pereustupki-prava-trebovanija-v-2017-godu.html

Переуступка прав по ДДУ 214 ФЗ, как это происходит

Переуступка прав по ДДУ 214 ФЗ, как это происходит

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.

У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.

Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.

После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.

Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта.

Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику.

Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

https://www.youtube.com/watch?v=MYFjZJxErA8

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем.

Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру.

Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства.

Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски.

Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pereustupka-prav-po-ddu-214-fz

Как уступить право требования при составленном договоре о долевом участии

Долевое участие (ДУ) в строительстве это один из способов получения объекта жилой недвижимости. Бывают ситуации, при которых первичный пайщик не желает проводить обязательные платежи, либо решил не покупать недвижимость, в новом доме подыскав другое, но уже является пайщиком и платит за свое участие денежные взносы по составленному соглашению.

Выходом из ситуации будет уступка (передача) права требования по такой сделке.

Понятие соглашения

Понятие такой сделки содержится в Гражданском кодексе (382 статья).

Согласно его нормам, под таким соглашением подразумевается передача возможности требования выполнения обязательств в отношении третьего лица от предыдущего долевого собственника другому лицу (он автоматически становится пайщиком).

Поэтому, в таком соглашении ДУ по уступке возможности требования по участию в доле присутствуют три стороны:

  • первичный пайщик, то есть это конкретное лицо (субъект хозяйственной деятельности или гражданин), что на основании договоренности о паевом участии подписало с владельцем договор, и некоторое время выполняло по нему обязанности (вносило плату);
  • физическое лицо или субъект хозяйственной деятельности, которому первичный долевой пайщик передает все свои полномочия (например, обязанности и права) по ДДУ, и возможность требования передачи возведенного объекта жилья в собственность;
  • инвестор (застройщик), это компания, которая начала строительство многоэтажного дома, и действует как субъект хозяйственной деятельности, который должен отдать своим пайщикам недвижимость, а те обязаны вносить за это на его счет обязательные взносы.

Предметом такого соглашения будет право требования у застройщика жилого помещения, сроком исполнения соглашения момент передачи всех необходимых документов, а ценой соглашения, сумма, которую должен заплатить новый пайщик первичному.

Как правильно заключить ДДУ?

Нужно запомнить, что суммой, за которую выкупают такое право, есть те финансовые средства, что были потрачены первичным пайщиком в качестве взносов с некоторыми процентами.

Рассмотрим, какое законодательство регулирует данные вопросы.

  1. Гражданский кодекс. Он дает понятие уступки такого права требования (ст. 382 ГК), юридическую форму таких соглашений (ст. 383-384 ГК), а также регламентирует типовые права и обязанности сторон (ст. 382 ГК).
  2. Федеральный Закон «Об участии граждан в долевом строительстве ». В нем детально расписывается порядок таких соглашений, а также ситуации, при которых лица не имеют возможности переуступить жилье другому пайщику.

 Исходя из этих нормативных актов, существуют следующие особенности заключения таких договоренностей:

  • такое соглашение разрешается заключать только после того, как ДДУ был официально зарегистрирован в специальном государственном реестре;
  • нельзя делать переуступку требования в том случае, когда между инвестором и пайщиком уже подписан акт о принятии недвижимости в пользование (собственность);
  • если по соглашению о ДДУ имеется задолженность в обязательных взносах перед застройщиком у того, кто хочет переуступить свое право (первоначального пайщика) тогда перед подписанием уступки они должны также заключить между собой договор о переводе существующего долга на нового пайщика;
  • соглашение по уступке паевого требования в обязательном порядке обязано быть зарегистрировано в реестре, иначе оно не будет иметь юридической силы.

В большинстве случаев многих смущает вопрос оплаты при уступке паевого требования. Он будет происходить по следующему алгоритму.

  1. Сначала стороны должны найти компромисс в цене договора (сколько получающий право требования заплатит отступнику), а также провести консультации с инвестором о наличии или отсутствии задолженности по взносам.
  2. Следующий шаг это подписание договора цессии. Стороны должны детально оговорить в нем сумму, которая должна быть выплачена, а также каким способом произойдет оплата, и чем она подтвердится. При этом в соглашении нужно прописать, что оно вступит в законную силу только после передачи денег, а данный факт будет подтвержден распиской или актом.
  3. После передачи денег, к договору подкладывается документ подтверждающий передачу денег, и новый покупатель обязан зарегистрировать договор в государственном реестре.

