Что такое дду и какие пункты обязательно должны присутствовать в документе

Содержание
  1. Что такое ДДУ? Как его правильно оформить, чтобы не попасть впросак
  2. Заключение ДДУ: обязанности застройщика
  3. Преимущества ДДУ для инвесторов
  4. Риски для инвесторов
  5. Замораживание строительства
  6. Обременение жилья
  7. Двойная продажа
  8. Изменение проектной документации
  9. Повышение цены
  10. Перенесение сроков сдачи объекта
  11. Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?
  12. Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы
  13. Обязательные пункты ДДУ
  14. Искусство маскировки
  15. Меры предосторожности
  16. Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?
  17. Как оформляется покупка новостройки?
  18. Подготовка документов покупателем
  19. Подписание ДДУ
  20. Этап 1. Показать договор юристу
  21. Этап 2: проверить срок передачи ключей
  22. Этап 3: проверить пункт о компенсации площади
  23. Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика
  24. Что такое договор долевого участия (ДДУ )
  25. Что это такое?
  26. Кто может участвовать?
  27. Особенности документа
  28. Регистрация договора
  29. Денежные вопросы в ДДУ
  30. Какие бумаги нужны при покупке квартиры по ДДУ?
  31. Переуступка при ДДУ
  32. Понятие и назначение договора долевого участия в строительстве
  33. Договор долевого участия – что это такое
  34. Законодательная база
  35. Преимущества и недостатки ДДУ
  36. Подводные камни и риски
  37. Основа и пункты договора долевого участия
  38. Стороны и участники
  39. Права и обязанности сторон
  40. Ответственность
  41. Составление договора
  42. Расчеты по соглашению
  43. Страхование ДДУ
  44. Расторжение соглашения
  45. Регистрация документа
  46. Заключение

Что такое ДДУ? Как его правильно оформить, чтобы не попасть впросак

Что такое ДДУ и какие пункты обязательно должны присутствовать в документе

До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

  • получить документы, разрешающие строительство;
  • зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
  • опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Преимущества ДДУ для инвесторов

  1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем.

    В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.

  2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта.

    ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.

  3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
  4. Гарантия качества.

    214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства

В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают обременение.

Двойная продажа

Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым. Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники.

Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья.

Остальным посредник возвращает стоимость объекта, указанную в договоре, то есть в несколько раз меньшую сумму, чем они заплатили.

Изменение проектной документации

Строительная компания может внести корректировки, не в лучшую сторону для инвестора. Они могут затрагивать планировку и общую площадь квартиры. После сдачи объекта дольщик может получить жилье, не соответствующее его заявленным требованиям. Судебный процесс может растянуться на несколько лет.

Повышение цены

Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному повышению цены.

Перенесение сроков сдачи объекта

Строительная компания может отодвигать их на произвольный срок. Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину.

Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?

Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

  • сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
  • есть нарекания к качеству строительных работ;
  • застройщик не может предоставить поручительство.

Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы

Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы. Это:

  • Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
  • Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
  • Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ

Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

  1. Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
  2. Точные сроки завершения строительства. В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.
  3. Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
  4. Гарантия. Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок – пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
  5. Ответственность. Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.

Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.

Право на земельный участок можно проверить по кадастровому номеру в Госреестре. Это позволит исключить двойные сделки.

Искусство маскировки

Недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ другие механизмы.

  1. Среди них самый распространенная мошенническая уловка — предварительный договор ДДУ. На него не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ. Застройщик обязывается после возведения объекта заключить с инвестором официальный договор. На деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Он не проходит регистрацию в уполномоченных органах, поэтому является красным светом для прямых продаж. Нередко по предварительному ДДУ объект продается несколько раз.
  2. Заем средств под вексель. Схема предполагает оформление предварительного договора и соглашение о приобретении векселя. Стоимость ценной бумаги сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее. На самом деле, нет никакой связи между двумя этими документами. По окончании строительных работ застройщик может вернуть инвестору деньги, а не жилье. Причем, условием заключения официального ДДУ может быть цена, намного превышающая стоимость векселя. В результате выйдет, что дольщик одолжил деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Меры предосторожности

Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика.

Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.

Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики.

Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной.

Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.

Источник: http://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/ddu-ponyatie-riski-i-tonkosti-oformleniya.html

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия.

Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует.

До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки.

Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю – тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия. Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП, а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта – подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Подготовка документов покупателем

Какой именно состав документов потребуется для оформления ДДУ напрямую зависит от того, на кого оформляется договор, и кто будет оплачивать его стоимость.

Самый простой случай, когда квартиру покупает одинокий покупатель, без семьи и детей. Договор может быть заключен на покупку новостройки по предоплате или в рассрочку. Для подписания договора потребуется только паспорт покупателя.

Для семейного дольщика потребуется представить согласие супруга на сделку. Этот документ оформляется письменно и заверяется нотариально в присутствии того, кто дает согласие.

Можно обойтись без согласия супруга на сделку только в том случае, если в условиях брачного контракта прописано право покупать недвижимость на свое имя. В таком случае потребуется только паспорт и брачный договор.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Покупателей может быть двое, когда новостройку приобретает супружеская пара. Для такой сделки потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке.

Второй супруг может лично не присутствовать при подписании договора, тогда пакет документов расширяется на нотариально заверенную доверенность.

И все же юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам на сделке, чтобы в будущем это обстоятельство не стало причиной споров и разногласий.

Самый большой пакет документов потребуется при заключении ДДУ с привлечением заемных средств – в ипотеку. Каждый банк требует от клиентов свой список документов.

В крупных строительных компаниях сделками с дольщиками занимаются специалисты – ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для определенного банка.

Кроме того, брокер сделает все от него зависящее, чтобы банк одобрил заявку на ипотечную ссуду.

Вне зависимости от того, в какой именно банк обратится дольщик для получения ипотечного займа, ему потребуются следующие документы:

  1. Заявление по форме банка на получение ипотечной ссуды.
  2. Копия паспорта.
  3. Копии свидетельства о браке и/или расторжении его (если есть).
  4. Копии свидетельство о рождении детей, или их паспорта.
  5. Копия трудовой книжки.
  6. Копия справки формы 2-НДФЛ.

Если заемщик не имеет официального места работа, либо его официальной зарплаты не хватает для оформления ипотечного займа, об этом следует сразу же сообщить банку. В ряде случаев банки предлагают заполнить собственную форму, куда заемщик вносит сведения о своих реальных доходах.

Заполняя заявление и прикладывая справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредитования.

Более того, банк может предложить, исходя из трудового стажа, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в той или иной целевой программе.

Сейчас действует госпрограмма субсидирования низких ипотечных ставок, также есть целевые программы для военнослужащих, работников медучреждений, учителей и т.д.

Кредит, полученный через предоставление справки по форме банка, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.

Подписание ДДУ

В процессе подписания ДДУ от дольщика требуется предельное внимание, так как этот документ таит в себе довольно много «подводных камней». Ни в коем случае нельзя сразу бросаться подписывать договор. Его следует тщательно изучить, а еще лучше показать юристу. С этого стоит начать.

Этап 1. Показать договор юристу

До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто.

Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе.

Экономить на юристе в данном случае – слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

  • Цена квартиры. Четко, в конкретной сумме, без всяких «если».
  • Дата сдачи дома в эксплуатацию.
  • Адрес будущего дома.
  • Кадастровый номер участка, где ведется строительство.
  • Этаж и номер квартиры.
  • Планировка квартиры, ее площадь, высота потолков.
  • Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
  • Страхование ответственности строительной компании.
  • Реквизиты сторон.

Юрист обратит внимание дольщика на все нюансы договора и сведет к минимуму риск финансовых потерь. Многие строительные компании злоупотребляют доверием дольщиков, включая в ДДУ заведомо убыточные для клиентов пункты. Уловить такую «пакость» сможет только опытный глаз юриста, который различает истинный смысл пунктов договора за нарочито бюрократическим языком.

Следующие три этапа касаются именно тех «острых» пунктов, которые юристу и самому дольщику следует изучить внимательнее всего, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими пунктами в итоге может обернуться большими убытками для покупателя.

Этап 2: проверить срок передачи ключей

Бывает так, что в проектных документах строительная компания указывает очень скорый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Но это реклама, он не имеет силы юридического документа. В ДДУ вписан истинный срок передачи ключей дольщику, и вот он может очень сильно отличаться от рекламы.

На деле получить квартиру дольщик сможет только после того, как произойдут два события:

  1. Он полностью погасит долг перед строительной компанией.
  2. Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Срок передачи ключей начинается спустя 30 дней после того, как наступят оба события.

Этап 3: проверить пункт о компенсации площади

Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины. В этом случае возникает противоречие. По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной – больше или меньше проектной.

Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт.

Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры.

В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.

Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней.

Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.

В какие суммы выливается компенсация, подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м.

равна 20 тыс. руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб. Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.

Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика

Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно.

Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор.

Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.

Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись.

Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор.

Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.

Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список. В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему.

Все эти пункты следует обсудить с менеджером строительной компании, чтобы в договор были внесены соответствующие правки. На согласование спорных пунктов может уйти какое-то время, но оно того стоит.

Спешка в данном случае целиком не в интересах дольщика.

Отказ застройщика править договор для дольщика означает только одно: с этой компанией не стоит иметь дело. Само собой, требования должны быть разумными и соответствовать нормам законодательства. Не стоит идти на поводу у уговоров продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия.

Если дольщик не уверен в своей психической устойчивости и опасается поддаться на настойчивые увещевания, на этот случай на встречу в офис строительной компании стоит захватить своего юриста, который на понятном оппоненту языке разъяснит: на каком основании возникли разногласия и как именно они должны быть устранены.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-oformit-dogovor-dolevogo-uchastiya

Что такое договор долевого участия (ДДУ )

Участие в долевом строительстве – выгодное мероприятие. На этапе возведения здания можно приобрести квартиру в нем по минимальной цене. Взаимные права и обязанности между сторонами регулируются договором. Однако не все знают, что такое ДДУ.

Скачать Образец Договора долевого участия (ДДУ)

Что это такое?

Задавшись целью узнать расшифровку аббревиатуры ДДУ, человек выяснит, что под ней скрывается понятие «Договор долевого участия». Он представляет собой соглашение между дольщиком и застройщиком, касающееся недостроенного жилья. Процедура осуществляется на основании ФЗ №214.

Согласно действующему законодательству, именно этот тип договора должен использоваться для привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома.

Если говорить о ДДУ простыми словами, он регламентирует процесс, при котором человек передает застройщику капитал на конкретную квартиру, а последний обязуется ее предоставить в собственность гражданину, после завершения строительства недвижимости.

Другие типы договоров в строительстве для регламентации процесса использоваться не могут. ДДУ не возводит дольщика в статус партнера застройщика. Договор обеспечивает особые снижающие риск условия для гражданина, приобретающего недостроенную недвижимость, и ставит его в привилегированное положение.

Кто может участвовать?

Перечень лиц, которые могут выступать сторонами договора долевого участия, четко определен положениями действующего законодательства. Согласно нормам, сделка заключается между:

  1. Застройщиком. В его роли выступает юридическое лицо, имеющее в собственности или использующее на праве пользования земельный участок, а также получившее разрешение на строительство. Организационно-правовая форма компании может быть любой. цель застройщика при заключении договора долевого участия – привлечение капитала для строительства объекта недвижимости.
  2. Дольщик. Им является гражданин, принявший решение о совершении вклада в строительство. В роли дольщика в ряде ситуаций могут выступать и юридические лица.

Других участников ДДУ не предусматривает.

Особенности документа

Задумавшись, на что обратить внимание при составлении ДДУ, гражданин должен проверить соответствие документа положениям действующего законодательства. Регулирует правоотношения между дольщиками и застройщикам ФЗ 214. Согласно правилам, в документе в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

  • предмет договора, который, после завершения строительства, перейдет в собственность дольщика;
  • цена объекта недвижимости;
  • порядок произведения оплаты;
  • период строительства здания и срок его сдачи в эксплуатацию.

Регистрация договора

Договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Выполнением процедуры занимаются специалисты Росреестра. Если манипуляция не была выполнена, договор считается недействительным. Согласно правилам, заключить ДДУ можно только на те объекты, разрешение на строительство которых было выдано не раньше 1 апреля 2005 года.

Перед тем, как проверить регистрацию, процедуру нужно выполнить. Если жилье в новостройке было куплено по договору долевого участия, гражданин не лишается права на налоговый вычет. Сегодня существует стандартная схема регистрации ДДУ. Для осуществления процесса потребуется выполнить следующие действия:

  1. Подготовить пакет необходимой документации и заплатить госпошлину.
  2. Посетить территориальное отделение Росреестра и передать документы. Сотрудники государственного органа изучат предоставленный перечень бумаг. Если он соответствует требованиям, документы, примут, а гражданину будет предоставлена расписка.
  3. В установленный день посетить отделение Росреестра и забрать зарегистрированный договор.