Особенности переуступки права требования по ДДУ, рассмотрены в этом видео:

Важно запомнить, что такое соглашение не предусматривает оформления предварительного договора. Некоторые юридические лица или застройщики предлагают тем, кто отступает право паевого требования вексель в качестве оплаты.

Но это рискованный шаг, ведь этот документ подтверждает факт наличия виртуальных средств в виде обязательств, но реальными деньгами это не подкрепляется. Образец договора, можно скачать ниже.

Документы

Теперь перейдем к рассмотрению пакета документов, которые понадобятся для таких сделок.

  1. Первое что необходимо потребовать у первоначального пайщика это зарегистрированный договор паевого участия, в котором детально расписан объект жилой недвижимости, и внимательно ознакомиться с реквизитами инвестора.
  2. Следующий шаг, это проверка самого застройщика. В реестре прав на объекты недвижимости необходимо проверить, кому принадлежит участок земли где происходит застройка, затребовать справку подтверждающую что, дано разрешение на постройку дома.
  3. После выполнения первых двух пунктов, старый пайщик обязан предоставить справку что у него нет задолженности по оплате взносов, или наоборот, в какой сумме она имеется.
  4. Далее новый покупатель обязан потребовать справку у инвестора о том, что между ним и старым пайщиком не подписан документ (акт) о передачи и принятии объекта недвижимости (в таком случае соглашение подписывать нельзя).
  5. Также рекомендуется получить информацию из государственного реестра о том, что на пай нет никакого обременения (арест или другие ограничения наложенные судом или государственными органами).
  6. Когда вся информация собрана, стороны обязаны составить специальное уведомление, которое направить застройщику по почте или вручить под расписку о их намерениях.
  7. После того как от застройщика придет ответ о том, что он не против предстоящей сделки, либо будет документальное представление о получении уведомления, стороны имеют право приступать к подписанию договора.
  8. Последний документ, на который нужно обратить внимание участникам этой сделки, состоит в том, что к соглашению, в обязательном порядке, должен прилагаться акт или реестр документов передающихся от старого пайщика к новому. Без него договор просто не зарегистрируют в государственном органе.

Схема уступки.

Вот такой перечень документации, которая понадобиться для переуступки прав требования по ДДУ. Интересно знать, что направляя уведомление застройщику, стороны могут самостоятельно прописать в них срок, на протяжении которого с момента получения этого документа застройщик обязан дать свой ответ.

Государственная регистрация

Теперь рассмотрим вопрос о регистрации такого соглашения. Согласно законодательства, все договора паевого (долевого) участия обязаны быть внесены в государственный реестр (зарегистрированы в нем).

С учетом того, что такая сделка, формально делает нового кредитора пользователем и собственником объекта недвижимости, поэтому это соглашение также должно пройти регистрацию.

Этот процесс можно начинать только после того, как соглашение будет подписано и к нему будет приложен реестр или акт о переданных документах. Без этой процедуры сделка не будет иметь юридической силы. Конечно же, за такие действия нужно будет платить государственную пошлину.

Нужно запомнить, что с момента регистрации соглашения у нового пайщика не наступает право полной собственности на будущее жилое помещение. То есть он становиться долевым пайщиком, а после подписания акта о принятии объекта недвижимости, он должен будет снова его регистрировать.

Сроки переуступки

Как таковых сроков для совершения данных действий не существует. Тем более, что действующие нормативно-правовые акты говорят о том, что такое соглашение нельзя подписывать после того будет надлежащим образом оформлен акт о принятии жилого помещения.

Интересно знать, что застройщик имеет полное право оспаривать договор по переуступке. При этом мотивировка такого иска в судебный орган может быть разной. Часто это бывает в ситуации, если он не был предупрежден о такой сделке через уведомление.

Особенности заключения договора переуступки с подрядчиком

На этом рынке часто возникают ситуации, при которых застройщиком выступает субъект экономической деятельности, который просто владеет земельным участком, а для проведения работ нанимает подрядную организацию.

Какие подводные камни при таком соглашении, смотрите в этом видео:

Поэтому некоторые долевые участники решаются на уступку прав требования подрядчику. Такие правоотношения ничем не отличаются от обычного договора переуступки прав, но существуют определенные нюансы.

  1. Первый состоит в том, что никогда не нужно соглашаться на то, чтобы фактом подтверждения оплаты служил вексель. Он нем было рассказано выше.
  2. Второй момент состоит в том, что субъект проведения строительных работ может идти и главным инвестором строительства. В таком случае никакой третьей стороны по делу не будет, и просто дольщик передаст свои права инвестору, который должен передать объект жилой недвижимости другому пайщику либо оставить на своем балансе.

Договор цессии по долевому участию в строительстве довольно распространенный тип сделок на этом рынке. Это вызвано не только особенностями такой формы приобретения жилой недвижимости, но и возможностью значительно сэкономить.

Так как квартира в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию стоит гораздо дороже, чем аналогичный объект недвижимости, что еще не завершен, даже если остались некоторые отделочные работы.

Источник: https://PravoZa.ru/dolgi/dolgi-pri-bankrotstve/ustupka-prava-trebovaniya-po-ddy.html

Переуступка права требования. Как заключается договор переуступки прав требования долга :

Переуступка права требования – это перевод долгового обязательства или передача полномочий кредитора с одного лица на другое.

Другими словами, изначально в таких отношениях есть два субъекта – кредитор и должник, которые заключили между собой договор. В силу каких-либо обстоятельств кредитор не может ожидать, пока должник вернет долг.

Вот в таких случаях можно передать свои права требования третьему лицу. Кроме того, меняться может и должник.

Суть правоотношений

Переуступка (цессия), как правило, оформляется в виде письменного договора. Передать свои полномочия устно можно только в исключительных случаях.

Зачем же, по сути, может быть необходима переуступка права требования? К примеру, кредитор передал заемщику определенную денежную сумму. По условиям соглашения он должен вернуть эту сумму, скажем, через 2 года.

Однако заимодавцу понадобились эти денежные средства раньше положенного срока. Истребовать он их, пока не вышло оговоренное в соглашении время, не может, вот в таких случаях у него есть возможность передать свои полномочия по требованию денежных средств другому лицу.

Конечно же, третья сторона имеет свои выгоды в таком случае: она планирует либо оплатить меньшую сумму кредитору, либо с должника дополнительно взыскать проценты, неустройку, штраф и т. д.

Может быть и наоборот. В правоотношениях может поменяться должник. Правда, это может произойти только в случае, если кредитор даст на это согласие.

Следует отметить, что при смене кредитора у заемщика разрешения не спрашивают, но проинформировать о смене “игрока” стоит. Но есть одно исключение. Если долг неразрывно связан сугубо с личностью кредитора, то уступить право требования без разрешения должника нельзя. Это касается алиментов, выплат компенсации ущерба, причиненного здоровью, жизни, имуществу и т. д.

Форма договора

Переуступка права требования долга, основанная на сделке, которая совершена в простой письменной либо нотариальной форме, тоже должна быть произведена в соответствующей форме. Однако многие делают ошибку, заключая вместо договора акт или протокол.

Если же дело дойдет до суда, то такой документ могут запросто аннулировать. Возможны также случаи, когда уступка требования осуществляется в отношении сделки, что подлежит государственной регистрации, тогда и ее тоже необходимо будет зарегистрировать.

В то же время обычная письменная форма, что используется чаще всего, тоже имеет немало «подводных» камней. Согласно договору цессии, разрешение на смену кредитора получать не нужно, однако уведомить заемщика об этом необходимо.

Если меняется должник, то цедент не только должен дать согласие на это, но и проверить платежеспособность нового участника сделки.

А заемщик, в свою очередь, имеет право требовать от цессионария (нового кредитора) предоставить документы, связанные с передаваемыми ему обязанностями.