Срок государственной регистрации зависит от количества дольщиков. На выполнение процедуры в отношении 1-ого лица, купившего недвижимость по ДДУ, отводится 18 дней. Процесс регистрации всех последующих дольщиков не превышает 5 дней.

: Особенности договора долевого участия при покупке новостройки у застройщика

Денежные вопросы в ДДУ

Согласно правилам, в ДДУ в обязательном порядке должна быть отражена стоимость объекта недвижимости, а также присутствовать порядок оплаты жилья. Вносить денежные средства по договору нужно только после того, как он будет зарегистрирован. В ряде случаев дольщик может рассчитывать на предоставление отсрочки для внесения денежных средств.

Цена недвижимости может быть изменена. Причиной проведения подобной процедуры выступает несоответствие площади помещения изначально заявленному размеру. Изменение стоимости выполняется на основании результатов обмера. Минимальные отклонения от первоначальной задумки обычно указываются в договоре.

Стоимость жилья, приобретаемого по ДДУ, указывается в рублях. В документе необязательно должно фигурировать целое число. Допускается указание цены объекта с копейками. Если стоимость указывается в валюте другого государства, в обязательном порядке должен быть установлен фиксированный курс.

Какие бумаги нужны при покупке квартиры по ДДУ?

Чтобы купить квартиру по договору долевого участия, гражданин должен не только обладать нужной суммой денежных средств, но и подготовить пакет документации. В стандартный перечень бумаг, необходимых для заключения сделки, входят:

  • договор долевого участия вместе с соглашением к ДДУ и приложениями;
  • заявление от строительной компании о регистрации договора долевого участия и аналогичный документ от дольщика;
  • паспорт дольщика, если документы подаются лично;
  • краткое описание недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая внесение госпошлины.

Точный список бумаг при покупке квартиры зависит от особенностей процедуры. Он нюансов манипуляции зависит и тип участия. Если в роли заявителя выступает несовершеннолетний гражданин, подачу документов за него выполняют родители или опекуны. В этой ситуации стандартный пакет бумаг потребуется дополнить документацией, подтверждающей опекунство.

Переуступка при ДДУ

В процессе заключения ДДУ гражданин может столкнуться с целым перечнем подводных камней. Так, если вникнуть в суть закона №214, выясниться, что он не запрещает выполнение переуступки прав. Процедура выполняется, если гражданин полностью выплатил денежные средства застройщику и хочет реализовать недвижимость. Ее цена в случае выполнения подобной операции сильно возрастет.

Покупатели, принимающие участие в процедуре уступки, должны помнить, что они получат не только права на недвижимость, но и будут обязаны осуществлять исполнение иных требований ДДУ. По этой причине, до приобретения такого жилья, стоит ознакомиться со всей документацией. Не лишним будет удостовериться в действительности договора.

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/dokumenty/ddu-chto-eto.html

Понятие и назначение договора долевого участия в строительстве

В прошлом приобретатель недвижимости, находящейся на стадии строительства действовал в надежде на честность подрядчика, а это значит, что он практически не имел правовой защиты.

С 2004 года отношения застройщика и клиента получили законодательную базу, благодаря такому регулированию снизилось количество махинаций, и у покупателя появилось больше шансов и гарантий на честность сделки.

Договор долевого участия – что это такое

ДДУ – это аббревиатура договора участия в строительстве, обозначающая инвестирование денег в возведение дома, он заключается в письменной форме между застройщиком и инвестором.

Важно: договор обязательно регистрируется государством, только после этого он считается заключенным.

При подписании данного договора соблюдаются все законные нормы, так как он составляется согласно законодательной базе.

Сам процесс инвестирования происходит только после подписания документа и регистрации в государственных органах.

Законодательная база

Договор долевого участия регулируется несколькими нормативными актами:

  • ФЗ 214 играет среди таких законодательных документов ключевую роль;
  • Также можно выделить ФЗ 215, 122, 2300-1 и Градостроительный кодекс РФ;
  • Кроме этого у застройщика должен иметься документ на разрешение строительства от муниципальных органов.

Важно: застройщик обязан опубликовать в официальных изданиях проектную документацию.

Кроме этого все средства, полученные от вкладчиков, застройщик перед применением страхует согласно требованиям ФЗ 214.

Преимущества и недостатки ДДУ

Среди преимуществ доступно выделить:

  • Строгую формулировку договора – четкое описание обязанностей сторон, детальные сведения об объекте и прочее;
  • Обязательная государственная регистрация, блокирующая возможность двойной продажи;
  • Финансовая ответственность, прописанная в договоре;
  • Гарантия качества согласно закону ФЗ-214;
  • Выгода приобретения жилья на стадии строительства, что обеспечивает экономию на 30 – 40%;
  • Право выбора взноса средств частями или полной суммой, размера площади и ее планировки.

Несмотря на то, что данная схема является самой надежной, у нее существуют и недостатки:

  • Документ не защищает вкладчика при банкротстве застройщика при долевом строительстве от последствий;
  • Застройщик имеет право в одностороннем порядке регулировать проектную документацию;
  • Получение налогового вычета в данном случае реально получить через 3 года после полной передачи квартиры дольщику.

Подводные камни и риски

Вкладывая средства в строительство даже при наличии гарантии в виде договора, инвестор изрядно рискует, так как может произойти:

  • Замораживание строительства, а согласно ФЗ 214 инвестор, кредитор 3-й очереди;
  • Обременение жилья в результате неисполнения застройщиком обязательств перед банком;
  • Двойная продажа, произошедшая до регистрации ДДУ;
  • Повышение цены по итогам строительства и сдачи в эксплуатацию жилья;
  • Перенесение сроков сдачи объекта по уважительным причинам, что избавляет застройщика от выплаты компенсации.

Основа и пункты договора долевого участия

В данном документе обязательно должны быть пункты:

  • Объект, который возводится на средства дольщиков и предоставляется в их владение после строительства, при этом должно быть точное описание с указанием всех параметров вплоть до наличия или отсутствия отделочных работ;
  • Период строительства с обязательным указанием временных рамок – точной конечной датой;
  • Стоимость договора – конкретная сумма, которую дольщик обязан внести в оговоренные сроки и в определенный способ за строящееся жилье;
  • Срок гарантии, которая согласно закону, должна быть не менее 5 лет.

Стороны и участники

Для подписания договора и дальнейшей регистрации должно быть две стороны:

  1. Застройщик – строительная компания, взявшая на себя обязательства по строительству объекта, при этом она долина обладать:
  • Разрешительной документацией на строительство;
  • Свидетельством права собственности на землю, использованную для строительства.
  1. Дольщик – который обязуется своевременно совершить оплату и использовать в дальнейшем полученное жилье исключительно для проживания.

Образец заполнения ДДУ.

Права и обязанности сторон

Застройщик обязуется:

  • Передать инвестору квартиру согласно всем условиям договоренности и обеспечить его возможностью зарегистрировать имущество в собственность;
  • Именно застройщик выступает гарантом на соответствие объекта всем требованиям дольщика и предоставляет гарантию не менее, нежели на период 5 лет.

Дольщик обязан:

  • Своевременно финансировать строительство в рамках размера своей доли, полностью оплачивать регистрацию имущества и пломбирование приборов учета;
  • Пребывать в необходимое время на всех требующих того мероприятиях;
  • При обнаружении недочета в течение 3 лет сообщать об этом застройщику;
  • В течение недели подписать акт при отсутствии претензий;
  • При перепланировке квартиры дольщик обязан согласовывать с застройщиком.

Ответственность

  • Стороны ответственны друг перед другом за несоблюдение своих прав и обязанностей в связи, с чем должны выплатить нанесенный ущерб;
  • Если срыв договоренностей произошел по вине третьей стороны, ответственность снимается;
  • Стороны могут по обоюдному согласию расторгнуть договор в любое время и быть при этом в расходах равными;
  • Обе стороны имеют право расторгнуть договор за срыв договоренностей касательно оплаты, сдачи работы и не подписания акта приема-сдачи на безосновательной основе.

Какие нововведения произошли в порядке осуществления долевого строительства вы можете посмотреть тут:

Составление договора

В теле договора кроме основных пунктов, к которым относятся:

  • Детальное описание объекта;
  • Цена договора;
  • Срок передачи объекта;
  • Гарантии от застройщика.

Должны присутствовать еще и такие пункты:

  • Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком;
  • Порядок корректировки цены, лучше, чтобы она была неизменной, но если увеличивается площадь стоит прописать порядок взноса дополнительных средств;
  • Указать максимально допустимого количества сдачи объекта государственной комиссии;
  • Сроки устранения недочетов, указанных дольщиком;
  • Данные о форме управления будущим домом;
  • Данные относительно срока, цены и порядка оформления имущества в собственность.