Договор переуступки права требования

Такое соглашение относится к категории возмездных, консенсуальных и двухсторонних сделок.

Суть заключения такого договора: отказ кредитора от принадлежащего ему права по отношению к должнику истребовать выполнения определенных обязательств и передача таких полномочий другому лицу. Правовой статус участников такого соглашения может быть любой.

Предмет цессии – обязательное право или право требования. Вследствие того что закон не регулирует цену такого договора, размер оплаты по сделке стороны определяют самостоятельно.

Следует отметить, что много нюансов содержит договор переуступки права требования. Образец данного соглашения может выглядеть примерно так:

  1. Сначала указываются дата, номер соглашения, стороны договора.
  2. Очень важно обозначить предмет сделки. Переуступка прав может осуществляться, к примеру, в связи с договором займа или кредита. То есть определенной денежной суммы, которую должен выплатить должник. Предметом договора также может быть и передача жилья от застройщика на основании контракта о долевом участии.
  3. Далее указываются права и обязанности участников.
  4. Еще одним обязательным условием является цена договора цессии. Чаще всего такая сделка бывает возмездной (хотя она может быть и безвозмездной, это не запрещено). Однако обычно изначальный заимодавец получает от субъекта, который приобретает право требования, сумму, что соответствует размеру долга. По договоренности сторон уменьшать ее размер можно. Обычно уменьшенная сумма служит своего рода компенсацией за неудобства цессионария.
  5. Далее идет раздел “Ответственость сторон”.
  6. Заканчивается документ заключительными положениями, реквизитами субъектов, а также их подписями.

Замена должника

Если производится переуступка права требования, где меняется должник, то сторонами договора будет, естественно, первоначальный заемщик и новый должник. В качестве заемщика могут выступать и физические, и юридические лица (здесь ограничений нет).

Новый участник должен будет взять на себя все обязанности по выплате задолженности. Помните: если кредитор будет сомневаться в вашей платежеспособности, то он может не дать согласие на замену должника. Если же цедент разрешит это сделать, то новому заемщику необходимо будет сверить цифры по задолженности.

Кредитором может выступать, например, финансовая организация или физическое лицо.

Если меняется должник, как же тогда заключить договор переуступки права требования? Образец такого соглашения можем привести следующий. Указываем:

  1. Дату и номер документа, стороны сделки.
  2. Предмет соглашения (к примеру, возникший долг).
  3. Срок, за который новый заемщик обязан выполнить обязательство.
  4. Размер долга. Задолженность может делегироваться как в полном объеме, так и частично. В договоре также можно предусмотреть, что новый должник должен оплатить пеню, неустойку или иные штрафы. Кроме того, переводимый долг может вообще состоять лишь из одной лишь суммы штрафа.

Все остальные разделы договора меняться не будут. Будущему должнику также необходимо будет вручить акты сверок, дополнительные соглашения, расчеты и другую документацию.

Что нужно помнить кредитору?

Как ни крути, а при смене должника цессионарий всегда подвержен риску. Поэтому, когда вы оформляете договор переуступки права требования, необходимо быть очень предусмотрительными.

У должника следует запросить такие правоустанавливающие документы: приказ о его назначении (для юр. лиц), образец его подписи, в некоторых случаях нелишним будет затребовать разрешение или лицензию.

Если же вы убедились, что нового участника можно считать добросовестным, то можно давать согласие на перевод долга. Предоставить разрешение можно отдельным письмом.

Переуступка на квартиру

Люди, которые приобрели квартиру на стадии строительства, иногда по различным причинам вынуждены ее продать еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Возможна ли в таком случае переуступка прав требования на квартиру? Конечно.

Но следует отметить, что сделать это можно только в период строительства объекта. Если уже есть акт приема-передачи, то договор цессии по закону заключать нельзя. Перемена собственника в такой ситуации будет заключаться посредством договора купли-продажи.

Однако если права дольщика еще не реализованы, то он вполне может уступить свое право требования.

Как заключить сделку?

Такое соглашение, конечно же, заключается в письменном виде. Однако часто застройщики указывают в договоре о запрете заключения документа о цессии или устанавливают, что для этого необходимо получать их согласие. Если такая норма отсутствует, то можете заключать договор переуступки прав требования квартиры.

Так как документ о долевом участии требует проведения государственной регистрации, то соглашение об уступке прав тоже подлежит такой процедуре. Если сделка между застройщиком и цедентом не зарегистрирована, то первый может вполне отказать в передаче готового объекта цессионарию.

После проведения госрегистрации новый дольщик полностью берет на себя те же обязанности и права перед застройщиком, что имел и бывший правообладатель. Он также несет такие же риски, как и остальные соинвесторы.

Организационные моменты

Если вы решили передать свою долю или вы желаете стать новым кредитором, то в первую очередь, конечно же, необходимо составить договор. На этапе расчетов стороны используют механизм банковских ячеек. После того как бумаги будут оформлены на цессионария, продавец сможет забрать деньги.

О том, что произошла переуступка прав требования на квартиру, необходимо уведомить должника (то есть застройщика). Все документы также заверяются печатью.

Переуступка долга

Чаще всего предметом договора выступает кредитная задолженность. Как уже было упомянуто, участником такого соглашения может быть банк или другая финансовая организация.

К тому же если меняется кредитор, должника могут просто поставить в известность об этом, но спрашивать его разрешения не нужно.

Если же его не проинформируют об этом, заемщик имеет право не вносить плату по такому соглашению.

Договор переуступки прав требования долга – это сделка, что заключается между кредитными учреждениями, согласно которой один банк передает свои полномочия к истребованию определенной денежной суммы другому.

Важные моменты

При оформлении договора цессии финансовые учреждения также составляют акт приема-передачи. Новый кредитор не вправе изменять или указывать в документе о своих условиях выплаты долга. Это означает, что новый кредитор не может поменять даже самые несущественные требования сделки. Если такие инновации он все же применит, то соглашение можно признать недействительным.

Если банк намерен передать и проценты по кредиту, то об этом необходимо сделать соответствующие указания в договоре. Делегировать полномочия по требованию выплаты кредита заемщиком можно на любом этапе действия кредитного соглашения.

Как составить договор переуступки долга?

При передаче прав требования займа составляется письменный договор. Итак, что же собой представляет переуступка прав требования долга? Образец такого документа можно привести такой:

  1. В начале документа проставляется дата и номер документа.
  2. Указываются стороны соглашения.
  3. Описываются права и обязанности участников.
  4. Следующий раздел – сумма долга. Здесь же разъясняется порядок оплаты.
  5. Ответственность сторон.
  6. Заключительные положения.
  7. Реквизиты и подписи цедента и цессионария.

Распространенность переуступки полномочий

В России пока еще переуступка права требования используется довольно редко. В США такая практика уже давно широко применяется.

К примеру, многие американцы часто присматриваются к недвижимости с непогашенным кредитом. Однако россияне пока еще довольно туманно представляют все тонкости и выгоды такого соглашения.

И совершенно напрасно. Переуступка очень часто может стать отличным выходом из ситуации.

Необходимо также понимать, что третья сторона тоже имеет свои преимущества. К примеру, у должника, который неспособен выплачивать долг по ипотеке, появляется возможность приобрести данное жилье дешевле.

Однако есть и риск того, что ему придется столкнуться с неудобными условиями выплаты кредита (погашение штрафов, высокие ставки).

В то же время стоит отметить, что бухгалтерский учет переуступки права требования официально не разъяснен.

В том случае, когда лицо становится цессионарием, можно рассчитывать на получение займа в полном объеме. Но в то же время есть вероятность остаться вообще ни с чем.

Еще одна проблема при заключении таких сделок – российское законодательство регулирует данный вопрос слишком поверхностно. В результате этого можно столкнуться с различными сложностями правового характера.

Итоги

Мы разобрались с вами, что же означает переуступка права требования. Образец для всех случаев подобрать просто нереально. Однако нормативные положения, которые должна содержать каждая сделка по уступке полномочий, мы осветили в полной мере. Кроме обязательных условий, стороны могут включать и дополнительные, которые не противоречат законодательству.

Источник: https://www.syl.ru/article/152850/new_pereu

Право Граждан
Добавить комментарий