Кроме этого в документе:

  • Должна указываться ссылка на законодательные акты, которыми руководствовались составители;
  • Все данные и реквизиты застройщика и дольщика;
  • Подписи сторон и дату заключения договора;
  • Регистрацию в государственных органах.

Расчеты по соглашению

Согласно правилам, внесение денежных средств происходит перед регистрацией ДДУ, между внесением денег и регистрацией может пройти немало времени, до нескольких месяцев, так как застройщик подает в государственные органы уже подготовленный пакет из нескольких сотен договоров.

Как продать квартиру в долевой собственности — читайте инструкцию здесь.

Между тем согласно законодательству, застройщик не имеет право требовать деньги наперед до регистрации ДДУ, за такое привлечение средств он может быть оштрафован до 1 млн. рублей по каждому договору отдельно.

Чтобы заполучить деньги заранее застройщики прибегают еще к таким схемам, как вексельный расчет, ПДДУ, договоры займа и прочее. Как проводится расчет неустойки по ДДУ вы можете прочесть в этой статье.

Страхование ДДУ

Чтобы сократить число мошенничества, и обмана со стороны застройщика Правительство ввело новые правила с 2014 года.

Важно: теперь все договора дольщиков обязательно должны быть застрахованными.

Согласно новым правилам эту процедуру доступно сделать:

  • В страховой организации, которая должна быть масштабной с большим штатом сотрудников, обладать лицензией не менее 5 лет и оборотными средствами от 400 млн. рублей;
  • В банке, который должен обладать лицензией на право выдачи гарантий, уставным капиталом от 200 млн. рублей, от 5 лет деятельности в данном секторе, оборотными средствами от 1 млрд. рублей.

При этом регистрации подлежат только договора со страхованием.

Стоимость такой услуги фиксированная, и составляет 1% от суммы сделки.

При этом не все риски страхуются, к примеру: страховка не распространяется на:

  • Получение разрешения на строительство незаконным путем;
  • Дополнительные сроки сдачи объекта, выходящие за рамки страхового периода;
  • На споры в суде с третьими лицами по поводу прав собственности;
  • Нарушения условий договора и законодательной базы, приведших к недействительности документа;
  • Решение госорганов о прекращении или приостановлении строительства.

Банки при взятии на себя обязательств по страховым гарантиям берут кроме процентов в качестве платы еще и залоговое ценное имущество застройщика.

Их гарантии длятся еще 2 года после передачи жилья.

Схема долевого строительства. sat-dev.ru

Расторжение соглашения

Расторгнуть договор доступно как по требованию одной из сторон, так и по обоюдному согласию.

При этом если застройщик является инициатором в связи с тяжелым положением фирмы, он обязан вернуть дольщикам все средства вместе с моральной компенсацией.

Также он имеет право расторгнуть договор при нарушении пунктов ДДУ, например, отсутствие своевременного платежа.

Дольщик также вправе разорвать договор при тяжелых финансовых обстоятельствах или из-за несоблюдения застройщиком пунктов договора, например, срыв сроков сдачи объекта.

При этом дольщик обязан в письменной форме обратиться к застройщику и ждать ответа в течение 10 дней, при отказе с противоположной стороны в удовлетворении требований можно подать в суд иск с обоснованными объяснениями своего решения.

Таким образом, договор может быть расторгнут:

  • По обоюдному согласию;
  • В одностороннем порядке;
  • По судебному решению.

Регистрация документа

Важно; все договора без исключений, начиная с 2014 года должны подлежать обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Данной регистрацией может заниматься любая сторона, но обычно ее выполняет застройщик.

Данной процедурой занимается отделение Росреестра по месту адреса объекта, при этом необходимо подать следующие документы:

  • Разрешение на возведение дома;
  • Строительный план;
  • Декларация;
  • Учредительные документы организации;
  • Договор страхования;
  • Заявление на регистрацию.

На регистрационный процесс отводится 10 рабочих дней. За регистрацией может подойти любая сторона договора с распиской.

Заключение

Благодаря новым законодательным актам оформление ДДУ стало предельно понятно и состоит из нескольких обязательных этапов, которые гарантируют безопасность сделки.

Подводные камни договора долевого участия подробно рассмотрены в этом видео:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/dogovor-dolevogo-uchast.html

Право Граждан
Добавить комментарий